Por Homero Garza.
En los últimos años se ha hablado mucho en torno a la vivienda en renta en México. Podría decirse que existe un consenso en el sector de que no todas las personas tienen que adquirir una vivienda y que algunas veces, la renta es una mejor opción que la compra. Incluso, se habla de la necesidad de implementar políticas públicas que apoyen la renta de vivienda, como pasa en muchos otros países del mundo. Sin embargo, un aspecto que poco se ha abordado es el modelo de negocio de la vivienda en renta y su viabilidad. Para que México tenga una política de vivienda en renta es necesario que exista un mercado institucional que funcione.
En México hay muchas personas que tienen propiedades y que las rentan, en su mayoría, de manera informal y dispersa. El “negocio de viudas” como algunos le denominan, existe, a pesar de que los niveles de rendimiento no son tan altos (una vivienda se renta aproximadamente entre 4 y 8% de su valor al año), de que se incurren en gastos como corredores y administradores y de que existe el riesgo de impago (con los costos que ello implica). Al parecer, el inversionista valora, independientemente de esos costos, que detrás de este negocio exista una propiedad la cual tiene un valor en el mercado el cual se puede plusvalizar.
La pregunta es, si ese negocio se puede replicar a mayor escala. En México existen inversionistas que están convencidos de que sí se puede, ya que si tienen un producto que se rente en niveles de rendimiento aceptables, que sea eficiente en los costos de promoción y administración, y que genere procedimientos para limitar el impago al mínimo posible, entonces se tiene un negocio con la seguridad del “negocio de viudas”, pero con niveles de rendimiento más atractivos. De hecho, un primer fondo se constituyó hace unos años con buenos resultados y hoy están emergiendo jugadores con importantes inversiones que detonarán un nuevo sector.
Además, el mercado de vivienda en México está creciendo, particularmente en zonas metropolitanas, ya que si bien en México sólo 16% de las familias rentan, en algunas zonas como la delegación Cuauhtémoc la cifra llega a 37% (niveles similares a Estados Unidos). Cada vez existen más jóvenes profesionales, familias de reciente formación, personas con alta movilidad laboral, entre otros, que prefieren rentar un departamento bien ubicado que adquirir una hipoteca en una zona menos céntrica.
Es importante que este sector se desarrolle por varios motivos. Primero, porque representa una solución de vivienda adecuada para las demandas de la población y porque típicamente se trata de desarrollos verticales y en zonas densificadas, algo que promueve la Política Nacional de Vivienda.
También, es deseable que existan inversionistas institucionales y formales, ya que se estima que más de 90% de los arrendadores no reportan sus ingresos ante el SAT. Finalmente, estamos hablando de un sector de la economía con un enorme potencial. Hemos visto lo que los activos de arrendamiento de otro tipo (oficinas, comerciales, hoteles) han logrado con las Fibras en el país y la vivienda en renta es un segmento que, al menos en Estados Unidos, es más grande y se considera menos riesgoso. De hecho, el saldo de los activos de vivienda en renta en EU es de más de 1 trillón de dólares (denominación americana) es decir, el tamaño del PIB de México.
En Sociedad Hipotecaria Federal identificamos una falla de mercado en este sector; la falta de financiamiento. En México, el crédito puente se ofrece en el mercado, pero este producto no es óptimo para la vivienda en renta porque la fuente de pago son las rentas en el tiempo, no la venta.
Por ello, tomando en cuenta la experiencia internacional, diseñamos una solución en la que otorgamos financiamiento a un plazo de hasta 20 años (suficiente para que las rentas paguen el crédito), con un periodo de gracia en capital de hasta 4 años (para la construcción y estabilización del proyecto) y con tasas fijas o variables con cobertura. A la fecha, hemos aprobado los primeros 7 proyectos con una inversión estimada de más de 3 mil millones de pesos y estamos trabajando con la banca comercial, para que ésta también financie este tipo de proyectos. Es decir, ya se están dando los primeros pasos para construir un inventario de vivienda en renta con inversionistas institucionales.
Una vez que este modelo de negocio funcione, haya financiamiento e inversionistas institucionales, entonces podemos empezar a hablar de cómo puede participar el gobierno, ya que difícilmente alguien podría argumentar que se apoye el arrendamiento informal. Una de los primeros objetivos podría ser que se produzca vivienda en renta para segmentos de menores ingresos, ya que actualmente los inversionistas se están enfocando en los niveles medio y alto.
Podemos encontrar ejemplos internacionales para lograrlo. En muchos países los gobiernos (particularmente los locales) realizan asociaciones público privadas en las que se otorgan incentivos (puede ser suelo o permisos y licencias) a cambio de que un porcentaje de la vivienda que se construya se destine a la vivienda social. De igual forma existen incentivos fiscales, como pueden ser tratamientos preferenciales a la construcción de vivienda social o la deducibilidad de la renta para el arrendatario. Finalmente, tenemos los subsidios los cuales pueden apoyar a las familias de menores recursos. Sobre este último punto hay que tomar en cuenta que: 1) se trabaja con oferentes de vivienda institucionales, 2) se hace un análisis minucioso del ingreso de las familias, 3) se toman en cuenta las diferencias en el costo de las rentas entre ciudades y 4) se tienen muchas medidas para prevención del fraude.
En México está emergiendo un nuevo sector de la vivienda especializado en el arrendamiento. Poco a poco existen las condiciones para que éste crezca y se vaya consolidando, beneficiando en el camino a las familias mexicanas con mayores opciones, pero también a la economía en su conjunto y a la hacienda pública. De su éxito dependerá que en un futuro se puedan implementar políticas públicas para hacer más accesible la vivienda en renta para quienes más lo necesitan.
Homero Garza. Director de Desarrollo de Mercados en Sociedad Hipotecaria Federal.
@HomeroGT
