Por Fernando Soto-Hay Pintado*
Sin duda 2014 puede ser un año de estabilidad para el mercado inmobiliario de vivienda en México en el que se sentarán las bases para un sólido crecimiento a partir de la implementación de las tan esperadas y necesarias Reformas Estructurales, sólo sujeto a que nuestros políticos de todos los partidos tengan la visión de sensibilizarse sobre la importancia que tiene el mercado inmobiliario de vivienda en las personas cuyas sumas de micro economías generan la gran macro economía.
En el último trimestre de 2013 quedó evidenciado el poco conocimiento e interés de conocer que tienen la mayoría de los políticos respecto de la importancia y sensibilidad que tiene el ecosistema conformado por todos los mercados inmobiliarios de vivienda en el país y sus efectos en las micro y macro economías.
Desde la iniciativa de reforma fiscal con sus intenciones de gravar con IVA la venta y renta de vivienda, así como los intereses del crédito hipotecario, todas estas revertidas afortunadamente, e imponer ISR a la “ganancia” que genera la plusvalía que se obtiene al vender la vivienda vivida por más de 5 años con valor superior a 700,000 UDIS ($3’562,000) y otras apreciaciones fiscales incorrectas, se confirmó que no se consultaron a expertos sobre los evidentes efectos negativos que dichas regulaciones causarían a las personas que compramos casas o departamentos y como consecuencia a la economía del país.
Es de suma importancia resaltar que las personas no especulamos con la compra y disfrute de nuestra vivienda. Satisfacemos una necesidad y en el proceso formamos patrimonio. Por lo anterior, es un error considerar como “ganancia” la plusvalía que sirve como base para el crecimiento de la familia y en su caso como medio para educar a nuestros hijos y ultimadamente “ahorrar” para el retiro a través de ese proceso de formación de patrimonio. Por eso, gravar la venta de una vivienda vivida al menos 5 años, independientemente de su valor, es un error que debemos corregir para evitar daños sustanciales a miles de familias que han formado patrimonio a través de su vivienda principal.
Desafortunadamente el desconocimiento de políticos sobre los mercados de vivienda no se limita a temas fiscales, ya que a partir de enero de 2014 en el DF se agregó un nuevo e injustificable trámite a través de la necesidad de obtener un Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo (CUZUS) emitido por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SeduviI) para confirmar que todo inmueble objeto de compraventa cumple con el Uso de Suelo aprobado para dicho inmueble. Este nuevo requisito podríamos decir que tiene una razón, en principio entendible, sólo para inmuebles nuevos a efecto de verificar que el desarrollador no haya violado las disposiciones vigentes para la construcción, como ha sucedido en varios casos con la ya superada Norma 26 o en actos de corrupción respecto a viabilidad de proyectos que violan las normas aplicables.
Fuera del supuesto de vivienda nueva que forma parte de un condominio vertical, en mi opinión el CUZUS es completamente innecesario y empantana las operaciones de compra de vivienda usada que es la abrumadora mayoría de las transacciones que se realizan en el DF.
Reflexionar y criticar estos puntos parecería a primera vista tomar una posición pesimista sobre los mercados inmobiliarios de vivienda en México, todo lo contrario, son reflexiones que me veo obligado a realizar con el objetivo claro de lograr que se corrijan y así logremos alcanzar el potencial enorme que tienen los mercados inmobiliarios conformados por más de 29 millones de viviendas “regulares” que representan el patrimonio de millones de mexicanos que buscamos formar clases medias sólidas, pujantes, con certidumbre y estabilidad para el desarrollo de la economía.
Es importante mencionar que las correcciones a la política pública en materia de vivienda impulsadas por el Presidente Peña Nieto desde 2013 en los diferentes ámbitos, encabezadas por la nueva súper secretaría Sedatu, buscan alcanzar la sustentabilidad en la vivienda en el sentido amplio, es decir aprovechar a su máxima capacidad los recursos disponibles para generar los mayores beneficios de los millones de familias quienes en los próximos años comprarán o rentarán sus viviendas.
Un gran reto para los “market makers” de los mercados de vivienda en México es hacer crecer el financiamiento a los compradores con productos competitivos en pesos, ya que al día de hoy la totalidad de la cartera hipotecaria bancaria no llega a US$35,000 millones de dólares y si sumamos Infonavit, Fovissste y demás carteras, no llega a US$106,000 millones de dólares.
En perspectiva, tan solo en el 4° trimestre de 2013 en Estados Unidos 3 bancos, Wells Fargo, J.P. Morgan y Bank of America, generaron más de US$90,000 millones de dólares de nuevos créditos hipotecarios, lo que contribuyó a la recuperación y expansión de los mercados inmobiliarios. En todo el 2013 estos 3 bancos colocaron más de US$600,000 millones de dólares, es decir casi 6 veces la cartera hipotecaria total de México.
En conclusión, México está posicionado para tener un crecimiento sostenido de sus mercados inmobiliarios de vivienda los próximos 20 años sustentado en demanda real demográfica en la medida que las políticas fiscales y de controles hagan sentido con la sensibilidad del ecosistema, reconociendo sus enormes contribuciones micro y macro económicas. Esto sin duda se logrará si conseguimos atraer con reglas claras a jugadores financieros internacionales para que inviertan en el crecimiento ordenado del activo más importante de las incipientes clases medias en formación que representan decenas de millones de nuevos hogares.
* Director general de Tu Hipoteca Fácil
