El arquitecto Daniel Silva Troop afirma que se vive una confusión en precios, costos y valores al momento de realizar una valuación
El urbanismo es la parte más relacionada con la valuación, pero normalmente ha caído en manos de gente no experta. Hoy en día, en el tema de la valuación inmobiliaria, necesitamos encontrar cuáles son todos los elementos que dan valor a un bien y ver si dentro de esos elementos existe en primer lugar el terreno y al mismo tiempo, ver si está influenciado por servicios y modificaciones alrededor.
“En muchas ocasiones la gente inexperta en valuación encuentra un terreno y se va con la idea que ese terreno tiene determinado valor en función del mercado y zona. Pero el mercado y la zona está viéndose influenciado por todos los aspectos de servicios que están de alguna manera nutriendo a ese terreno”, señala Daniel Silva Troop, consejero en RASA (Revisora de Avalúos S.A. de C.V.), en entrevista con Capital México.
El arquitecto de la UNAM señaló que el mercado de valor en inmuebles actualmente sufre confusión. “No se tiene certeza en cuanto a precios, costos y valores, que son tres entidades completamente diferentes y hay gente valuadora que los entiende iguales. Recordemos que el precio es una cantidad en la que se ponen de acuerdo el vendedor y el comprador, pero no el costo. En algún momento el valuador se va mucho por el aspecto del costo y por el aspecto del precio más que por el aspecto de los valores”.
Explicó que si hay un terreno sin servicios es exactamente igual a otro similar en otro sitio, pero lo único que los hace variar es la calidad de los servicios y la cantidad de éstos, ya que no es lo mismo un inmueble que cuenta con transporte público, vialidades, iluminación, vigilancia, equipamientos urbano, mercados, hospitales, iglesias, escuelas y parques, que otro predio que no cuenta con esos beneficios.
Silva Troop, doctor en Urbanismo por la Máxima Casa de Estudios, señala las características que debe contener una valuación pertinente. “La buena valuación toma en cuenta todo lo que nutre al predio. La mala valuación toma en cuenta exclusivamente lo que dice el mercado, pero éste a veces no está capacitado para entender diferencias. Si viene una modificación o un paso a desnivel, le pega igual a un predio que a otro, pero a uno lo beneficia y a otro perjudica. Eso lo vimos con los segundos pisos por ejemplo”.
El maestro, que realiza valuaciones desde 1963, señaló que el beneficio de un predio está en ver la posibilidad de los servicios con los que puede contar un terreno, y que el beneficio no está en el terreno mismo sino que está sirviéndole.” Un terreno no tiene servicios, se sirve de los servicios. Un metro cuadrado de tierra comparado con otro en otra ubicación es lo mismo por su calidad de tierra, pero desde el punto de vista urbano y estratégico puede diferir”.
Afirmó que es la problemática que se vive actualmente con los vecinos de Río Mixcoac, ya que si los vecinos se sienten invadidos, los más afectados no serán ellos, sino los 20 millones de personas que pasan por la ciudad y sus centros de distribución vial, pero que actualmente se tiene que tomar en cuenta que ahora vivimos en una ciudad, no en una sola casa, y que los vecinos no se ha dado cuenta que ellos mismos están bloqueando el crecimiento de la ciudad.
Crecimiento hacia el sur
Silva Troop afirmó que la Ciudad de México se ha extendido de forma brutal pero horizontalmente, y que actualmente se está invadiendo la falda del Ajusco y que no pueden invadirse las montañas, pero llega un momento donde la mancha urbana tiene que crecer hacia arriba, verticalmente, pero la parte central no puede hacerlo porque tiene un subsuelo que no resiste, pero ciertas zonas del lomerío tienen suelo y subsuelo más consistente y firme, que es donde se tiene que alojar el crecimiento.
Señaló que al realizar una valuación se tiene que tomar en cuenta la legislación, si se permite o no cierto tipo de uso en una zona, ya que todos los predios valen en función de lo que se puede hacer con ellos y lo que se puede producir y además ver si un terreno tiene posibilidad de alojar diferentes tipos de servicio, construcción y es un terreno amplio interesa al comerciante, al constructor habitacional, a la construcción comercial, es decir, tiene muchos tiradores.
“Cuando el terreno no tiene tiradores, ¿qué pasa?, si a todos les interesa, ¿cuánto vale?, si a nadie le interesa, ¿cuánto vale? En ese caso se tiene que dar una valuación del uso de suelo, servicios, lo que está alrededor, la compresibilidad del terreno, sus comprimidos, la actividad de los vecinos, y las características de los predios adyacentes”.
