El entorno actual ya no favorece una expansión indiscriminada, sino un ajuste estratégico en la toma de decisiones inmobiliarias
El sector industrial mexicano se perfila para mantener un desempeño sólido durante 2026; no obstante, el mercado entrará en una fase de mayor selectividad, donde la calidad de los activos, la disponibilidad de infraestructura y la certidumbre operativa serán los principales diferenciadores.
Durante la presentación Perspectivas del Inmobiliario Comercial 2026, Vianney Macías, head of Market Research de Spot2.mx, explicó que el entorno actual ya no favorece una expansión indiscriminada, sino un ajuste estratégico en la toma de decisiones inmobiliarias.
De acuerdo con el análisis, hacia el cierre de 2026 las rentas industriales promedio podrían ubicarse alrededor de 8.51 dólares por metro cuadrado al mes a nivel nacional, impulsadas principalmente por la evolución del nearshoring y la creciente sofisticación de la demanda.
Nearshoring más maduro y exigente
Uno de los mensajes centrales es que el fenómeno de relocalización de empresas ha entrado en una nueva etapa. Ya no se trata únicamente de captar manufactura, sino de consolidar hubs logísticos avanzados, centros de datos e infraestructura especializada.
Macías señaló que el mercado industrial mantiene fundamentos estructuralmente sólidos; sin embargo, la competitividad entre corredores comienza a redefinirse por factores operativos más complejos.
“La viabilidad de operación —más que la ubicación aislada— comienza a redefinir la competitividad entre corredores y desarrollos”, explicó la especialista.
En este contexto, variables como la autonomía energética, la gestión hídrica y la integración logística adquieren un peso creciente en la decisión de las empresas.
Infraestructura, el nuevo factor crítico
Asimismo, el diagnóstico de Spot2.mx destaca que la infraestructura se está convirtiendo en el verdadero activo estratégico del sector industrial, pues la evolución del nearshoring exige:
- mayor disponibilidad eléctrica
- conectividad digital
- capacidad hídrica
- integración regional
Estos elementos comienzan a pesar más que la ubicación tradicional del inmueble.
Macías advirtió que incluso los parques industriales mejor equipados podrían enfrentar limitantes si no se atienden los cuellos de botella en energía y agua; además de que este cambio marca la transición de un mercado impulsado por volumen hacia uno guiado por viabilidad operativa.
Preferencia por arrendamiento y cautela en CAPEX
Otro cambio relevante es el comportamiento financiero de las empresas. De acuerdo con Macías, frente a tasas elevadas y mayor percepción de riesgo, la preferencia por arrendamiento sobre adquisición seguirá predominando.
La especialista explicó que en 2025 y 2026 las compañías realizan análisis más profundos de retorno antes de comprometer inversiones fijas, lo que favorece esquemas más flexibles.
Esta cautela no implica debilidad del mercado, sino una etapa de mayor disciplina.
“No es momento para especular; las operaciones que se concreten serán las que estén bien pensadas y consolidadas”, señaló.
Precios al alza, pero con mayor racionalidad
En términos de valores, el mercado industrial mantiene una trayectoria ascendente, aunque más alineada a fundamentos.
Datos presentados por Spot2.mx indican que el precio promedio nacional pasó de 6.92 dólares por metro cuadrado (m²) en 2024 a 7.88 dólares en 2025, con una proyección cercana a 8.16 dólares para 2026 bajo un escenario conservador, y hasta 8.51 dólares considerando una prima estratégica.
A nivel regional:
- Valle de México continúa con los precios más elevados
- Monterrey mantiene presión por su vínculo con EE.UU.
- Bajío y Querétaro destacan por data centers y nearshoring
- Guadalajara muestra estabilidad como hub tecnológico
Además, Monterrey y Querétaro enfrentarán alta presión por nearshoring, mientras el Valle de México mostrará un crecimiento más alineado a la inflación.
Demanda activa, pero decisiones más lentas
Por otro lado, la especialista mencionó que la demanda no se ha debilitado. De hecho, Spot2.mx registró en 2025:
- casi 70,000 spots publicados
- más de 4,000 visitas a inmuebles
- y más de 1,500 millones de m² disponibles
Sin embargo, resaltó que el cierre de operaciones se ha vuelto más pausado debido a la incertidumbre observada a inicios de 2025, cuando predominaban las renovaciones sobre los nuevos arrendamientos.
Hacia finales del año pasado comenzó a observarse una recuperación en transacciones, tendencia que podría consolidarse en la segunda mitad de 2026.
Contratos más flexibles y estrategias graduales
Otro ajuste relevante es la estrategia de entrada de las empresas al mercado, pues algunas compañías están optando por espacios iniciales más pequeños —por ejemplo, 5,000 m²— antes de comprometerse con proyectos mayores, en contraste con la etapa previa de expansiones agresivas.
Además, los contratos típicos se ubican:
- entre 3 y 4 años para operaciones estándar
- y hasta 10, 15 o 20 años en naves de gran escala
Esto refleja un mercado que sigue activo, pero con mayor gestión de riesgos.
Seguridad y calidad ganan peso
Finalmente, Macías expuso que la calidad del activo se consolida como criterio central. En ese sentido, Spot2 anticipa que la absorción tenderá a concentrarse en propiedades Clase A y A+, mientras el inventario rezagado enfrentará mayores presiones de vacancia y renegociaciones.
“La ubicación, la eficiencia operativa y la calidad constructiva pesan más que el diferencial marginal en renta”, afirmó.
