Especialistas advirtieron que los retrasos en permisos y la escasez de suelo urbano son factores que impiden expandir la oferta de viviendas
La demanda habitacional en México continúa en niveles elevados y enfrenta un déficit estructural que limita el acceso de millones de familias a una vivienda propia.
De acuerdo con el informe Situación Inmobiliaria de BBVA México, se estima una demanda potencial de entre 7.1 y 7.5 millones de viviendas, concentrada principalmente en las zonas metropolitanas del centro y norte del país, sin embargo, la oferta habitacional sigue sin ser suficiente.
Hogares con capacidad, pero sin propiedad
En conferencia de prensa, Marissa González, economista senior del banco, detalló que esta cifra proviene de hogares urbanos o en transición urbana que actualmente rentarían, habitarían viviendas prestadas o carecen de título de propiedad, pero que cuentan con ingresos suficientes para adquirir un inmueble.
La estimación se basa en la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, lo que brinda una fotografía actualizada del mercado.
“Estos 7.5 millones de hogares representan familias que podrían acceder a una vivienda, pero no tienen aún una opción viable dentro del mercado formal”, explicó.
Concentración en zonas metropolitanas
Asimismo, indicó que la mayor concentración de demanda se encuentra en el Estado de México, Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León y Guanajuato, que en conjunto agrupan cerca del 50% del total de hogares con capacidad de compra.
González precisó que Guanajuato ha ganado relevancia por el auge del sector industrial y la instalación de nuevas plantas automotrices, mientras que Nuevo León y Jalisco continúan liderando la colocación hipotecaria.
Por su pate, entidades como Puebla, Veracruz y Aguascalientes muestran una fuerte necesidad de vivienda del segmento tradicional, con precios promedio entre 600,000 y 1.2 millones de pesos.
Oferta limitada y rezago en vivienda social
No obstante, la especialista advirtió que la oferta actual es insuficiente para atender los segmentos más accesibles.
El gobierno federal prevé la construcción de 1.2 millones de viviendas mediante el Programa de Vivienda para el Bienestar, pero esa cifra solo cubriría una sexta parte de la necesidad real.
Durante la conferencia, Carlos Serrano, economista jefe de BBVA, recordó que la eliminación de subsidios en administraciones anteriores frenó la producción de vivienda social. Sin embargo, señaló que el desafío no es solo presupuestal, sino de diseño de política pública.
“Debe repensarse un esquema de subsidios que beneficie directamente al comprador, y no a los desarrolladores, para atender la falta de asequibilidad en los segmentos medio e interés social”, dijo.
Déficit de financiamiento y encarecimiento de precios
De igual manera, BBVA identificó un mercado desatendido de alrededor de 2 millones de hogares de ingresos medios, que no encuentran opciones de crédito adecuadas.
Mientras tanto, la relación entre ingresos y precios se ha deteriorado de forma considerable: los ingresos crecieron 14% en los últimos años, pero los precios de la vivienda lo hicieron más de 90%, lo que profundiza los problemas de asequibilidad.
“Aunque los hogares cuentan con ingresos suficientes en papel, los precios y las condiciones de financiamiento limitan su capacidad de compra. Es indispensable ampliar la oferta para moderar la aceleración de precios”, apuntó Marissa González.
Permisos, suelo y obstáculos urbanos
Por otro lado, los especialistas advirtieron que los retrasos en permisos de construcción y la escasez de suelo urbano son otros factores que impiden expandir la oferta, especialmente en la Ciudad de México y Baja California.
Los economistas subrayaron que para revertir esta tendencia se requiere mayor participación del sector privado y flexibilización de trámites en zonas con infraestructura y servicios consolidados.
En contraste, entidades como Jalisco, Chihuahua y Coahuila han mostrado que una ampliación de la oferta puede ayudar a moderar los precios y facilitar la compra de vivienda dentro de los rangos de ingreso de la población.
Replantear la política habitacional
El desafío, coincidieron los analistas, no radica solo en construir más vivienda, sino en construirla en los lugares adecuados y con mecanismos financieros sostenibles.
El nuevo enfoque deberá atender tanto la vivienda de interés social como la del segmento medio, así como fomentar la oferta formal, la titulación de vivienda usada y el acceso a créditos asequibles.
“Resulta fundamental ampliar la cobertura de financiamiento, sobre todo para el mercado medio afiliado, donde hay suficiente demanda, pero poca oferta”, concluyó González.
