La gentrificación, la expulsión de habitantes no es un fenómeno nuevo ni el problema central, sino el sintoma de una enfermedad que consume a México: la falta de planeación para desarrollar vivienda asequible bien ubicada
Celebro que el viernes, la ciudadanía haya salido a las calles para poner sobre la mesa la necesidad de tomar acciones en contra de la gentrificación. El que la población, muchos de ellos jóvenes, saliera a manifestarse, es el signo de que cada vez hay más conciencia de un tema que no es menor, y que marcará el futuro de esta y de todas las ciudades.
Sin embargo, es necesario pasar a las acciones concretas que permitan contrarrestar esta situación. Porque cada día que transcurre, el monstruo crece. Por desgracia, no se ve por dónde se le pueda enfrentar.
La gentrificación no es nueva
En primer lugar, es importante entender que la gentrificación y el fenómeno de expulsión de habitantes de la CDMX no es de un par de año para acá. Esto lleva al menos tres lustros. Sí, la llegada de los llamados nómadas digitales con la pandemia, principalmente extranjeros, evidenció más el tema, pero esto viene de mucho atrás.
En el caso de la Ciudad de México, esto viene de un fenómeno en el que ha desaparecido la vivienda social, y los valores de las casas se han posicionado muy por encima de lo que puede pagar un trabajador promedio, con lo que se ha obligado a las personas a tener que buscar opciones que sí puedan pagar fuera de la CDMX.
Pongamos las cifras. Hoy en Ciudad de México, el precio promedio de la vivienda se ubica entre 4 y 5 millones de pesos; es decir, quien quiera comprar una vivienda en estos niveles, debe ganar al menos 100,000 pesos mensuales para poder acceder al crédito hipotecario que le permita pagar la propiedad.
Hoy, el escenario es tal, que en la capital del país es más fácil encontrar una vivienda de un millón de dólares que de un millón de pesos.
En el mejor de los casos, la vivienda usada más barata que se podría encontrar en CDMX, en alcaldías que no son centrales, como Iztapalapa, ronda los 1.5 millones de pesos; es decir, para quien quiera comprar esa vivienda, debe ganar alrededor de 50,000 pesos; claro, contemplando su enganche de al menos 10% del valor de la propiedad y sus respectivos gastos notariales. (Podría haber viviendas más baratas, pero el promedio, en el que se encuentra el grueso de la oferta, es este).
Y el tema de expulsión y gentrificación no solo se limita a colonias como Roma o Condesa, en donde el fenómeno es más evidente. Porque ya en varias colonias de la ciudad se observa lo mismo. Casos de zonas como la propia Agricola Oriental, Morelos, Guerrero, Doctores, la Pensil, en donde los proyectos de vivienda nueva traen unidades con valores que no bajan de los 2 a 2.4 millones de pesos, que es un rango alejado para el ingreso de la capital del país, y que eleva el nivel de costos en la zona.
Resulta impresionante ver cómo ha aumentado el valor de las viviendas. Hablamos que al inicio de los 2000, el valor promedio de la vivienda en la CDMX estaba en 500,000 pesos; es decir, estamos ante un aumento de 900% en 25 años.
Este proceso, en donde la vivienda aumenta su valor, ha llevado a que muchas familias, en todos estos años, hayan tenido que salir de la CDMX. Pero incluso desde esta perspectiva, el fenómeno ha empeorado.
Es decir, hace 10 años, se hablaba que estos altos valores de vivienda, llevaban a que las familias tuvieran que optar por mudarse, ya sea para compra o renta, a las periferias; concretamente, en los municipios mexiquenses aledaños, que es donde había la vivienda con precios alcanzables. Sin embargo, la problemática es tal, que ya ni en los municipios mexiquenses se encuentran opciones que puedan atender a la base trabajadora de esta zona del Valle de México.
Por ejemplo, para venta, las viviendas nuevas más baratas que se encuentran en municipios como Zumpango, no bajan de 600,000 pesos. Y obviamente, esto define los rangos de precios que se encuentran en esta zona que ya es limítrofe entre Hidalgo y el Edomex.
Y el efecto avanza cada vez más. Las opciones de vivienda nueva que se venden como alternativa para la capital del país, ya alcanzan a Tizayuca, e incluso, Pachuca.
¿Y a qué se debe la Gentrificación?
Este fenómeno de la gentrificación y la expulsión de habitantes no es la enfermedad, es el síntoma de un problema mayor que aqueja a todo el país: la falta de planeación, de vivienda asequible bien ubicada con entornos urbanos de calidad.
Porque lo malo no es que lleguen extranjeros a vivir a México, eso ha pasado siempre y México ha sido país que ha recibido con los brazos abiertos a la comunidad internacional; el problema es que hoy por hoy, no se han generado las condiciones para que un mexicano pueda vivir dónde desee, donde mejor responda a sus necesidad, y no donde se pueda o le alcance; o por el contrario, en ubicaciones bien dotadas de servicios, de equipamientos urbanos que les permitan una buena calidad de vida.
“Los gringos” de la Condesa y la Roma no son el problema, ellos son el lado más visible del fénomo porque sí pueden pagar los altos precios de vivienda que se observan en CDMX, como cualquier mexicano que tenga ese rango salarial; el problema es el sistema que hoy no ha generado las condiciones para que un mexicano promedio pueda encontrar opciones de vivienda asequible, y tener la posibilidad vivir no solo en la misma zona, en la misma CDMX, y que está ponderando la capacidad económica por sobre toda las cosas.
Porque podríamos desterrar mañana mismo a todos los extranjeros que viven en esta zona y el monstruor seguirá ahí, como estuvo antes de esta llegada de extranjeros; no resolvería nada el hecho de fondo: que la vivienda, desde hace al menos 10 años, se encuentra en margenes inalcanzables para la mayoria de los ciudadanos, lo que provoca la expulsión.
Y aquí nos encontramos con la premisa que se desarrolla más adelante: este fenómeno es resultado de la falta de una política pública que guíe el tema de vivienda y que la priorice como una necesidad, como un derecho, factor que se combina con un entorno donde la vivienda, a pesar de ser un elemento basico, responde a la lógica de mercado, y en función de ello, busca el negocio y la oportunidad.
Pero ¿qué es lo que lo provoca esta enfermedad?
Para atacar la enfermedad, hay que entender qué la provoca. Si bien, este tema es complejo y multifactorial, podemos identificar algunas raíces que es necesario tener en mente para avanzar:
Hay que entender que la gentrificación y expulsión, y gran parte del problema de la vivienda en México, se debe a una mezcla de circunstancias, en la que se combina principalmente:
- La falta de planeación urbana y de una política pública de vivienda, donde la autoridad conduzca los esfuerzos en la materia y guíe el camino deseado, que permita vivienda asequible en barrios bien dotados de infraestructura.
- Y el hecho de que el desarrollo de vivienda se ha conferido casi exclusivamente al mercado y privados; es decir, en los últimos 25 años, la lógica de mercado y la iniciativa privada es la que se ha encargado de desarrollar la vivienda que México necesita, con todo lo que implica esta decisión al ser la vivienda un elemento básico para las familias.
En otras palabras, mientras la autoridad no asumió la responsabilidad de llevar las riendas en un tema tan importante como la vivienda, el mercado y los privados actuaron bajo su lógica, construyendo donde resultara atractivo a partir de esta visión de rentabilidad, buscando terrenos baratos, atendiendo la ley de oferta y demanda; esto, sin importar que necesariamente se alinee a las necesidad reales de la población, como en la actualidad, en donde si bien la mayor demanda por vivienda es en el segmento social, con vivienda por debajo de los 600,000 pesos, la lógica mercantil no permite dar los números para que los desarrolladores impulsen esos proyectos.
Una vez escuche decir al Dr. Alfonso Iracheta, un reconocido urbanista: “El mercado no nació para regularse solo”. Y el tiempo ha dado la razón, al ver que el mercado solo ha reaccionado al fenómeno de la ley de oferta y demanda, desarrollando la vivienda que se puede hacer para la gente que sí la puede pagar; como lo que pasa hoy en colonias como Condesa y Roma.
También, se debe entender que la mayor parte del problema de la crisis de vivienda pasa por la gestión de suelo, al ser el principal recurso para hacer vivienda. Sin embargo, el suelo también sufre lo que sucede con la vivienda: no hay una política pública de gestión y, en cambio, está bajo la lógica de libre mercado, que al ser un recurso limitado en las ciudades, es más demandado y solicitado, y por ende, más valorado no solo por su ubicación, hoy por hoy, también por la escacez existente en la capital del país.
Por eso, en Ciudad de México no hay proyectos de vivienda nueva de bajo de 2 millones de pesos. Porque, con los costos del suelo existentes, y bajo esta lógica de mercado y rentabilidad, a los desarrolladores no les salen los números para construir la vivienda destinada a la clase trabajadora; por el contrario, planean productos inmobiliarios que les puedan dejar mayor ganancia, incluyendo amenidades o acabados que les ayuden a colocar las propiedades el precios que sí les representa negocio.
Y esto no es malo, por supuesto. Los empresarios tienen el derecho de buscar su rentabilidad. El problema, es cuando esta lógica es la que predomina en un tema tan importante como la vivienda y ante una crisis habitacional como la que enfrenta el país.
Ante ello, resulta relevante entender cómo funciona el desarrollo de vivienda hoy. Porque, mientras impere la lógica de mercado, como hasta ahora, sobre algo tan importante para la vivienda como el suelo, mientras no exista una política pública clara, será imposible ver proyectos de vivienda social por debajo de los 800,000 pesos, ya no hablemos en Roma y Condesa, sino en cualquier parte de la capital.
Especialistas como Eduardo López Moreno, otrora director de ONU Habitat para México y Centroamérica, coinciden en que para avanzar en el tema de vivienda social, el Estado debe involucrarse de manera decidida. Específicamente, para tener éxito, la autoridad debe involucrarse en la gestión del suelo, con una perspectiva social, y la creación de reserva territorial, porque solo así, sacando al suelo de la ecuación de la lógica de mercado, es que se podría aspirar a desarrollar vivienda social en zonas bien ubicadas.
Lo relevante es que se tienen que tomar acciones de política pública y planeación para corregir el rumbo. Es evidente que si no se proponen alternativas, el mercado seguirá en esta lógica, lo que solo traerá aumentos de precios y cancelará la oportunidad de que más mexicano puedan vivir, ya no solo en colonias populares como Condesa o Roma, en cualquier colona de la Ciudad de México.
Así es, si no se hace nada, si no se piensa fuera de la caja para plantear alternativas, el mercado, cómo hasta ahora, seguirá y seguirá, y el precio de la vivienda solo aumentará.
Es necesario, urgente, una política que plantee soluciones partiendo de dos opciones; ya sea que a través del mismo mercado se generen condiciones para incentivar que privados construyan la vivienda asequible que se necesita, o que se busquen mecanismos alternos, fuera de esta visión que da prioridad a lo mercantil/privado, donde la autoridad tome mayor peso para lograr el objetivo.
Esperemos que a través del próximo Programa General de Ordenamiento Urbano, el gobierno de Clara Brugada pueda mostrar algo. Porque lo que hasta hoy han presumido como medidas para evitar la gentrificación y expulsión, es apenas un curita para una herida muy grande; en ocasiones pareciera que desde el Ejecutivo local no se dimensiona la profundidad del problema.
Lo grave de todo, es que la CDMX, que fue el epicentro de la inmigración y que ofreció oportunidades a personas de todos los niveles en los 60 y 70, hoy se ha convertido en una ciudad elitista, solo habitable para quienes la pueden pagar. Y eso es peligroso, porque ya no hablamos de un fenómeno que se dé en ciertas zonas, sino que se presenta en todo su conjunto.
