Especialistas señalan que, durante este año, los parques industriales enfrentaron una etapa de estabilización en la absorción, además de un reajuste en los mercados
Expertos del sector inmobiliario señalaron que el mercado atraviesa un ciclo industrial que inició entre 2017 y 2018, y alcanzó su punto máximo durante la pandemia de Covid-19, cuando registró cifras históricas. No obstante, durante este año, el dinamismo de los parques industriales mostró una contracción.
De acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), en los últimos seis años la absorción neta del país tuvo un comportamiento unimodal. En 2019 y 2020 se absorbieron alrededor de 2 millones de metros cuadrados (m²); en 2021, 3.5 millones de m²; en 2022, 4.2 millones de m²; en 2023, 5.0 millones de m²; en 2024, 4.6 millones de m²; y al cierre del tercer trimestre de 2025 se registraron 2.5 millones de m².
Claudia Esteves, directora general de AMPIP, explicó que el crecimiento de la absorción neta respondió al contexto político y económico global. Además, destacó que esta contracción puede entenderse como una estabilización del sector.
“Si lo vemos por años, normalmente traíamos un promedio de 2 millones de m² de absorción neta, pero con la pandemia, el conflicto China, Estados Unidos, la invasión Rusia a Ucrania, creció. Y ahora, lo que tenemos es que estamos recuperando los valores de mercado. Hay dos formas de verlo: una, se puede ver que ha bajado, porque sí ha bajado bastante, pero se puede ver también como que estamos recuperando los valores tradicionales del mercado, pero no como algo negativo”, detalló.
Agregó que, según el comportamiento histórico del sector, esta contracción se alinea con las proyecciones, ya que el aumento previo no podía sostenerse por más años. En ese sentido, afirmó que 2025 fue un buen año para la industria.
“Era un movimiento que ya se esperaba, el mercado no puede seguir de arriba, arriba, arriba, arriba, llegas al infinito. Lo único que sí vemos distinto y que definitivamente nos provoca una situación diferente es esta guerra arancelaria de Trump, que ha provocado que muchos proyectos se pongan en pausa. La ventaja es que no se han cancelado, solo se han puesto en pausa”, platicó.
En este contexto, Esteves anticipó que los parques mantendrán su dinamismo, ya que prevé un incremento en la inversión para el próximo año.
“Es un sector muy resiliente, que le ha ido muy bien en general. Este es el cierre preliminar de la inversión que se ha hecho este año, son un poco más de 4,000 millones de dólares, mientras que se proyecta en 2026 invertir casi 6,000 millones de dólares”, señaló.
Regiones y sectores más dinámicos en 2025
Alejandro Martínez, director de división industrial de Tierra y Armonía, explicó que, durante este año, las regiones más dinámicas se ubicaron en el norte, Bajío y centro del país. Esta tendencia coincide con el comportamiento histórico del sector, aunque se observó un reacomodo en el ranking de ciudades con mejor desempeño.
“Las regiones que mayor dinamismo están teniendo son Monterrey, en primer lugar, sin duda, le sigue Ciudad Juárez, que ha sorprendido, y después en tercer lugar a nivel nacional está Jalisco. Tijuana, y Ciudad de México también. Esas son las tres regiones principales se están viéndose beneficiadas”, indicó.
Agregó que, al cierre del tercer trimestre de 2025, Monterrey registró una absorción neta de 360,000 m²; Ciudad Juárez, 120,000 m²; Guadalajara, 102,000 m²; Ciudad de México absorbió 42,000 m²; y Tijuana casi 9,000 m².
En Jalisco, donde Tierra y Armonía concentra sus operaciones, Martínez reconoció que fue un año complejo, pero estable. La entidad cerró septiembre con un inventario de 7.4 millones de m² y una tasa de disponibilidad de 4%, que anteriormente se ubicó entre 1% y 2%. Asimismo, reportó una absorción neta trimestral de 100,000 m².
“Lo que vemos bastante positivo es que tenemos, por lo menos en Jalisco, una cifra bastante alta de prearrendamientos. ¿Qué quiere decir esto? Que los metros cuadrados que se encuentran en construcción, el 100% de los metros que se encuentran en construcción están prearrendados. Si hablamos de 310,000 metros cuadrados disponibles, hoy ya tenemos prearrendados 294,000, entonces prácticamente el 100%”, indicó.
Añadió que los parques industriales de Jalisco mantienen costos competitivos, con un promedio de 6.7 dólares por m² al mes, muy por debajo del promedio nacional de 7.33 dólares por m² al mes, equivalente a un incremento anual de 6%.
Martínez atribuyó este reacomodo al aumento en la demanda de espacios terminados, algo que pocas ciudades pueden ofrecer actualmente.
“La demanda se concentra principalmente donde se encuentra el mayor producto terminado. Hoy la demanda está enfocada en metros techados, terminados. Entonces, eso quiere decir que, si Monterrey trae un proyecto en construcción con una mayor cantidad de metros cuadrados, ahí es donde se está enfocando el mercado”, comentó.
Además, destacó que la llegada de nuevas empresas y proyectos depende de las características que cada ciudad puede ofrecer. Por ello, infraestructura y tramitología resultan factores decisivos.
“Hay factores que están marcando hacia dónde está yendo la industria: el financiamiento, dónde están los parques industriales que cuentan con financiamiento o capital institucional, la tramitología, tanto municipal como federal, lo otro es infraestructura y el tipo de industrias que están llegando al país, con todo este tema del nearshoring y los aranceles, quizá el automotriz bajó, pero el logístico subió, farmacéutico, etc. Ahí es donde estamos viendo donde el apetito”, señaló.
Nearshoring, ¿amigo o enemigo?
Sobre el nearshoring en México, Martínez señaló que representa un reto con oportunidades, pero también evidencia las carencias del país. Por un lado, mencionó el incremento de la competencia y la baja capacidad de respuesta gubernamental.
“Para México el nearshoring ha sido bastante bueno. Hay varios desarrolladores que no estaban como jugadores importantes en la parte industrial y voltearon a ver esta industria. Entonces eso generó mayor competencia, pero generó también un estancamiento en tema de trámites federales y municipales, poca inversión por parte del gobierno federal en materia energética y de agua, hay dependencias federales que no están caminando, entonces es una desventaja”, declaró.
Asimismo, destacó la visibilidad que ganó el país a nivel internacional. No obstante, señaló que, al no gestionarse de manera estratégica, el nearshoring ha jugado tanto a favor como en contra del sector.
“Las ventajas fueron nuevas oportunidades, nuevas empresas, nuevos países que voltearon a ver a México, voltearon a ver a las diferentes regiones, y se están instalando aquí no solamente con industria, sino con vivienda, entonces se podría decir que el nearshoring jugó a favor, pero también algunas ocasiones en contra”, concluyó.
