{"id":90292,"date":"2019-05-16T12:22:48","date_gmt":"2019-05-16T17:22:48","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=90292"},"modified":"2019-05-16T22:57:59","modified_gmt":"2019-05-17T03:57:59","slug":"impacto-la-tasa-referencia-sector-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/impacto-la-tasa-referencia-sector-inmobiliario\/","title":{"rendered":"El impacto de la tasa de referencia en el sector inmobiliario"},"content":{"rendered":"

Por: Jos\u00e9 Carlos Alem\u00e1n CEO de SiiLA Mx y Alejandro Delgado Head of Research SiiLA Mx<\/strong><\/p>\n

Con informaci\u00f3n de: SiiLA M\u00e9xico<\/em><\/p>\n

Uno de los temas m\u00e1s importantes para cualquier inversionista de la industria del real estate<\/strong> es sin duda el comportamiento de las tasas de capitalizaci\u00f3n<\/strong> (Cap Rates), principalmente cuando son comparadas con la tasa libre de riesgo<\/strong>. Esto cobra especial relevancia ya que los cap rates son la m\u00e9trica utilizada para conocer el retorno sobre la inversi\u00f3n de un activo que es capitalizado por rentas.<\/p>\n

Para efecto de este an\u00e1lisis, utilizaremos la tasa de rendimiento promedio de Cetes<\/strong> a 28 d\u00edas como referencia a la tasa libre de riesgo en M\u00e9xico.<\/p>\n\"\"<\/a>\n

Durante la \u00faltima d\u00e9cada, las tasas de capitalizaci\u00f3n, seg\u00fan el \u201cSiiLA M\u00e9xico Investor Survey<\/strong>\u201d, han tendido a comprimirse. Por el contrario, los certificados del tesoro de la federaci\u00f3n han incrementado la tasa de rendimiento hasta el punto de ser casi iguales. Lo anterior tiene algunos efectos, por un lado, los inversionistas buscar\u00e1n, aunque de manera temporal, invertir con el menor riesgo posible a la mejor tasa de retorno, bajo este escenario, la industria inmobiliaria, sobre todo los activos comerciales ven afectados los flujos de inversi\u00f3n o deuda.<\/p>\n

Desde la creaci\u00f3n de las FIBRAS<\/strong> (2011), hemos visto un aumento en el apetito por adquirir activos inmobiliarios, lo cual ha ocasionado una apreciaci\u00f3n de estos inmuebles de manera acelerada. Lo anterior, contrario al incremento en los retornos de inversi\u00f3n medidos por el ingreso neto operativo (NOI por sus siglas en ingles). Esto es uno de los factores que han impactado en la tendencia que presenta la grafica anterior, desplazando la tasa de capitalizaci\u00f3n a la baja.<\/p>\n

Si bien la tasa libre de riesgo mantuvo un comportamiento estable del 2010 al 2015, a partir del 1T del 2016 la tendencia fue al alza, en parte por el aumento en la tasa de referencia y, por otro lado, de manera indirecta, la incertidumbre debido a la carrera presidencial en Estados Unidos. Durante el 2018,\u00a0la tasa de referencia aument\u00f3 100 puntos base pasando de 7.25 a 8.25%, esto debido al aumento del mismo indicador en Estados Unidos, adem\u00e1s del incremento en los niveles inflacionarios en M\u00e9xico.<\/p>\n

Sector industrial y sus Cap Rates <\/strong><\/p>\n

Las bajas tasas de disponibilidad en los principales mercados industriales del pa\u00eds y la tendencia a firmar contratos denominados en d\u00f3lares, ha provocado poca variaci\u00f3n en el OAR cap rate<\/strong> registrado en el \u201cSiiLA M\u00e9xico Investor Survey\u201d, siendo este, el tipo de activo con menos riesgo de los incluidos en la encuesta.\u00a0\"\"<\/a><\/p>\n

As\u00ed mismo, los fideicomisos en inversi\u00f3n inmobiliaria con mejor desempe\u00f1o durante el primer trimestre del a\u00f1o en curso fueron los especializados en el sector industrial, entre ellos, Prologis, Macquarie, Vesta y Terrafina<\/strong>. Lo anterior se debi\u00f3 a que los fundamentales de mercado como la tasa de disponibilidad y precio por m2 se mantuvieron en buenos niveles. En el mercado de CDMX, por ejemplo, la tasa de disponibilidad que SiiLA M\u00e9xico registr\u00f3 fue de 4.46% y un precio por m2 de $5.10 d\u00f3lares americanos.<\/p>\n

Sector retail y sus Cap Rates<\/strong><\/p>\n

Si revisamos la tendencia del OAR cap rate para activos del sector del \u201cretail<\/strong>\u201d, podemos observar un \u201cspread\u201d m\u00e1s pronunciado comparado con el de activos industriales. En este sentido, pronosticamos que dicho comportamiento permanecer\u00e1 durante los dos pr\u00f3ximos trimestres. Lo anterior por varias razones: Primero, los contratos de alquiler para espacios de comercio tienden a firmarse en pesos, al ser una moneda menos estable que el d\u00f3lar, aumenta la incertidumbre empujando el valor del cap rate al alza. Adicional, la construcci\u00f3n y los espacios disponibles en centros comerciales han incrementado ligeramente sus metros cuadrados, provocando que la apreciaci\u00f3n de los activos no aumente en el corto plazo.<\/p>\n

Debido a los anuncios de la Fed y en consecuencia de Banxico de no aumentar las tasas de inter\u00e9s, pronosticamos que la tasa libre de riesgo se mantendr\u00e1 estable en el futuro cercano. Desde nuestra perspectiva, el diferencial entre esta tasa y las tasas de capitalizaci\u00f3n para activos del sector del \u201cretail\u201d ir\u00e1 en aumento y, para el industrial, se mantendr\u00e1n en los niveles de los dos \u00faltimos trimestres, por lo menos en el mediano plazo. Lo anterior sin duda mantendr\u00e1 la atracci\u00f3n para inversionistas, principalmente en activos alternativos como son los FIBRA y los CKD \u0301<\/strong>s especializados en industrial, al ser comparados con otros instrumentos de renta fija como son los CETES.<\/p>\n

Jos\u00e9 Carlos Alem\u00e1n<\/strong>
\nGeneral Manager de SiiLA en M\u00e9xico<\/p>\n

www.siila.com.mx<\/a>
\nJos\u00e9 Carlos es el responsable de incrementar el alcance de los servicios ofrecidos por SiiLA M\u00e9xico.
\nEs egresado de la carrera de Relaciones Internacionales del Tec de Monterrey y cuenta varios postgrados en finanzas por parte del Instituto Tecnol\u00f3gico Aut\u00f3nomo de M\u00e9xico (ITAM). Actualmente cursa el EMBA por el Instituto Panamericano de Alta Direcci\u00f3n de Empresa (IPADE)<\/p>\n

Alejandro Delgado <\/strong>
\nHead of Research SiiLA en M\u00e9xico<\/p>\n

Alejandro es el responsable de organizar y coordinar el equipo de investigaci\u00f3n de SiiLA M\u00e9xico.
\nAlejandro es graduado de la carrera de Direcci\u00f3n de Negocios por el Instituto Tecnol\u00f3gico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM) Actualmente se encuentra estudiando su especialidad como valuador certificado \u201cInternational Practicing Affiliate\u201d en el Appraisal Institute.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por: Jos\u00e9 Carlos Alem\u00e1n CEO de SiiLA Mx y Alejandro Delgado Head of Research SiiLA Mx Con informaci\u00f3n de: SiiLA M\u00e9xico Uno de los temas m\u00e1s importantes para cualquier inversionista de la industria del real estate es sin duda el comportamiento de las tasas de capitalizaci\u00f3n (Cap Rates), principalmente cuando son comparadas con la tasa […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":90300,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[242,5],"tags":[],"class_list":["post-90292","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-de-invitado","category-opinion"],"yoast_head":"\nEl impacto de la tasa de 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