*Por Roberto Remes Tello de Meneses
Quien me lea, piense que es el único decisor en la Ciudad de México. En sus manos está llevar a cabo las políticas contra la gentrificación. ¿Qué haría?
La pregunta omnipotente que planteo admite todo tipo de respuestas: uno puede tomar decisiones demagógicas, meditadas y acertadas, meditadas y erróneas, o simplemente buenas o malas, sin pasar por la comunicación política. Pero si las decisiones van a ser meditadas, necesitamos definir bien el problema: las rentas están subiendo, se está expulsando población de diversas colonias, los negocios tradicionales están siendo desplazados por cafeterías de especialidad, tacos gourmet o comida de autor. Las rentas anuales están siendo reemplazadas por alquileres de corta y mediana estancia, sin contratos formales, sin arraigo.
Si las decisiones no son meditadas, el diagnóstico pierde importancia. Se puede errar, y de hecho estamos errando: vamos directo hacia decisiones improvisadas, mal informadas, que responden más a consignas que a soluciones. Aun así, mantengo la reflexión: ¿Yo qué haría?
Pondré dos ciudades como ejemplo para disociarme del caso local. Digamos que tengo ingresos suficientes para trabajar en línea desde cualquier lugar del mundo. Si decidiera mudarme a Buenos Aires, buscaría vivir en Recoleta o Palermo. Esas zonas, por su centralidad, arquitectura y estilo de vida, son equivalentes a la Colonia Roma. Ahora bien, si optara por vivir en Bogotá, una ciudad que conozco mucho mejor, mis opciones serían distintas: Chicó, Chapinero o La Macarena podrían ser buenas elecciones, pero también identificaría al menos una decena de zonas agradables, bien conectadas y vivibles.
Lo traigo a colación porque la vida en la Roma, Condesa o Polanco es atractiva, sí, pero la Ciudad de México ofrece muchos otros espacios donde se puede vivir bien. El problema es que los extranjeros que vienen como nómadas digitales o como nuevos residentes apenas conocen unas cuantas opciones. Esto genera una demanda sobredimensionada para una oferta limitada de vivienda, lo cual dispara los precios y acelera el desplazamiento.
Sin embargo, reducir la gentrificación al turismo o al nomadismo digital es una simplificación. Lo que está ocurriendo también responde a transformaciones demográficas profundas: la mediana de edad en la ciudad es de 35 años, lo cual significa que miles de personas están en proceso de emancipación, buscando un hogar propio o una renta accesible. La demanda de vivienda crece, pero la oferta está estancada.
No sólo está estancada, está capturada por la falta de suelo. Su encarecimiento ha vuelto inviables los proyectos de vivienda asequible. Hoy es difícil encontrar algo por debajo de los dos millones de pesos dentro de la ciudad, y las pocas opciones existentes no superan los 40 metros cuadrados. Mientras tanto, en las afueras de Pachuca se ofrecen casas de más de 120 metros por precios similares o inferiores. Sin una oferta masiva de suelo, la vivienda no se abaratará en Ciudad de México, y esa oferta masiva sólo puede estar en la densidad y la intensidad: más pisos, más unidades de vivienda en cada terreno a una escala más acelerada que la que hemos visto.
Sí, hay zonas protegidas por el INAH o el INBA donde el margen de desarrollo es limitado: Roma, Juárez, Condesa, Cuauhtémoc, Polanco, Anzures. Aun así, existe espacio para crecer de manera controlada. Fuera de ese anillo privilegiado, hay colonias enteras con potencial para transformarse en barrios mixtos, caminables y densos. Pienso en Atlampa, en Cuauhtémoc; Xochimancas, en Azcapotzalco; o muchas otras con pasado industrial que podrían convertirse en el futuro urbano de la capital. Claro, necesitan planes urbanos ambiciosos, que incentiven dividir las grandes manzanas con calles peatonales. La reconversión de suelo industrial a vivienda podría detonar miles de nuevas unidades, idealmente con visión social.
Y no basta con producir vivienda: hay que volver habitables estas zonas. Eso implica crear una ciudad de 24 horas, donde la seguridad, el comercio, la movilidad y el espacio público se entrelacen. Atlampa está a una hora caminando del Ángel de la Independencia, pero en términos de infraestructura urbana, está a años luz. Invertir en estos entornos no sólo debe reducir la presión inmobiliaria, sino que podría crear nuevas centralidades.
La presión de los nómadas digitales sobre zonas centrales es real, porque no buscan solo vivienda: buscan cultura, recreación, experiencias. En lugar de resistir este fenómeno, hay que acompañarlo con una estrategia territorial: producir más vivienda en las zonas demandadas, pero también invertir en nuevos nodos que compitan en calidad urbana. Y regular, por supuesto. El alquiler vacacional debe estar sujeto a reglas claras: registros obligatorios, tarifas especiales, zonas restringidas, topes de densidad. Y además, crear un registro de contratos de renta, para evitar que los contratos anuales desaparezcan.
A estas ideas debería sumarse un observatorio ciudadano-gubernamental que monitoree el comportamiento del mercado: precios, oferta, suelo disponible, transformación del comercio, desplazamientos. Con evidencia podemos anticipar escenarios, no sólo reaccionar ante crisis.
Finalmente, debemos repensar la densificación. El famoso «Bando 2» de diciembre de 2000 delimitó la posibilidad de crecer hacia cuatro alcaldías centrales. Hoy, un cuarto de siglo después, es momento de pensar en un enfoque metropolitano, que fomente la construcción de vivienda en radios de un kilómetro alrededor de estaciones de Metro, y de 500 metros en torno a estaciones de Metrobús, Cablebús, Tren Ligero o Trolebús elevado. Con ello, se podría vincular el desarrollo urbano a la infraestructura existente, evitando dispersión y alentando la movilidad sustentable.
No podemos seguir fingiendo que el mercado resolverá por su cuenta lo que hoy es una bomba de tiempo. Tampoco podemos caer en la tentación de expulsar al otro, al nuevo, al distinto. La gentrificación, como proceso urbano, no es inevitable, pero sí requiere de una intervención inteligente y decidida.
Desgentrificar es una oportunidad para planear y desarrollar políticas públicas de mayor alcance. Una ciudad que se construye no desde la inequidad, sino desde la posibilidad.
Roberto Remes Tello de Meneses
Urbanólogo
