Terrafina dejó la BMV tras concluir su integración con Fibra Prologis, que alcanzó 99.8% de control
La salida de Terrafina de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) cerró un ciclo para el fideicomiso industrial y, al mismo tiempo, evidenció una mayor concentración del mercado en plataformas con mayor escala de capital y portafolio.
El desliste se concretó después de que Fibra Prologis adquirió casi la totalidad de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en circulación mediante tres ofertas públicas realizadas entre 2024 y 2025.
SiiLA recordó que, en la primera oferta, liquidada en agosto de 2024, FIBRA Prologis compró 606.4 millones de CBFIs de Terrafina, equivalentes a 77.1% del total, a través de una combinación de efectivo y canje accionario. Posteriormente, en noviembre de 2024, lanzó una segunda oferta con la que adquirió alrededor de 100.3 millones de certificados adicionales y elevó su participación a 89.9 por ciento.
Más adelante, en noviembre de 2025, ejecutó una tercera oferta pública por otros 79 millones de CBFIs, con lo que alcanzó aproximadamente 99.8% del total en circulación. Con ese nivel de control, la permanencia de Terrafina en el mercado público dejó de resultar operativamente viable y se abrió el camino para su salida formal de la BMV.
Conforme a la Ley del Mercado de Valores, la cancelación del registro bursátil exige acreditar la protección de los inversionistas mediante ofertas públicas sucesivas y la obtención de una posición de control prácticamente total. Tras alcanzar ese umbral, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores autorizó el desliste.
En cuanto a la estructura de las transacciones, en la oferta inicial de agosto de 2024 Fibra Prologis estableció una razón de intercambio de 1.6 CBFIs de Terrafina por uno propio, combinada con efectivo. Para noviembre de ese mismo año, en un entorno de corrección, con los certificados de Prologis pasando de 71 a 64 pesos y los de Terrafina de 45 a 37, la relación se ajustó a 1.7 veces, en línea con el movimiento relativo entre ambas emisoras.
La consultora indicó que, hacia noviembre de 2025, con Prologis cotizando alrededor de 73.5 pesos frente a 39.6 de Terrafina, la integración se completó sin dislocaciones visibles en la valuación del comprador. A lo largo del proceso, los precios implícitos derivados de la relación de canje se movieron en un rango aproximado de 37 a 45 pesos por certificado, lo que sugiere ajustes acordes con las condiciones de mercado.
Entre la primera oferta de 2024 y el cierre de la operación en 2025, el precio del CBFI de Fibra Prologis avanzó más de 24 por ciento. En el mismo periodo, su valor de mercado creció cerca de 16% y el valor en libros aumentó alrededor de 43 por ciento.
En este contexto, SiiLA señaló que el mercado absorbió la integración de manera ordenada y en un entorno de fortalecimiento del comprador. Así, la salida de Terrafina no solo cerró una etapa bursátil; también delineó un nuevo umbral de escala dentro del sector industrial listado en México.
