Por Horacio Urbano.
Siempre se ha dicho que hay tres factores que definen el éxito de un proyecto inmobiliario; que listados en orden de importancia son: ubicación, ubicación y ubicación.
Hoy pareciera que esa forma simple y desenfadada de entender un mercado, funciona a la perfección para plantear los nuevos retos de las ciudades, en que todo se reduce a ubicación, ubicación y más ubicación.
En el caso específico de México, aunque reconociendo que fue fenómeno que pasó en prácticamente todo el mundo, el periodo de urbanización que caracterizó al siglo XX tuvo como sello distintivo la explosión de las manchas urbanas resultante de la falta de planeación.
Y habría también que decir que otra cosa que faltó fue una máquina de tiempo que hubiera permitido a los gobernantes de aquel tiempo entender los alcances que tendría esa falta de planeación.
Porque resulta muy fácil juzgar a toro pasado, pero lo que marca diferencia entre un gobernante del montón y un auténtico estadista, es la capacidad de entender las consecuencias de sus decisiones… Y saberlas entender con base en escenarios de corto, mediano, largo, y si es posible larguísimo plazo.
Hoy nos queda más que claro que una buena ciudad no es resultado de la casualidad… Sino fruto inevitable de planeación, de un conjunto de acciones en consecuencia (considerando temas como legislación, inversión en infraestructura, política económica y política social) y de… Y este es un aspecto fundamental; buen gobierno.
Construir ciudades eficientes, justas, competitivas y sustentables implica suma de voluntades, claridad en el proyecto y una gestión eficiente y muy, pero muy transparente.
Construir ciudad implica empezar por definir para quién queremos hacer la ciudad y a qué objetivos queremos atender.
Construir ciudad no se limita a decir que “la ciudad es para la gente” o multiplicar discursos que hablen de su vocación…
Esas, aunque los políticos no lo acaben de entender, no son cosas que se dicen… Son cosas que se demuestran.
Y hoy la realidad es que vivimos tiempos de ciudades. La gente ya decidió… y decidió dejar el campo a un lado para concentrarse en zonas urbanas, buscando el cobijo que suponen en ellas deben encontrar.
Son tiempos en que debemos hacer uso de la ciudad para consolidar estrategias de desarrollo económico y social.
De cara a los enormes problemas que enfrentamos como país, y que se particulariza en cada una de sus comunidades, sobra decir que la ciudad debe aparecer en la columna de las soluciones y no en la de problemas…
La ciudad debe ser el factor que haga realidad la vocación que en el discurso se le asigna a cada comunidad y a cada región…
Es la infraestructura urbana y su vinculación a una escala regional lo que permite que una ciudad haga realidad sus vocaciones y gane a partir de ellas en competitividad y en cuanto a oportunidades de ofrecer mejores futuros a sus habitantes.
Vivimos tiempos de ciudades… Nuestros problemas son entonces problemas de ciudades; tráfico, contaminación, movilidad (en realidad tendríamos que decir inmovilidad), violencia, salud pública, educación… Temas todos que tienen que ver con el desarrollo de una comunidad, y temas todos ligados profundamente a las condiciones que les ofrezca la ciudad.
Hoy la realidad es que los problemas urbanos son evidente fruto de la falta de proyectos de ciudad…
Y esa falta de proyecto de ciudad -de verdaderos proyectos integrales de largo plazo- se traduce en que lo que alguna vez fue consecuencia, hoy se convierta en causa…
Y así como la falta de planeación provocó el surgimiento de ciudades dormitorio alejadas de trabajos y escuelas y desvinculadas de servicios de ciudad, hoy esas casas se convierten en causa del tráfico, de la contaminación y de una profunda crisis de movilidad.
Hoy esos vacíos urbanos provocados por la lejanía de las casas, es causa de hogares disfuncionales, problemas de salud e inseguridad.
Esa lejanía hace económicamente inviable que los gobiernos locales puedan brindar servicios públicos medianamente decentes…
Ubicación, ubicación, ubicación…
¿Y si de pronto, como por arte de magia fuera posible acercar las casas y reducir las distancias que las separan de trabajos, escuelas y estructuras urbanas?
A fin de cuentas la magia existe… Y para lograrlo basta con usar aquel instrumento fundamental tan olvidado… La planeación.
Y claro, la planeación contempla una serie de instrumentos de alcance transversal y que contemple los tres niveles de gobierno… Se trata de modelar proyectos urbanos verdaderamente integrales, que diagnostiquen vocaciones, pero les den servicio por la vía regulatoria y presupuestal…
Se trata de planear y crear mecanismos que permitan que el suelo esté al servicio del proyecto de ciudad… Y hoy, que es evidente que se necesitan mayores densidades, regeneraciones y reciclamientos urbanos, más y mejores espacios públicos, y espacios que aprovechen las ventajas de los usos mixtos, resulta más que evidente que la tan anhelada ubicación se puede lograr por la vía de nuevos programas de usos de suelo, debidamente acompañados por inversiones en infraestructura que consoliden la posibilidad de que cada zona responda a las nuevas vocaciones que se le quiera asignar.
Claro que las casas caminan; y son los usos de suelo lo que define el rumbo que van a seguir…
Si los usos de suelo son el eje de un proyecto de ciudad se logrará el objetivo deseado… Si no lo son, las ciudades están irremediablemente condenadas al fracaso.
Porque las casas caminan… Y es por la vía de la planeación que se puede lograr de que en lugar de que caminen alejándose de la ciudad lo hagan hacia el centro de la misma, sobre la base de objetivos que respondan con total claridad a aquella pregunta inicial; ¿para qué y para quién queremos la ciudad?
Hagamos caminar las casas en la dirección que mejor sirva a las ciudades y a quienes las vivimos.
HORACIO URBANO. Con cerca de 30 años de experiencia en temas relacionados con desarrollo inmobiliario, urbanismo y arquitectura, y también con una larga trayectoria en medios de comunicación, es consejero y/o consultor para diversas empresas e instituciones del sector, en México y el extranjero, y presidente de Centro Urbano.
@horacio_urbano
