Por Felipe Alberto Cuevas Peña*
El mercado inmobiliario de la Ciudad de México entrará en 2026 en una etapa distinta a la que vimos en años recientes. No se trata de un frenón ni de una crisis, pero sí de un momento de mayor cautela, análisis y madurez. Después de un periodo prolongado de incrementos sostenidos en precios y rentas, el mercado comienza a autorregularse: sigue habiendo demanda, pero es más exigente y mucho menos impulsiva.
En el segmento de compraventa, el comprador de 2026 será más informado y selectivo. Ya no basta con ofrecer “buena ubicación” como único argumento. Hoy se evalúan variables como conectividad real, acceso a servicios, calidad del entorno urbano, eficiencia de los espacios y, sobre todo, la relación precio–valor. Esto provocará que muchos inmuebles ajusten expectativas. No se anticipan caídas generalizadas de precios, pero sí una clara resistencia del mercado ante valores inflados o proyectos mal planeados.
Los desarrolladores que entiendan este contexto tendrán oportunidades claras. La vivienda bien ubicada, con precios coherentes y esquemas de financiamiento viables seguirá colocándose. En cambio, los proyectos sobredimensionados o alejados de los centros de actividad enfrentarán tiempos de absorción más largos.
En cuanto al mercado de arrendamiento, la presión continuará. La Ciudad de México mantiene una demanda estructural de vivienda en renta derivada de movilidad laboral, cambios en la conformación de los hogares y dificultades para acceder de inmediato a la compra. Zonas céntricas y bien conectadas seguirán siendo altamente demandadas. Sin embargo, hacia 2026 podría observarse una moderación en el crecimiento de las rentas si la oferta nueva logra incorporarse de forma efectiva y ordenada.
Aquí es donde cobra relevancia la Norma General de Ordenación Número 26, uno de los instrumentos más debatidos del desarrollo urbano en la ciudad. Su objetivo es claro: incentivar la producción de vivienda con precios accesibles dentro de la propia CDMX, evitando la expulsión de población hacia la periferia. Durante 2025 se avanzó en su revisión y reactivación, buscando corregir excesos del pasado.
De cara a 2026, la Norma 26 puede convertirse en una herramienta útil si se aplica con rigor, transparencia y supervisión. Su impacto positivo dependerá de que los proyectos realmente se construyan, de que los precios tope se respeten y de que no se utilice como un mecanismo especulativo. Bien ejecutada, puede ayudar a incrementar la oferta formal de vivienda y aliviar, al menos parcialmente, la presión tanto en la compraventa como en el mercado de renta.
Otro actor relevante a observar será el Infonavit. Existen anuncios y expectativas sobre una mayor participación del Instituto en la construcción de vivienda, incluso con esquemas de desarrollo directo. En la Ciudad de México, su presencia ha sido históricamente limitada por el costo del suelo y la complejidad urbana. Si en 2026 se concretan proyectos de edificación en zonas estratégicas, el impacto podría ser significativo para ciertos segmentos, ampliando la oferta para derechohabientes y generando nuevas alternativas de acceso a vivienda. Por ahora, se trata de un escenario que debe analizarse con cautela y sin triunfalismos.
Las señales de cuidado para el mercado en 2026 están claramente identificadas. El costo del financiamiento seguirá siendo un factor determinante en la toma de decisiones. Asimismo, la viabilidad financiera de proyectos de vivienda accesible requerirá creatividad, alianzas y una correcta lectura del entorno urbano. El mercado ya no absorbe errores con facilidad: ubicación, precio y producto deben estar alineados.
En este escenario, el papel de los profesionales inmobiliarios cobra mayor relevancia. La intermediación, la asesoría correcta y la información transparente serán claves para dar certidumbre a compradores, vendedores e inversionistas. El mercado no está en pausa; está en un proceso de ajuste natural.
En conclusión, 2026 no será un año de improvisación, sino de decisiones bien pensadas. La Ciudad de México no enfrenta una falta de demanda inmobiliaria, sino el reto de producir vivienda adecuada, bien ubicada y financieramente sostenible. El verdadero desafío no es construir más, sino construir mejor. Quienes entiendan esta lógica encontrarán oportunidades; quienes la ignoren, enfrentarán un mercado cada vez más exigente.
*Felipe Alberto Cuevas Peña
Presidente AMPI CDMX
