Especialistas coinciden en que la última milla no es nueva en el país; sin embargo, su crecimiento y sofisticación marcan una etapa distinta del mercado industrial
La última milla en México no es un concepto reciente dentro del mercado industrial; sin embargo, hoy opera a una escala distinta, impulsada por la expansión del comercio electrónico y por una reorganización más compleja de las cadenas de suministro. Lo que antes funcionaba como almacenamiento urbano complementario, ahora se consolida como un eslabón estratégico en la competencia por tiempos de entrega.
En el encuentro participaron representantes de CBRE, O’Donnell México y Datoz, quienes analizaron cómo este segmento evolucionó de una práctica operativa tradicional a un componente estratégico dentro del mercado inmobiliario industrial.
Un modelo que ya existía
Francisco Muñoz recordó que la última milla no surgió con el comercio electrónico. Aseguró que el almacenamiento urbano forma parte de la operación logística desde hace décadas.
“Las empresas de refrescos o consumo masivo llevan 30 años operando almacenes dentro de la ciudad”, señaló.
No obstante, el directivo explicó que la diferencia actual radica en la dimensión que alcanzó el modelo. El auge de plataformas como Amazon y Mercado Libre elevó la exigencia en tiempos de entrega y redefinió la competencia ya que “las empresas que ganan clientes son las que pueden entregar más rápido”.
En este contexto, la última milla dejó de ser un componente complementario y se convirtió en un factor estratégico para captar y retener consumidores.
Ubicación: el verdadero diferenciador
Muñoz destacó que, a diferencia de los grandes centros de distribución regionales, la última milla no requiere enormes naves industriales; por lo que uno de sus principales atractivos es la ubicación.
En una metrópoli como la Ciudad de México, la ubicación determina la viabilidad de los proyectos. A diferencia de los parques industriales tradicionales en la periferia, los espacios de última milla deben integrarse dentro del tejido urbano.
Pablo Quezada, CEO de Datoz, señaló que este fenómeno responde a la evolución de las cadenas de suministro y al incremento de la demanda en entornos urbanos. “Cuando ya hay muchas empresas y mucha demanda, es algo que llegó para quedarse”, sostuvo.
Al respecto, Sofía Díaz Miranda advirtió que el principal desafío se encuentra en el marco regulatorio, lo que implica procesos más complejos y coordinación constante con autoridades locales.
“El reto principal son todas las regulaciones en zonas urbanas densas: uso de suelo, impacto vial, impacto ambiental y convivencia con entorno habitacional”, indicó.
Tres anillos logísticos
Durante el panel, los especialistas explicaron que la última milla forma parte de una red compuesta por tres niveles. Primero, centros regionales ubicados entre 20 y 30 millas fuera de la ciudad, con naves de gran formato que abastecen mercados completos. Después, centros de distribución urbanos a unas 10 millas. Finalmente, espacios de última milla dentro de la ciudad, con superficies menores y rotación acelerada de inventario.
Mientras corredores hacia el nuevo aeropuerto, Tepeji del Río o Querétaro concentran grandes desarrollos industriales, los inmuebles urbanos se transforman para responder a la demanda de proximidad.
Como ejemplo, Díaz Miranda mencionó el proyecto ‘888’ de O’Donnell en la capital del país, cuya ubicación a ocho kilómetros del aeropuerto y de Paseo de la Reforma atrajo a empresas como FedEx y Mercado Libre.
Nueva escala, mayor sofisticación
Muñoz enfatizó que hoy no solo participan marketplaces digitales, sino también retailers tradicionales como Liverpool y Walmart, además de marcas que buscan controlar directamente su experiencia de entrega.
Por ello, anticipó que el mercado incorporará formatos más diversos, desde 500 hasta 5,000 metros cuadrados, e incluso desarrollos verticales.
De este modo, la última milla confirma que no representa una novedad conceptual en México. Lo que sí cambia es la escala, la competencia por ubicaciones estratégicas y el nivel de especialización que hoy demanda el mercado inmobiliario industrial.
