Este 2025, el sector inmobiliario volvió a confirmar su papel como uno de los motores estructurales de la economía mexicana
El 2025 cierra como un año de claroscuros para la economía mexicana y, por extensión, para el sector inmobiliario. No fue un periodo de euforia, pero tampoco de desplome: más bien, un escenario de crecimiento débil, consumo que resiste y mercados que se han visto obligados a ajustarse a una nueva normalidad marcada por tasas de interés todavía altas, inflación moderándose lentamente y un entorno internacional incierto.
En el plano macroeconómico, el crecimiento económico se mantuvo por debajo de lo esperado, con un desempeño moderado del PIB y una industria de la construcción que avanza con lentitud; mientras que la política monetaria continuó siendo restrictiva durante buena parte del año, lo que mantuvo presionados tanto el consumo como la inversión privada.
En ese entorno, el sector inmobiliario volvió a confirmar su papel como uno de los motores estructurales de la economía, pero también como un termómetro sensible de los cambios en la confianza de inversionistas, desarrolladores y compradores.
Más que hablar de un año de expansión acelerada, el 2025 puede definirse como un periodo de reacomodos profundos, donde cada segmento avanzó a ritmos distintos.
Por ejemplo, mientras la vivienda mantuvo su fortaleza, los precios siguieron al alza y el crédito se volvió más selectivo; el industrial entró en una fase de normalización tras el boom del nearshoring; las oficinas continuaron apuntalando su recuperación; los centros comerciales se enfrentaron a un consumidor más exigente; y la hotelería vivió un ajuste tras el fuerte rebote pospandemia.
Sin embargo, la lección que ha dejado el año es clara: el sector inmobiliario mexicano ya no opera en automático, sino en función de decisiones cada vez más estratégicas, con productos mejor segmentados, ubicaciones mejor estudiadas y modelos de negocio más flexibles.
Vivienda: precios al alza, pero crédito más selectivo
La vivienda se mantuvo como el segmento más sólido del sector inmobiliario durante 2025, pues, de acuerdo con Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el valor de la vivienda adquirida con crédito hipotecario registró un incremento anual de 8.9% al tercer trimestre del año (3T2025), mientras que en el acumulado enero–septiembre el alza fue de 8.6%, lo que confirma una tendencia sostenida de apreciación del activo.
El valor promedio de una vivienda a nivel nacional se ubicó en alrededor de 1.86 millones de pesos (mdp), con variaciones marcadas por región: las zonas metropolitanas de mayor dinamismo económico, como Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Querétaro y el corredor del Bajío, concentraron los mayores aumentos.
En contraste, según cifras de la Asociación de Bancos de México (ABM), el mercado del crédito hipotecario mostró señales claras de enfriamiento en volumen. Al primer semestre de 2025 se originaron alrededor de 232,500 créditos, lo que representó una caída cercana a 6.9% en número de financiamientos respecto al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el monto promedio del crédito creció casi 10%, superando los 1.17 mdp por operación.
De esta manera, hay menos créditos, pero por montos más altos, lo que indica que el financiamiento se concentra cada vez más en los segmentos medios y residenciales, mientras que la vivienda de interés social sigue enfrentando restricciones estructurales de acceso, tanto por costos de construcción como por capacidad de pago de los hogares.
Industrial: de cifras récord a una fase de estabilidad
Por otro lado, este 2025, el mercado industrial dejó atrás el ritmo extraordinario que caracterizó a los años más intensos del nearshoring.
De acuerdo con Solili, al cierre de octubre, el arrendamiento industrial nacional se ubicó en alrededor de 500,000 metros cuadrados (m²), lo que representó una disminución anual cercana a 8% respecto al mismo mes de 2024.
A pesar de esta moderación en la absorción, los precios de renta continuaron al alza, con un incremento promedio anual de 6% a nivel nacional, alcanzando un promedio de 7.33 dólares por m² al mes.
La vacancia industrial se mantuvo en niveles bajos, lo que confirma que, aunque la demanda se estabiliza, el mercado aún opera con fundamentos sólidos, donde el norte del país, el Bajío y algunos corredores del centro aún concentran la mayor parte de la actividad, impulsados por manufactura, logística y comercio electrónico.
En ese sentido, el 2025 marcó un punto de inflexión: el segmento industrial ya no vive en modo expansión acelerada, pero tampoco en contracción, sino que ahora se mueve en una lógica de estabilidad con crecimiento más ordenado.
Oficinas: absorción en recuperación y vacancia en descenso
El mercado corporativo fue uno de los que mejor desempeño mostró en 2025, ya que, entre enero y octubre, la demanda acumulada de oficinas alcanzó cerca de 780,000 m², lo que representó un crecimiento anual aproximado de 18%. Tan solo en octubre, se colocaron alrededor de 80,000 m², 11% más que un año antes.
Por su parte, la vacancia nacional se redujo a un promedio de 14.2%, con cerca de 2.5 millones de m² disponibles, es decir, alrededor de 500,000 m² menos que en 2024.
Sin embargo, aunque la recuperación del mercado corporativo es real, también es claramente segmentada, pues los edificios de clase A y A+ concentran la mayor parte de la absorción.
Este comportamiento confirmó dos tendencias clave. La primera es que el trabajo híbrido no eliminó la necesidad de oficinas, pero sí redefinió su función. La segunda es que el mercado castiga a los inmuebles obsoletos y premia a aquellos que ofrecen ubicación estratégica, eficiencia energética, áreas colaborativas y servicios integrados.
Centros comerciales: menor afluencia, pero mayor gasto por visita
Para el sector de centros comerciales, 2025 fue un año de ajustes operativos. Los reportes del sector indican que el tráfico de visitantes se mantuvo estable, aunque ligeramente por debajo de 2024, reflejando un consumidor más cauteloso frente al entorno económico.
No obstante, el ticket promedio de consumo mostró incrementos relevantes, lo que se tradujo en un mayor ingreso por metro cuadrado rentado. En términos prácticos, el visitante acudió menos veces, pero gastó más en cada visita.
Al mismo tiempo, el sector enfrentó un entorno de mayores costos laborales y presiones en márgenes, lo que obligó a replantear la mezcla comercial, priorizar giros de experiencia —como gastronomía, entretenimiento y servicios— y acelerar la integración entre lo físico y lo digital.
Así, el 2025 consolidó un cambio definitivo, en el que los centros comerciales dejaron de ser simples plataformas de venta para convertirse en espacios de consumo experiencial.
Hotelería: ocupación a la baja tras el rebote pospandemia
Finalmente, el segmento hotelero vivió en 2025 un proceso de ajuste después de los altos niveles de ocupación que dejó el rebote económico pospandemia.
De acuerdo con el Reporte de Monitoreo Hotelero de la Secretaría de Turismo del Gobierno Federal (Sectur), la ocupación promedio en 70 destinos del país fue de 57.7% entre enero y septiembre, lo que representó una disminución de 1.5 puntos porcentuales respecto a 2024.
La llegada de turistas nacionales mostró una ligera caída cercana a 0.5%, mientras que el turismo internacional presentó una contracción superior a 5% en el acumulado del año. Este comportamiento impactó tanto en destinos de playa como en ciudades.
A pesar de ello, la inversión hotelera no se detuvo. Se mantuvieron proyectos en polos consolidados y emergentes, con un enfoque cada vez más marcado hacia productos de mayor valor agregado, como turismo de negocios, wellness, experiencias personalizadas y desarrollos con criterios de sostenibilidad.
Este texto se incluye en la edición Noviembre-Diciembre de la revista Inversión Inmobiliaria
