En los últimos años ha existido un fuerte incremento en el número de personas y familias que trasfieren sus hipotecas de un banco a otro con el propósito de mejorar las condiciones financieras de sus créditos, lo cual se conoce como portabilidad hipotecaria. En este mismo sentido, también existe un número importante de casos en los cuales se mejoran las condiciones financieras de las hipotecas en los bancos donde se originó el crédito, es decir, sin necesidad de que exista necesariamente un cambio de banco.
Las razones que explican el por qué actualmente podemos tener los beneficios de la portabilidad se remontan hacia el año 2000, año en el cual la Banca regresa al otorgamiento de créditos hipotecarios después de la crisis económica de 1995. En aquellos años las tasas de interés de los créditos hipotecarios eran variables y sus niveles eran superiores al 20%, los enganches eran superiores al 35% y existían altas comisiones. Actualmente, derivado de una mayor estabilidad macroeconómica, el buen comportamiento de los portafolios hipotecarios, una regulación adecuada y la fuerte rivalidad competitiva en el sector se ha logrado tener condiciones financieras más favorables para los clientes, lo cual ha permitido, también a los clientes que ya contaban con una hipoteca, mejorar las condiciones de sus créditos.
En el siguiente cuadro podemos observar un comparativo de las condiciones de un crédito otorgado en el año 2000 versus un crédito otorgado en el 2016 y el comportamiento de las tasas de interés en este mismo periodo:
Otro factor que ha sido clave en este nuevo dinamismo en el sector fue la entrada en vigor de la Reforma Financiera en abril de 2014, misma que promueve fuertemente la portabilidad a través de una mayor competencia y costos de transferencia más competitivos, lo anterior aunado a las mejoras en los procesos operativos que se han implementado para facilitar los trámites para transferir las hipotecas.
Actualmente los bancos no sólo ofrecen el traspaso de la hipoteca, sino también aprovechan el capital construido en las mismas, que representa el diferencial entre el valor de la propiedad y el monto de la deuda, para ofrecer créditos de remodelación o liquidez; asimismo es una excelente oportunidad para ofrecer un “check up” financiero y orientar a sus clientes en una mejor utilización de los productos y servicios financieros.
En el 2015, se alcanzó una cifra de 16,311 traspasos de hipotecas y 6,524 mejoras de hipotecas dentro de los mismos bancos en donde se originaron. Lo anterior implicó un total de 22,835 personas o familias que, en promedio, mejoraron sus tasas de interés en aproximadamente 200 puntos base, dicho crecimiento represento el 44% respecto al año anterior. En el siguiente gráfico se observa la evolución de la portabilidad y las mejoras de las hipotecas en los mismos bancos donde se originó el crédito en los últimos tres años.
El futuro de la portabilidad hipotecaria es muy positivo, y es el punto de partida para construir un mercado de refinanciamiento muy dinámico, que permita aprovechar a las familias el patrimonio que han construido en el tiempo para invertir en el estado de conservación y mantenimiento de sus propiedades, brindar una alternativa para pagar la educación de sus hijos, o mejorar el perfil de deuda a través de la consolidación de pasivos. Sin duda hay que seguir trabajando en simplificar los procesos y reducir los costos para lograr una mayor movilidad, además de promover el uso responsable del refinanciamiento. Una mayor cultura financiera conlleva a más y mejor uso del financiamiento que permite incrementar el nivel de vida de las personas.
Mtro. Enrique Margain Pitman
Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario de Scotiabank
