La demanda por naves industriales Clase A gana fuerza y amplía la diferencia de precios frente a la Clase B, impulsada por el nearshoring
El mercado industrial mexicano atraviesa un periodo de transición en el que la calidad del inmueble es priorizada sobre la ubicación en la instalación de nuevas operaciones logísticas y manufactureras. Esto ocurre porque las empresas que llegan al país buscan espacios que cumplan estándares internacionales, por lo que la demanda por naves Clase A se mantiene al alza.
De acuerdo con Spot2.mx, la participación del inventario Clase A registra un crecimiento sostenido, mientras que la presencia de naves Clase B disminuye debido al movimiento de operaciones hacia espacios más eficientes y seguros. Esta situación se vincula con el nearshoring, fenómeno en el que las innovaciones que generan mayor valor terminan por sustituir modelos o infraestructuras con menor desempeño. Esta transición se refleja en un crecimiento cuatro veces mayor del inventario Clase A en 2025 respecto al mismo periodo del año anterior.
La llegada de corporativos globales refuerza esta dinámica al exigir inmuebles con especificaciones técnicas más completas, lo que acelera la obsolescencia funcional de muchos desarrollos Clase B. En mercados como Valle de México, Guadalajara y Querétaro, donde la disponibilidad históricamente se mantiene por debajo del 6.5%, la absorción se dirige hacia naves institucionales.
Al respecto, Vianey Macías, head of Market Research para Spot2.mx, explicó que el análisis del mercado incorpora factores como la productividad por metro cuadrado, lo que generalmente favorece la demanda de espacios Clase A.
“El precio por metro cuadrado dejó de ser suficiente para evaluar una nave industrial. Hoy, el cálculo real integra productividad por metro cuadrado, capacidad de rotación, seguridad operativa y eficiencia energética. La diferencia entre Clase A y Clase B ya no es un tecnicismo: es un factor que determina costos totales, retornos, velocidad de expansión y el cumplimiento de estándares internacionales para cualquier empresa que busque entrar o crecer en México”, señala
La plataforma indicó que, en el caso de los operadores logísticos, la elección del tipo de nave impacta de forma directa en la productividad diaria. El avance del ecommerce y de la manufactura especializada ha incrementado la demanda por instalaciones con mejores relaciones de andenes, mayor altura libre y patios más amplios. Aun así, las naves Clase B mantienen un papel para operaciones de última milla, almacenamiento tradicional o procesos sensibles a costos fijos.
Naves industriales: diferencias entre clases
Las naves Clase A integran alturas superiores a 9.75 metros, sistemas ESFR, patios de entre 35 y 45 metros, construcción Tilt-Up, techos KR-18 con aislantes energéticos y ratios de andenes diseñados para operaciones de mayor intensidad. Estas configuraciones permiten incrementar la densidad de almacenamiento, reducir gastos energéticos, disminuir primas de seguros y agilizar los flujos logísticos, además de ofrecer condiciones adecuadas para 3PLs globales, comercio electrónico y manufactura de exportación.
Por su parte, las naves Clase B continúan atendiendo actividades de baja rotación, manufactura ligera o empresas que buscan controlar costos en zonas urbanas; sin embargo, sus alturas más reducidas, patios limitados y sistemas contra incendio básicos restringen su uso para operaciones de alta rotación o mercancía de alto valor.
Uno de los indicadores centrales de la plataforma es la diferencia de precios entre ambas categorías. Spot2.mx anticipa que la brecha más amplia se concentra en el Norte y el Bajío, donde la presión del nearshoring eleva la demanda por naves institucionales en mercados como Monterrey, Saltillo, Ramos Arizpe, Querétaro y Guanajuato.
En estos destinos, así como en el Valle de México y Guadalajara, el diferencial de rentas entre Clase A y Clase B ya supera los dos dígitos porcentuales, impulsado por proyectos que incorporan especificaciones Clase A desde su concepción y que captan a empresas que buscan ampliar operaciones con procesos de mayor escala y automatización.
