{"id":73010,"date":"2018-06-13T14:05:14","date_gmt":"2018-06-13T19:05:14","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=73010"},"modified":"2018-06-13T14:05:56","modified_gmt":"2018-06-13T19:05:56","slug":"frontera-vivienda-hipotecas-mercado-abierto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/historico\/elecciones-2018\/frontera-vivienda-hipotecas-mercado-abierto\/","title":{"rendered":"La pr\u00f3xima frontera: acceso a vivienda con hipotecas orientadas al \u201cmercado abierto\u201d"},"content":{"rendered":"

Por Jos\u00e9 Luis Romero Hicks.<\/strong><\/p>\n

En el mundo, aparte de M\u00e9xico, todo el mercado hipotecario es \u201cabierto\u201d. Esto es, se trata de una poblaci\u00f3n que no tiene acceso a los fondos de corte mutualista que generan hipotecas exclusivas a su membres\u00eda (como es el caso en del INFONAVIT, del FOVISSSTE y el de algunos fondos de pensiones estatales).<\/p>\n

En M\u00e9xico, el \u201cmercado abierto\u201d hipotecario incluye a los asalariados en la n\u00f3mina de los sectores gubernamentales de nivel estatal y municipal, a los trabajadores en n\u00f3mina empresarial con ingresos adicionales no gravados fiscalmente y a los trabajadores, empleados o auto empleados, con ingresos informales. Hoy en d\u00eda, el acceso al mercado hipotecario para estos millones de personas es pr\u00e1cticamente nulo, y no necesariamente por falta de ingresos.<\/p>\n

M\u00e9xico es un pa\u00eds con significativos niveles de informalidad laboral entre la poblaci\u00f3n ocupada, que registran brechas importantes a lo largo y ancho del territorio nacional. Los niveles de informalidad van de 32.6 por ciento en Chihuahua a 73.9 por ciento en Oaxaca.<\/p>\n

El problema de la informalidad se debe en buena medida al tama\u00f1o promedio de las empresas del pa\u00eds. En la Encuesta Nacional de Productividad y Competitividad de las Empresas (ENAPROCE 2017), el INEGI se\u00f1ala que 97 de cada 100 empresas de los sectores servicios, comercio y manufacturas tienen menos de diez empleados.<\/p>\n

A las empresas de menos de diez empleados se les clasifica en M\u00e9xico como \u201cmicroeompresas\u201d.<\/p>\n

En cuanto al personal ocupado, las microempresas concentran 75 por ciento del total, seguidas de las peque\u00f1as empresas (hasta 50 empleados) que concentran 14 por ciento, y las empresas medianas (hasta 250 empleados), que registran 11 por ciento.<\/p>\n

El hecho de que la mayor parte de las empresas en M\u00e9xico entre en la primera categor\u00eda, nos permite observar una condici\u00f3n estructural de la econom\u00eda mexicana: hay much\u00edsimas empresas que funcionan con base en un due\u00f1o y un pu\u00f1ado de ayudantes, los cuales muchas veces no poseen las condiciones de seguridad social que les garantice un piso m\u00ednimo en sus condiciones de vida.<\/p>\n

Uno de los elementos de ese \u201cpiso m\u00ednimo\u201d es la vivienda unifamiliar y de calidad. Sin embargo, una fracci\u00f3n importante de los hogares llegan a agruparse en una sola vivienda, lo cual demerita la calidad de vida y no siempre representa una ventaja para la educaci\u00f3n de los hijos o para una convivencia arm\u00f3nica. Para la base de esta pir\u00e1mide, la \u00fanica opci\u00f3n para satisfacer sus necesidades de vivienda es la autoconstrucci\u00f3n tradicional (varios cientos de miles de viviendas cada a\u00f1o) y, en menor medida, el esfuerzo realizado por los organismos estatales de vivienda (OREVIS), los programas de la CONAVI y del FONHAPO (unas cuantas decenas de miles de viviendas cada a\u00f1o).<\/p>\n

Una pregunta que conviene hacernos es si los hogares con ingresos informales son incapaces de adquirir una vivienda de calidad. La respuesta es no. Para muchas personas ocupadas en el sector informal, sus ingresos no son el problema para adquirir una casa, sino que la comprobaci\u00f3n de los mismos no satisface los enfoques tradicionales de an\u00e1lisis de riesgo y nivel de utilidad esperados.<\/p>\n

Por ejemplo, un bur\u00f3crata estatal o municipal sin prestaciones de acceso a una hipoteca, un mesero cuyas propinas representan muchas veces su sueldo base de cotizaci\u00f3n, un taxista, un fot\u00f3grafo de eventos, un bolero o un pintor que trabaja por cuenta propia en su estudio, llegan a tener ingresos promedio mensuales, equivalentes o superiores a los trabajadores formales, asalariados del sector privado o del sector p\u00fablico federal.<\/p>\n

El enfoque tradicional establece que los ingresos irregulares de los trabajadores informales o de patrones que trabajan por cuenta propia dif\u00edcilmente proveen de elementos suficientes para determinar su elegibilidad para obtener un cr\u00e9dito hipotecario. Los hogares con jefes de familia con ingresos informales tambi\u00e9n son candidatos id\u00f3neos para obtener un cr\u00e9dito hipotecario, independientemente de la informalidad e irregularidad de sus ingresos. Este reto lleva d\u00e9cadas bajo estudio y ha llegado el tiempo de convocar a las instituciones p\u00fablicas y privadas a que dise\u00f1en soluciones de \u201cEstado\u201d para resolver un problema de \u201cEstado\u201d: cada a\u00f1o se edifican m\u00e1s de medio mill\u00f3n de viviendas que no generan beneficios sociales, ni beneficios patrimoniales, a sus propietarios o poseedores. Un inmueble que no califica como garant\u00eda financiera, dif\u00edcilmente constituye patrimonio. Y, lo peor, como lo dice Jos\u00e9 Antonio Meade en El M\u00e9xico que merecemos, <\/em>\u00a8se localizan en asentamientos incompletos, aislados y desvinculados de la movilidad urbana, y la regularizaci\u00f3n de los servicios en el futuro costar\u00e1 muchas veces m\u00e1s que si se hubiera urbanizado primero y edificado despu\u00e9s\u201d.<\/p>\n

Contamos con intentos valiosos de los que hay que abrevar experiencia y de all\u00ed construir alternativas que re\u00fanan las expectativas de todos los involucrados. Para los gobiernos federal y estatal, atender \u00e9ste nicho de poblaci\u00f3n de manera efectiva (econ\u00f3mica, social y patrimonialmente), para el sector financiero, rendimientos de capital competitivos, y para las familias, viviendas de calidad a costos asequibles a su capacidad de formaci\u00f3n patrimonial.<\/p>\n

S\u00f3lo por recordar algunas alternativas documentadas, tenemos a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y, en su momento, al FOVI con su \u00a8garant\u00eda por incumplimiento del acreditado\u201d. El FOVI garantizaba la recuperaci\u00f3n de los cr\u00e9ditos para adquisici\u00f3n y mejora de vivienda a trav\u00e9s de un mecanismo en el que los intermediarios financieros obten\u00edan una garant\u00eda que se hac\u00eda efectiva en caso de incumplimiento de pago por parte de los acreditados.<\/p>\n

El monto de la garant\u00eda se calculaba con base en el saldo insoluto del cr\u00e9dito, compuesto por el principal e intereses ordinarios no recuperados, los gastos judiciales en que los intermediarios financieros incurrieran con motivo de la recuperaci\u00f3n y el deterioro de la vivienda. Y, cuando el intermediario financiero recib\u00eda el inmueble como daci\u00f3n en pago, el FOVI cubr\u00eda dicho deterioro tomando en cuenta el valor de aval\u00fao al momento de recibirla.<\/p>\n

Sin duda, debemos revisitar f\u00f3rmulas de acceso a la vivienda con hipotecas de \u201cmercado abierto\u201d que atend\u00edan a m\u00e1s de 60 mil personas, cada a\u00f1o, sin incluir el nicho de trabajadores en n\u00f3minas estatales y municipales.<\/p>\n

El hecho es que, salvo en casos aislados, no se ha encontrado la f\u00f3rmula para ofrecer opciones al nicho de trabajadores formales estatales y municipales, informales o de ingresos adicionales no declarados. Los avances ya han incorporado al crecimiento hist\u00f3rico de empleos formales: de un nivel de 463 mil empleos generados en 2013, a 802 mil empleos generados tan solo en 2017.<\/p>\n

Contar con mecanismos eficientes de otorgamiento de cr\u00e9dito es una condici\u00f3n esencial en una econom\u00eda competitiva y exitosa. En el caso del cr\u00e9dito a la vivienda, la oferta no debe limitarse exclusivamente a los modelos de negocio m\u00e1s convencionales para los oferentes, sino que se debe seguir innovando en los mecanismos de cr\u00e9dito para consolidar una mayor profundizaci\u00f3n.<\/p>\n

Al cierre de 2017, M\u00e9xico alcanz\u00f3 un 49.2 por ciento del cr\u00e9dito como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB) y resulta aconsejable (incluidos organismos internacionales) elevar este nivel a casi cien por ciento del PIB para mejorar el dinamismo y la productividad de la econom\u00eda. Claro est\u00e1, esto sin desatender criterios prudenciales de riesgo. El incremento en el cr\u00e9dito hipotecario que incluya al \u201cmercado abierto\u201d es un enorme paso en la direcci\u00f3n correcta, pero, ante todo, mejorar\u00eda el bienestar y el patrimonio de cientos de miles de hogares en M\u00e9xico, cada a\u00f1o.<\/p>\n

 <\/p>\n

Jos\u00e9 Luis Romero Hicks<\/strong><\/p>\n

Coordinador de Ciencia y tecnolog\u00eda\u00a0\u00a0por la coalici\u00f3n Todos por M\u00e9xico<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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