Por Jorge A. Mc Loughlin.
En muchos aspectos de la vida cotidiana podremos encontrar ejemplos en los cuales los “usos y costumbres” van en contra de las disposiciones legales vigentes. Desde las habituales “mordidas” a los agentes de tránsito para evitar el corralón hasta los “diablitos” para pagar menos por el consumo de energía, pasando por los retornos o vueltas a la izquierda en lugares claramente prohibidos.
Estas acciones suelen no tener consecuencias y esa sensación de “no pasa nada” actúa sin duda como un incentivo perverso para que las mismas proliferen y queden eximidas incluso de una sanción social. ¿Si todos lo hacen, porque no lo puedo hacer yo también?
En el ámbito de la valuación de inmuebles podremos encontrar más de un ejemplo de esta oposición entre lo que dicen las leyes o sus reglamentos y las que se pueden considerar como prácticas generalizadas entre los valuadores profesionales.
En esta ocasión me voy a referir a una situación en particular, cuál es el hecho que no sean los valuadores profesionales autorizados por la Sociedad Hipotecaria Federal quienes realicen las inspecciones de los inmuebles cuyos avalúos posteriormente firman.
La regla Decimonovena del Capítulo VI correspondiente a las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Crédito garantizado para la vivienda, establece entre las prohibiciones del Perito Valuador “Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier título, los efectos que deriven de la autorización”.
En tanto la regla Quinta del Capítulo II correspondiente a las Reglas de Carácter General que Establecen La Metodología para La Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda (SHF), establece que entre las comprobaciones que deberá realizar el perito valuador se encuentra “ … que la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección, coincida con la superficie descrita en su documentación, verificando además, en su caso, la existencia de servidumbres.”
También la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, en su Resolución Unica publicada en el D.O.F. el 12 de julio de 2013, señala en el Art. 31 a) “Somete a la aprobación del Consejo, las políticas y procesos necesarios para garantizar la calidad de los avalúos, considerando para tales efectos como mínimo, que quienes le provean de un avalúo, efectivamente inspeccionen la vivienda objeto de la hipoteca.”
Por su parte, el Infonavit – principal originador de créditos del país – determina en el Código de Etica y Conducta de Valuación de Inmuebles que el valuador deberá abstenerse de “Realizar avalúos sin haber visitado y analizado físicamente los inmuebles respectivos”.
Está claro entonces que las disposiciones legales y normativas, obligan al valuador profesional a realizar las visita de TODOS los inmuebles que valúa. No obstante, en muchos casos los valuadores delegan en terceros la realización de esta delicada tarea.
La pregunta con la que quiero terminar esta nota es la siguiente: ¿Está realmente mal que el valuador delegue dicha tarea en un tercero? Sin duda está mal mientras las leyes no lo permitan, pero en otros países está reconocida la labor del “auxiliar” sin que ello vaya en menoscabo de la responsabilidad del valuador profesional, siempre y cuando aquel cuente con un perfil que le confiere idoneidad para realizar tal tarea y se revele su nombre en el propio avalúo.
Si las Asociaciones y Colegios que abogan por un mercado de la valuación más sano están de acuerdo con que debiera ser reconocida la figura del “valuador auxiliar” deberán hacer su tarea para que la legislación se adapte a los usos y costumbres y evitar así las sanciones que por esta razón pueden recaer sobre ellos. Si por el contrario, no están de acuerdo, deberían ser ellos mismos quienes adopten las medidas conducentes para que sus agremiados no caigan en lo que, al menos hasta hoy, debe considerarse como una mala práctica en materia de valuación.
Jorge A. Mc Loughlin
Director General de Revisora de Avalúos S.A. de C.V.
Miembro de la Comisión Nacional de Vivienda y Desarrollo Urbano de COPARMEX
Miembro de la Unión Interamericana Para la Vivienda
