Por Pablo Gadsden*
Por años, hablar de nearshoring en México significaba necesariamente imaginar largas cadenas de montaje, parques industriales y contenedores. Sin embargo, la realidad que estamos observando en el mercado inmobiliario comercial va mucho más allá: el fenómeno de relocalización está atrayendo manufactura, sí, pero también atrae cerebros. Las empresas tecnológicas ligadas a la cadena productiva se están convirtiendo en un actor silencioso y disruptivo, capaz de reconfigurar la manera en que entendemos las oficinas y los espacios corporativos e industriales en el país.
No se trata de las startups de consumo masivo que han dominado las portadas en la última década —fintechs, e-commerce o SaaS—, sino de data centers, compañías de software industrial, automatización, logística digital, análisis de datos, ciberseguridad y hasta semiconductores. Su estrategia de ubicación es distinta a otras industrias: buscan estar cerca de los clústeres manufactureros, pero también al alcance del talento especializado que necesitan para operar infraestructura crítica.. Por eso, polos como Monterrey, Querétaro, Guadalajara y Tijuana empiezan a vivir una transformación que, aunque poco visible, ya está impactando el valor por metro cuadrado en varias zonas.
En esta nueva dinámica, la pregunta no es solo cuánto cuesta un espacio, sino qué habilita. Una oficina o un data center dentro o en el perímetro de un parque industrial puede ser menos costosa que un espacio en Reforma o Valle Oriente, pero si ofrece conectividad robusta, energía estable y acceso al talento; su valor estratégico puede ser mucho mayor.
Desde mi experiencia en el sector y al frente de una startup que analiza tendencias de espacios comerciales e industriales, en Spot2.mx hemos visto un núcleo de mercados muy dinámicos impulsados tanto por el nearshoring como por la expansión orgánica: Valle de México, Monterrey–Saltillo, el Bajío (Querétaro–León–SLP), Tijuana y, en una segunda línea, Guadalajara y Puebla. Todos ellos con absorción alta, vacancias tensas y un inventario activo que concentra la mayor tracción en búsquedas, leads y visitas agendadas.
El contraste entre las tecnológicas de consumo y las ligadas a manufactura es notable cuando evaluamos el detalle de los requerimientos: las primeras buscan oficinas en zonas urbanas premium, diseñadas para la atracción de talento joven y creativo, donde la imagen de marca es tan importante como la infraestructura. Las segundas, en cambio, priorizan la operación e infraestructura crítica: oficinas integradas a sus propias naves, hubs híbridos o data centers periféricos que les permitan estar a minutos de sus clientes industriales. Monterrey es quizá el ejemplo más evidente: Apodaca y Santa Catarina concentran cada vez más oficinas de soporte TI que hace apenas unos años habrían sido impensables en esa ubicación.
Querétaro es otro caso interesante. Aunque su reputación se ha construido sobre la industria automotriz y aeroespacial, hoy empieza a sumar centros de ingeniería, data centers y oficinas modernas en corredores antes considerados periféricos.
Guadalajara, por su parte, combina su ADN de hub tecnológico con la cercanía a manufactura avanzada: corredores como El Salto, hasta hace poco vistos como eminentemente industriales, ahora reciben demanda de oficinas para semiconductores y diseño de software. Y en Tijuana, la demanda de oficinas dentro de parques industriales crece gracias al interés de industrias vinculadas a la cadena de semiconductores y dispositivos médicos conectada a California por establecerse en la zona.
El reto para desarrolladores e inversionistas
La nueva ecuación es clara: ya no basta con construir parques industriales ni rascacielos corporativos. Lo que demandan estas empresas son ecosistemas híbridos: desarrollos que integren operación industrial con oficinas de alta calidad, data centers, conectividad robusta y servicios urbanos que atraigan talento.
Lo que vemos, en suma, es un borrado progresivo de la frontera entre lo industrial y lo corporativo. El reto para desarrolladores e inversionistas es mayúsculo, pero también lo es la oportunidad… quienes logren anticipar esta demanda —con proyectos mixtos que combinen manufactura, tecnología y capital humano— tendrán una ventaja competitiva en la próxima década ante los ojos del creciente cluster TI.
Lo que está en juego no es solo el valor por metro cuadrado, sino la capacidad del país de articular un nuevo modelo inmobiliario donde manufactura, tecnología e infraestructura convivan en los mismos espacios. El nearshoring tecnológico no sólo redefine la geografía industrial, sino que además puede impulsar un cambio de paradigma en donde más que espacios inmobiliarios en el sentido tradicional, hablemos cada vez más de auténticos corredores y ecosistemas de innovación.
*Pablo Gadsden es Co-Founder y CGO de Spot2.mx.
