Por Willehado Galindo.
Hasta cerca de los años noventa la Comisión Nacional Bancaria establecía las normas que regían para la elaboración de los avalúos. Ya en aquel entonces se buscaba trabajar en un formato que unificara los datos necesarios para los avalúos que requerían las Instituciones Bancarias y que elaboraban los Peritos Valuadores independientes – pero vinculados con cada Institución – muchos de los cuales contaban con una dilatada experiencia en el medio.
Hasta ese entonces no existía una especialidad universitaria en materia de valuación, aunque había cursos sobre el tema en distintas Instituciones afines.
Lo habitual en aquellos años era obtener un valor físico basado en un enfoque de costos y promediarlo con un valor de capitalización para obtener lo que llamábamos “valor comercial”.
Fue a fines de los años 80 que se instituyó en la UNAM la Especialidad en Valuación Inmobiliaria con un programa estructurado por expertos en la materia. Para ese entonces la confiabilildad de los valores plasmados en esos documentos estaba respaldada por la buena voluntad y saber de quienes los elaboraban, sin que hubiera un método y/o una reglamentación clara que los regulara.
Cada perito tenía sus propios formatos que en ocasiones no tomaban en cuenta algunos de las principales características que suman o restan valor a los inmuebles.
Ya a mediados de los noventas los formatos para avalúos de crédito eran más uniformes y se empezaba a manejar una tabla de homologación que tomaba en cuenta en forma de factores, elementos como áreas, edades, calidades, relaciones terreno-construcción , etc..
Para ese tiempo ya estábamos más familiarizados con el concepto de lo que hoy conocemos como valor de mercado, donde se reconoce la importancia que tienen las transacciones inmobiliarias dejando atrás el criterio que imperaba de los valores que reflejaban el valor físico o de rentabilidad.
Conforme avanzaba el tiempo, ya para los años 2000, gran cantidad de profesionistas tenían la Especialidad en Valuación Inmobiliaria y los formatos eran más estandarizados, les revisiones se hacían más estrictas y tomaba el mando de la regularización en avalúos de crédito para la vivienda la Sociedad Hipotecaria Federal, a quien por mandato de la Ley de Transparencia y Fomento del Crédito Garantizado para la Vivienda se le encomendó redactar las reglas para autorizar el funcionamiento de las unidades de valuación, el alta de los valuadores profesionales y la metodología para la elaboración de avalúos. Este fue un gran cambio – basado en el modelo español – ya que entre otras cosas determinó que los avalúos debían pasar por un proceso de control posterior a la elaboración del mismo por parte del valuador.
A partir del año 2005 ya era un requisito para obtener el registro como Valuador ante la SHF, haber aprobado la Especialidad o la Maestría en Valuación Inmobiliaria que ya se impartía en varios estados de la República y en diferentes Instituciones, mismas que debían contar con el reconocimiento de la Secretaría de Educación Pública.
Hoy en día los avalúos son más precisos, hay más control, con la ayuda de la tecnología se han ido perfeccionando los formatos y los métodos con herramientas que nos permiten ser más precisos no solo en la estimación del valor sino incluso en ubicación exacta de los inmuebles con la ayuda de la geo referenciación.
No cabe duda que se ha avanzado en el tema de Valuación Inmobiliaria en los últimos 30 años al grado que se han integrado al ámbito valuatorio empresas dedicadas exclusivamente a la revisión de esos avalúos mediante la aplicación de técnicas muy avanzadas y que dan a los otorgantes de créditos hipotecarios una mayor certeza y seguridad en sus operaciones crediticias .
Arq. Willehado Galindo
Director Técnico de Revisora de Avalúos SA de CV @RAvaluos
Miembro de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (Savac)
Miembro de la Asociacion de Directores y Corresonsables de Obras (Adoc)
Director Responsable de Obra (Seduvi)
