En la zona restringida los extranjeros sólo pueden tener propiedades a través de un fideicomiso
La compraventa de inmuebles en México implica el pago de diversos impuestos, mismos que aplican de diversas formas para mexicanos y extranjeros, por lo que es importante que sean conocidos los casos en que pueden aplicar para que no detengan las transacciones inmobiliarias, así lo consideraron el portal inmobiliario Vivanuncios y el Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
Cuando un mexicano compra un inmueble debe obtener certificados de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo en materia fiscal y certificado de uso de suelo de su propiedad. También acudir con un notario y presentar varios documentos, como el título de propiedad, boleta predial, boleta de agua, acta de matrimonio y avalúo cuando procedan.
Con esto, el notario realiza la escritura para que el vendedor y el comprador paguen sus respectivos impuestos. Si lo que se vende es una casa habitación, el vendedor puede exentar o pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y, quien compra, pagará sus impuestos por adquisición, derechos, honorarios y gastos notariales.
Otro caso es cuando un extranjero compra fuera de la zona restringida, es decir, la zona que comprende una distancia de 100 kilómetros (km) al interior del país y 50 km desde las costas. Si compra una vivienda en la Ciudad de México, sólo debe convenir con el gobierno mexicano, a través de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), que se le considere como nacional en relación a esa adquisición. Este proceso responde a lo que se conoce como cláusula Calvo.
“Ese es un trámite que ni siquiera tiene un costo especial, de tal suerte que es un requisito más en el que los notarios ayudamos a los adquirientes extranjeros. Y no les cuesta más la escritura por ser extranjeros, pagan lo mismo que un mexicano al momento de adquirir”, explicó José Antonio Manzanero, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
En caso que adquiera una propiedad dentro de la zona restringida, la Ley de Inversión Extranjera permite utilizar la figura del fideicomiso para aprovechar un inmueble que esté dentro de la franja restringida o prohibida, como Acapulco o Cancún. Este tipo de fideicomisos por ley tienen una duración máxima de 50 años, que se puede extender 50 más.
“Para esos efectos el extranjero no puede adquirir el dominio directo como comprador y el instrumento jurídico que le queda es a través de un fideicomiso, para utilizar y aprovechar el bien. En ese sentido, se requiere una institución de crédito para que, como fiduciaria, esta sea la que administre este negocio jurídico”, agregó.
Además, el extranjero deberá cubrir el costo del fideicomiso, el cual variará según la tarifa de la institución fiduciaria por su intervención. Se tiene que tramitar el permiso correspondiente ante la SRE y dar aviso a dicha secretaría por la fiduciaria cuando se haya usado ese permiso para acceder al bien inmueble.
Ante lo que se recomienda acudir a algún banco para saber el costo de esto, así como el costo de las escrituras, mismo que se elevará al requerir un procedimiento más sofisticado, debido a que interviene una institución de crédito.
Otro caso que se da es cuando el vendedor es mexicano o extranjero, en esta actividad no es importante la nacionalidad de quien vende, sino el concepto de la residencia para efectos fiscales.
“Por ejemplo, en el caso de un español que ha vivido en México 20 años, por lo que cuenta con residencia fiscal en México, aunque tiene estatus de extranjero. Cuando esta persona vende, pagará sus impuestos como cualquier otro contribuyente, inclusive puede llegar a exentar por vender su casa habitación”, explicó Manzanero.
Sin embargo, para un mexicano que radica en Estados Unidos y quiere vender una casa que tiene en México. Al ser residente fiscal en otro país, cuando venda un bien que tiene en México, tendrá que pagar impuestos bajo otro esquema en el que son más altos.
Mientras que en el caso de las rentas, no hay ninguna distinción para los nacionales como extranjeros. Eso se debe a que el arrendamiento de un inmueble no requiere una escritura pública ante notario, sólo la firma de un contrato de arrendamiento bajo condiciones que resguarden los derechos y obligaciones del dueño y del inquilino. Lo mismo ocurre en la zona restringida, pues no se adquiere el dominio directo sobre el bien, sino únicamente el uso o el uso y goce de ese bien inmueble.
Finalmente, Karim Goudiaby, director general de Vivanuncios, consideró que es importante que los compradores de vivienda conozcan toda la información relacionada con los impuestos en la adquisición de una casa o departamento.
“Tradicionalmente no es algo que se considere al tomar esa decisión. Siempre hay mucha emoción con la idea de comprar, sin darse cuenta que hay impuestos por pagar y que ese porcentaje no estaba en el presupuesto contemplado. En Europa, por ejemplo, hay países en los que los impuestos suben hasta 13% el valor de la propiedad. De modo que, si se compra una casa con un valor de un millón de dólares, se pagarán 130,000 de impuestos, la comisión del asesor inmobiliario, entre otros conceptos”, dijo.
