Por Eduardo J. Rodas Ruíz
Habitualmente los artículos sobre proyectos de vivienda en revistas, periódicos u otro medio de comunicación, se refieren a proyectos exitosos, cuyo desarrollo en obras y ventas se realiza en tiempos y condiciones en las que proyectaron los Promotores de Vivienda. Claro, con algunas variables razonables en tiempos y costos.
Cumplen razonablemente con proveedores, clientes compradores e Instituciones Financieras que los apoyaron vía otorgamiento de un crédito puente y naturalmente, obtienen una legítima ganancia como premio a su inversión y a su trabajo.
Respecto a los Gobiernos Municipales, Estatales o Federales, según la Legislación de cada uno, pagan impuestos, derechos y contribuciones diversas por los permisos y licencias, realizan obras e infraestructura, dotan de servicios, ceden áreas de donación, etc.
Naturalmente al final obtienen una legítima ganancia, resultado de su inversión y su trabajo. Ganar-Ganar.
Sin embargo, no todos los proyectos tienen un final feliz. Lamentablemente.
Este artículo habrá de referirse a las causales por las cuales algunos proyectos de vivienda quedan inconclusos por mucho tiempo, incluso por años, que se convierten en problemas sociales para las Autoridades y que por lo mismo constituyen un fracaso profesional y económico del Desarrollador. Incremento en sus costos de operación, en mantenimiento y financiero del proyecto, y que ve como se pierde su inversión y en muchos casos su patrimonio personal.
En estos casos, generalmente el Desarrollador incumple con proveedores, empleados, pago de impuestos, capital, intereses, deterioro integral. Instancias Judiciales tardadas y costosas.
También representan un daño patrimonial para las entidades financieras que apoyaron la realización del proyecto de vivienda. La Cartera Hipotecaria Vencida es un problema serio con implicaciones de diversa índole. Daño al sector hipotecario. Historial de crédito negativo, que propicia que difícilmente vuelva a ser financiado.
En la medida que pasa el tiempo, el deterioro se recrudece y es muy difícil reactivar los proyectos. Perder-Perder. Todos pierden. Incluso el acreedor aparentemente protegido por que tiene garantías hipotecarias.
En el pasado reciente, varias entidades de financiamiento hipotecario y “vivienderas”, chicas, medianas y grandes, tuvieron gravísimos problemas, desde dificultades para subsistir, hasta suspensión de pagos, de operación, quiebras, procesos legales, intervención de Autoridades, ¡hasta su desaparición! Y en muchos casos por la suma de proyectos fallidos. ¿Corresponsabilidad de ambos, Desarrolladora y financiera? Seguramente.
Hoy después de 6 o 7 años, los proyectos inmobiliarios involucrados en esa problemática, aúnsiguen inconclusos, sin resolverse las disputas judiciales, y en el peor de los casos ocupados por colectivos profesionales de la invasión de propiedades ajenas. Al final, daño al Sector de Vivienda.
Y un problema social que se deriva al Gobierno Municipal o Estatal porque se ve obligado a atender reclamaciones de la comunidad por la falta de servicios.
Naturalmente, como cualquier negocio, siempre existen imponderables y nadie está exento de problemas en el desarrollo del proyecto. Eventos especiales que se dan en la economía en general y en el sector inmobiliario en particular.
Igual de grave, no detectar a tiempo, es decir en sus inicios, el deterioro del proyecto y no tomar medidas para corregir los problemas. Siempre hay salidas y soluciones negociadas.
Indicadores o causales constantes que propician proyectos de vivienda fallidos y consecuente deterioro financiero e incumplimiento con instituciones en las obligaciones derivadas del crédito puente.
1.- Inexperiencia en el negocio inmobiliarios, particularmente en vivienda y en la operación del crédito puente. Es su primer desarrollo de vivienda.
2.- Ausencia de planeación técnica, jurídica, comercial y financiera. Alguna o todas.
3.- Debilidad o nula fortaleza financiera para mantener la operación; no cuenta con una tesorería proporcional al tamaño del proyecto. Distrae recursos del crédito puente, que es únicamente para edificación. No aplica anticipos de capital de trabajo a la edificación.
4.- El Desarrollador no es dueño de la tierra, se la aportan.
5.- El principal giro del Desarrollador NO es de constructor de vivienda, es diverso.
6.- El Desarrollador reside fuera de la plaza de ubicación del proyecto. Lo dirige a control remoto.
7.- No invierte en Estudio de Mercado para delinear tipo de vivienda. No conoce su competencia, potenciales compradores, valores de mercado, etc.
8.- Reticencia a invertir en comercializadoras especializadas. Atienden ventas familiares o amigos. Ahorros en comisiones mal entendidos.
9.- Desviación de recursos del crédito puente.
10.- Conflictos de intereses y disputas, incluso legales, entre socios.
11.- Suspensión de obras por muchos y diversos motivos: internos de la Empresa Desarrolladora o externos.
12.- Desfasamiento de los tiempos del proyecto por avance lento en la ejecución de las obras y/o en la venta de las viviendas, que impiden tener los flujos proyectados.
13.- Sobre-oferta de vivienda en la zona de ubicación del proyecto.
14.- Desconocimiento del Desarrollador respecto de los productos que apoyan el desplazamiento de las viviendas, como los créditos individuales para adquisición de vivienda que otorgan BANCO, SOFOMES, INFONAVIT, FOVISSSTE, BANJERCITO, etc.
15.- Alta concentración de proyectos y créditos puente, sin estructura o capacidad comprobada para construir, administrar, vender, etc., volúmenes importantes de vivienda.
16.- Sin iniciar o inconclusas obras de cabecera, infraestructura urbana como redes de agua, drenaje sanitario y pluvial, electrificación, alumbrado público, etc., que impiden la obtención de DTU’S, Habitabilidades, Régimen en Condominio, etc., y con ello impiden la escrituración de las operaciones de compraventa.
17.-Morosidad recurrente.
Este mi punto de vista, es el resultado de muchos años laborando en las principales empresas líderes del Sector Hipotecario, vinculadas a las también más importantes Fondeadoras de recursos para la construcción y adquisición de vivienda en México.
Ciertamente los Índices de Cartera Vencida por el otorgamiento de créditos puentes son muy bajos, porque Bancos y SOFOMES Hipotecarias tienen muy desarrollados los Manuales respectivos, alta tecnología, analistas y funcionarios de crédito, jurídicos, técnicos, financieros y operadores especializados etc. Los Desarrolladores también cuentan con procesos y tecnología avanzada para la realización de sus proyectos. ¿Entonces qué sucede? ¿Porque se deterioran los negocios y los proyectos?
Mayoritariamente pasa por las personas, es un tema de profesionalismo de ética, de seguimiento estricto, de vigilancia, de honestidad.
*Eduardo J. Rodas Ruíz es especialista en administración y recuperación de carteras
