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¿Qué es la subrogación hipotecaria y cuáles son sus ventajas?

Qué es la subrogación hipotecaria y cuáles son sus ventajas

De acuerdo con la Condusef, la subrogación hipotecaria existe desde el año 2003, sin embargo, se hizo oficial con la Reforma Financiera de 2014

Cuando se obtiene un crédito hipotecario para comprar una vivienda o un departamento, se adquiere, además un compromiso financiero a largo plazo, sin embargo, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) informa que las condiciones del crédito no son inamovibles, y la institución con la que se adquirió no tiene que ser la misma desde el inicio hasta el fin.

Con la subrogación o portabilidad hipotecaria es posible mejorar las condiciones del crédito hipotecario adquirido, ya sea con la misma institución o con otra, pues permite al cliente negociar mejores tasas de interés, plazo, mensualidades o hasta la disminución del monto total de su deuda.

Con base en datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), en lo que va del 2019 se han realizado entre bancos e instituciones financieras cerca de 2,400 créditos para pago de pasivos, y el pronóstico es que, al finalizar el año, sean más de 5,000.

El portal de la CNBV explica que el concepto de pago de pasivos hipotecarios se utiliza cuando “los recursos sean destinados para el pago del crédito hipotecario que se tenga con otra entidad, independientemente de que en algunos casos parte de dichos recursos sean destinados al pago de los gastos de originación. En estos casos, el crédito hipotecario estará amparado por el bien inmueble correspondiente”

De acuerdo con la Condusef, la subrogación hipotecaria existe desde el año 2003, sin embargo, se hizo oficial con la Reforma Financiera de 2014, cuando se estableció un proceso flexible y claro para agilizar los trámites, y permite hacer la portabilidad de la deuda aunque el crédito esté en pesos, Veces Salarios Mínimos (VSM) o Unidades de Inversión (UDIS).

Además, Gerardo Enríquez, director general de GFH Bróker Hipotecario, señala que el cliente puede subrogar su hipoteca sin importar si realizó un primer pago o lleva varios, y agrega que hay entidades que solicitan que el título de propiedad esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

Especialistas del sector concuerdan en que existen varios beneficios de la subrogación de créditos hipotecarios, pero dependen de las necesidades de cada cliente, y conviene cuando hay un mayor saldo remanente.

“Si tienes un crédito de 1,000,000 de pesos y ya solo debes 14,000 pesos, el pago de pasivos a lo mejor ya no es tan rentable porque los costos administrativos pueden superar el beneficio”, menciona Samuel Vázquez Herrera, economista principal de BBVA.

Por esto, Gerardo Enríquez recomienda, antes de tomar una decisión analizar cuantos años se han pagado en el banco actual y el tiempo que falta, ya que si es poco quizá no sea necesario realizar el cambio.

Los expertos afirman que la movilidad hipotecaria promueve una mayor competencia entre instituciones financieras, y para que sea un negocio rentable, los bancos revisan que el cliente tenga un saldo significativo y un buen historial crediticio.