Las fibras aceleran desinversiones en oficinas y retail para redirigir capital hacia activos logísticos y de manufactura
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) en México avanzan en la reconfiguración de sus portafolios tras acelerar la venta de activos de oficinas y retail desde 2024, con el objetivo de redirigir capital hacia el sector industrial. Esta estrategia responde al auge del nearshoring y ha comenzado a concentrar el inventario de mayor calidad en manos de un número reducido de jugadores institucionales.
En este contexto, los fideicomisos han impulsado una rotación acelerada de activos mediante desinversiones selectivas y adquisiciones estratégicas. A través de este esquema, buscan fortalecer su presencia en corredores industriales clave y capturar la creciente demanda de espacios logísticos y de manufactura, en un entorno donde la absorción se mantiene por encima de la nueva oferta.
De acuerdo con análisis de Spot2.mx, este proceso no solo acompaña el dinamismo del sector industrial, sino que también redefine la estructura del mercado inmobiliario, al concentrar portafolios estabilizados en pocos participantes con capacidad de inversión.
Concentración de portafolios y estrategias de blindaje
Uno de los principales movimientos se refleja en la concentración del inventario industrial Clase A. Un ejemplo es la integración de Terrafina al portafolio de Fibra Prologis durante 2024, operación que incorporó 289 naves industriales y consolidó una plataforma de 8.1 millones de metros cuadrados (m²), con 518 propiedades de inversión.
Esta operación fortaleció su posicionamiento en el segmento logístico y de manufactura, en un momento en el que la competencia se centra en la adquisición de portafolios estabilizados más que en el desarrollo de nuevos proyectos.
En este contexto, Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, señaló que las fibras priorizan operaciones estratégicas orientadas a la adquisición de portafolios, dejando en segundo plano el desarrollo de nuevos proyectos.
“Hoy la competencia no es por construir más, sino por adquirir portafolios estabilizados. Los activos industriales en operación están capturando una plusvalía acelerada, impulsada por una demanda que sigue superando la oferta”, señaló Macías.
En paralelo, las fibras han reforzado el blindaje financiero de sus portafolios mediante contratos de arrendamiento tipo Triple Neto (NNN), con plazos de entre 10 y 15 años y denominados en dólares. Este modelo permite asegurar flujos estables y reducir la exposición a la inflación y la volatilidad cambiaria.
Fideicomisos como Fibra Mty han impulsado este esquema, acompañado de desinversiones selectivas para fortalecer su liquidez. Como parte de esta estrategia, concretó la venta de la propiedad ‘Catacha’, ubicada en Santa Catarina, Nuevo León, por aproximadamente 70 millones de pesos, con un Área Bruta Rentable de 5,431 m².
Presión en rentas impulsa la apuesta por mercados estratégicos
El entorno operativo refleja una presión sostenida en los principales mercados industriales del país. En la Zona Metropolitana de Monterrey, la disponibilidad se mantiene cercana a 7.5%, con rentas promedio de 7 dólares por m², mientras que submercados como Santa Catarina registran condiciones más ajustadas.
En el centro del país, la escasez de espacios es más evidente. La Ciudad de México reporta una disponibilidad cercana a 4%, con rentas que superan los 11 dólares por m². Corredores como Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán alcanzan niveles de 12.10 dólares, con una vacancia de 4.6 por ciento.
Incluso mercados de desahogo como Huehuetoca presentan incrementos en precios, con rentas promedio de 9 dólares por metro cuadrado y una disponibilidad de 7.5%. En este entorno, asegurar inventario en ubicaciones estratégicas del centro del país permite capturar ingresos con alto potencial de crecimiento.
Este contexto explica la estrategia de vehículos como Fibra Next, que proyecta concentrar 75% de sus activos en la zona centro del país. Su portafolio inicial ronda los 6 millones de m², con una proyección de superar los 8 millones en los próximos años.
