La disponibilidad aumenta y la absorción pierde ritmo; analistas anticipan una estabilización en el mercado industrial de Tijuana
La actividad industrial en Tijuana dejó atrás el ritmo extraordinario que marcó el periodo 2021-2023 y transita hacia una etapa de estabilización, en línea con el ajuste que ya muestran otros mercados del noroeste del país.
De acuerdo con información de SiiLA, durante los años posteriores a la pandemia la absorción superó de manera sistemática a la nueva oferta, lo que comprimió la disponibilidad a niveles mínimos y generó un entorno de escasez. Sin embargo, a partir de 2023 la demanda comenzó a desacelerarse con mayor velocidad que la oferta y el mercado cambió de dirección.
La relación entre espacio liberado y ocupado, que llegó a ubicarse en seis a uno, se redujo gradualmente hasta acercarse a un balance uno a uno. En consecuencia, rumbo al cierre de 2025 la absorción neta se colocó en terreno negativo y la disponibilidad alcanzó 7.5%, muy por encima de los niveles prácticamente nulos observados dos años antes.
Por su parte, Datoz reportó que la tasa de disponibilidad en Tijuana llegó a 12.58% al cierre del tercer trimestre de 2025, equivalente a 12.9 millones de pies cuadrados (ft²) disponibles. De ese volumen, 7.8% corresponde a proyectos en inicio de construcción y 10% a desocupaciones registradas al cierre de septiembre.
Carlos Ríos, analista inmobiliario industrial de Datoz, explicó que el incremento responde a una combinación de nuevos desarrollos especulativos y movimientos naturales de desocupación. Añadió que el comportamiento no implica una ruptura del mercado, sino una fase de ajuste y renovación del inventario.
Cambio en la dinámica sectorial
SiiLA señaló que esta transición refleja un ajuste en la estrategia de las empresas instaladas en la ciudad. En lugar de ampliar operaciones, las compañías priorizaron consolidación y eficiencia. En ese contexto, manufactura y productos de consumo, que concentran cerca de 60% del inventario, dejaron de expandirse al ritmo observado en años anteriores, mientras logística y servicios registraron crecimientos moderados.
El entorno económico estatal acompaña esta tendencia. La consultora señaló que, al cierre de 2025, el PIB de Baja California se ubicó alrededor de 9% por encima del nivel prepandemia; sin embargo, el sector secundario mostró una ligera contracción cercana a 0.6%, con retrocesos manufactureros aproximados de 0.5%, particularmente en los segmentos automotriz y metalmecánico. En contraste, el sector terciario avanzó alrededor de 1.5%, apoyado en el comercio exterior y el dinamismo transfronterizo.
A nivel regional, Datoz informó que el norponiente acumuló 31 millones de ft² disponibles al 3Q25, con una tasa de 11.02%, y que 42% de ese volumen se concentró en Tijuana. Asimismo, durante el 4Q24 la absorción bruta regional sumó 23 millones de metros cuadrados, cifra inferior a los 25 millones registrados el trimestre previo, lo que confirma una moderación en la demanda.
En esa distribución, Ciudad Juárez concentró 40% de la actividad, seguida de Tijuana con 39% y Mexicali con 14%, lo que evidencia un ajuste compartido en los principales mercados de la franja fronteriza.
Pese al aumento en la disponibilidad, las rentas se mantienen estables. SiiLA indicó que, después de un crecimiento anual compuesto cercano a 9% en los últimos cinco años, los precios no registran cambios significativos, aun con mayor inventario en el mercado.
En este contexto, Tijuana transita hacia un punto de equilibrio distinto al del ciclo expansivo. El mercado ya no opera bajo condiciones de escasez, pero conserva una base productiva activa. Hacia 2026, la estabilización dependerá del ritmo de absorción y de la capacidad de colocar el inventario disponible dentro de un entorno económico más moderado.
