Los Fibras han representado un importante empuje al crecimiento del sector inmobiliario así como su diversificación
En México el sector inmobiliario ha pasado por un proceso de gran cambio y se percibe por cada rincón del país, la calidad de inmuebles que se construyen ahora y el empleo de tecnologías sustentables han representado grandes avances en el rubro y despiertan el interés de inversionistas no sólo mexicanos sino de otros países.
Augusto Arellano Ostoa, senior managing director Banca de Inversión Evercore Partners México, nos habla de la importancia que han tenido los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces conocidos como Fibras que en 2013 registraron un año récord tanto en colocaciones como en levantamiento de recursos por parte de los Fideicomisos ya existentes desde 2011.
“Hay un aspecto muy importante que debe considerar un inversionista cuando decide entrar en un Fibra y es revisar cuáles son los inmuebles que conforman el patrimonio de éste; en el caso del Fideicomiso cuando realiza adquisiciones también debe poner atención en la calidad del inmueble y no tomar decisiones apresuradas sólo por anunciar adquisiciones que a la larga resulte estar mal ubicado”, destacó el también egresado del ITAM.
Augusto Arellano ha participado como estructurador de las Ofertas Públicas Iniciales del Fideicomiso pionero diversificado en este instrumento como es Fibra UNO en 2011, el especializado Fibra Hotel en 2012 y recientemente Fibra Danhos, en 2013, con inmuebles de calidad premier ubicados en la Zona Metropolitana del Distrito Federal.
“La labor como desarrollador es muy importante porque el tiempo que le toma hacer el complejo puede llevar de uno a cuatro años pero en este periodo, lo que está haciendo es fabricar el producto que va a vender durante los siguientes 20 o 30 años. Si se equivocan los primeros dos años ya se equivocaron los siguientes 20, ahí es donde se encuentra el llamado secreto inmobiliario, durante esa etapa de desarrollo tendrá que analizar distintos factores tanto del momento como a futuro”, explicó Arellano Ostoa, doctor en Economía por la Universidad Carlos III de Madrid.
“Por ejemplo, lo que hace Grupo Danhos es increíble porque entra a una zona de la ciudad densamente poblada que probablemente no le apuestas nada al área, pero un desarrollo inmobiliario también cumple una función de ordenamiento de ciudad porque influye en que todas esas zonas se vayan recomponiendo y entonces, propicia la llegada del transporte público, las personas que viven en las cercanías comienzan a pintar su casa o el desarrollo inmobiliario, compra 10 casas alrededor del centro comercial para hacer un edificio de vivienda y entonces, empieza a mejorar la zona y eso la verdad es tener feeling inmobiliario”, agregó.
FIBRA TURÍSTICA
Augusto Arellano nos adelantó que actualmente está explorando la posibilidad de estructurar un Fideicomiso dedicado a este sector tan importante para el país “movimos a los fideicomisos al sector hotelero con Fibra Hotel en un segmento más sencillo porque éste se dedica a hoteles de ciudad de negocios típicamente de tres o cuatro estrellas con pocos servicios hoteleros asociados al hospedaje y es más sencillo aunque nos costó trabajo en términos de regulación.
“El siguiente paso serían los hoteles en playa de categoría Gran Turismo, un hotel de playa tiene otras características porque primero es plan europeo porque te cobran todo, es decir, es todo incluido y son esquemas muy diferentes cada uno con implicaciones fiscales y financieras importantes.
“El porcentaje de ingresos totales que genera un hotel de Gran Turismo de playa en otros servicios que no es el hospedaje son muy altos, probablemente llegan al 50 por ciento en uno de tres estrellas de ciudad es el 20 por ciento. Aunque Gran Turismo también hay en ciudades. El paso natural es hacia allá, complejo pero sí hay una gran oportunidad”, reveló.
Finalmente, destacó que el 2013 estuvo marcado por claroscuros en los precios de los certificados, la primera parte del año con un crecimiento extraordinario y con una tendencia positiva empujado por la disminución de las tasas de interés y por la gran expectativa del crecimiento económico que tuvimos a principio de año y después una segunda mitad del año desastrosa donde el ajuste en el precio ha sido tremendo, pero esperamos ajustes importantes para este 2014”.
