{"id":51837,"date":"2017-04-10T12:50:17","date_gmt":"2017-04-10T17:50:17","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=51837"},"modified":"2017-04-10T13:43:59","modified_gmt":"2017-04-10T18:43:59","slug":"proyectos-inmobiliarios-fallidos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/blog-de-invitado\/proyectos-inmobiliarios-fallidos\/","title":{"rendered":"Proyectos Inmobiliarios Fallidos"},"content":{"rendered":"

Por Eduardo J. Rodas Ru\u00edz <\/strong><\/p>\n

Habitualmente los art\u00edculos sobre proyectos de vivienda en revistas, peri\u00f3dicos u otro medio de comunicaci\u00f3n, se refieren a proyectos exitosos, cuyo desarrollo en obras y ventas se realiza en tiempos y condiciones en las que proyectaron los Promotores de Vivienda. Claro, con algunas variables razonables en tiempos y costos.<\/p>\n

Cumplen razonablemente con proveedores, clientes compradores e Instituciones Financieras que los apoyaron v\u00eda otorgamiento de un cr\u00e9dito puente y naturalmente, obtienen una leg\u00edtima ganancia como premio a su inversi\u00f3n y a su trabajo.<\/p>\n

Respecto a los Gobiernos Municipales, Estatales o Federales, seg\u00fan la Legislaci\u00f3n de cada uno, pagan impuestos, derechos y contribuciones diversas por los permisos y licencias, realizan obras e infraestructura, dotan de servicios, ceden \u00e1reas de donaci\u00f3n, etc.<\/p>\n

Naturalmente al final obtienen una leg\u00edtima ganancia, resultado de su inversi\u00f3n y su trabajo. Ganar-Ganar.<\/p>\n

Sin embargo, no todos los proyectos tienen un final feliz. Lamentablemente.<\/p>\n

Este art\u00edculo habr\u00e1 de referirse a las causales por las cuales algunos proyectos de vivienda quedan inconclusos por mucho tiempo, incluso por a\u00f1os, que se convierten en problemas sociales para las Autoridades y que por lo mismo constituyen un fracaso profesional y econ\u00f3mico del Desarrollador. Incremento en sus costos de operaci\u00f3n, en mantenimiento y financiero del proyecto, y que ve como se pierde su inversi\u00f3n y en muchos casos su patrimonio personal.<\/p>\n

En estos casos, generalmente el Desarrollador incumple con proveedores, empleados, pago de impuestos, capital, intereses, deterioro integral. Instancias Judiciales tardadas y costosas.<\/p>\n

Tambi\u00e9n representan un da\u00f1o patrimonial para las entidades financieras que apoyaron la realizaci\u00f3n del proyecto de vivienda. La Cartera Hipotecaria Vencida es un problema serio con implicaciones de diversa \u00edndole. Da\u00f1o al sector hipotecario. Historial de cr\u00e9dito negativo, que propicia que dif\u00edcilmente vuelva a ser financiado.<\/p>\n

En la medida que pasa el tiempo, el deterioro se recrudece y es muy dif\u00edcil reactivar los proyectos. Perder-Perder. Todos pierden. Incluso el acreedor aparentemente protegido por que tiene garant\u00edas hipotecarias.<\/p>\n

En el pasado reciente, varias entidades de financiamiento hipotecario y \u201cvivienderas\u201d, chicas, medianas y grandes, tuvieron grav\u00edsimos problemas, desde dificultades para subsistir, hasta suspensi\u00f3n de pagos, de operaci\u00f3n, quiebras, procesos legales, intervenci\u00f3n de Autoridades, \u00a1hasta su desaparici\u00f3n! Y en muchos casos por la suma de proyectos fallidos. \u00bfCorresponsabilidad de ambos, Desarrolladora y financiera? Seguramente.<\/p>\n

Hoy despu\u00e9s de 6 o 7 a\u00f1os, los proyectos inmobiliarios involucrados en esa problem\u00e1tica, a\u00fansiguen inconclusos, sin resolverse las disputas judiciales, y en el peor de los casos ocupados por colectivos profesionales de la invasi\u00f3n de propiedades ajenas. Al final, da\u00f1o al Sector de Vivienda.<\/p>\n

Y un problema social que se deriva al Gobierno Municipal o Estatal porque se ve obligado a atender reclamaciones de la comunidad por la falta de servicios.<\/p>\n

Naturalmente, como cualquier negocio, siempre existen imponderables y nadie est\u00e1 exento de problemas en el desarrollo del proyecto. Eventos especiales que se dan en la econom\u00eda en general y en el sector inmobiliario en particular.<\/p>\n

Igual de grave, no detectar a tiempo, es decir en sus inicios, el deterioro del proyecto y no tomar medidas para corregir los problemas. Siempre hay salidas y soluciones negociadas.<\/p>\n

Indicadores o causales constantes que propician proyectos de vivienda fallidos y consecuente deterioro financiero e incumplimiento con instituciones en las obligaciones derivadas del cr\u00e9dito puente.<\/strong><\/p>\n

1.- Inexperiencia en el negocio inmobiliarios, particularmente en vivienda y en la operaci\u00f3n del cr\u00e9dito puente. Es su primer desarrollo de vivienda.
\n2.- Ausencia de planeaci\u00f3n t\u00e9cnica, jur\u00eddica, comercial y financiera. Alguna o todas.
\n3.- Debilidad o nula fortaleza financiera para mantener la operaci\u00f3n; no cuenta con una tesorer\u00eda proporcional al tama\u00f1o del proyecto. Distrae recursos del cr\u00e9dito puente, que es \u00fanicamente para edificaci\u00f3n. No aplica anticipos de capital de trabajo a la edificaci\u00f3n.
\n4.- El Desarrollador no es due\u00f1o de la tierra, se la aportan.
\n5.- El principal giro del Desarrollador NO es de constructor de vivienda, es diverso.
\n6.- El Desarrollador reside fuera de la plaza de ubicaci\u00f3n del proyecto. Lo dirige a control remoto.
\n7.- No invierte en Estudio de Mercado para delinear tipo de vivienda. No conoce su competencia, potenciales compradores, valores de mercado, etc.
\n8.- Reticencia a invertir en comercializadoras especializadas. Atienden ventas familiares o amigos. Ahorros en comisiones mal entendidos.
\n9.- Desviaci\u00f3n de recursos del cr\u00e9dito puente.
\n10.- Conflictos de intereses y disputas, incluso legales, entre socios.
\n11.- Suspensi\u00f3n de obras por muchos y diversos motivos: internos de la Empresa Desarrolladora o externos.
\n12.- Desfasamiento de los tiempos del proyecto por avance lento en la ejecuci\u00f3n de las obras y\/o en la venta de las viviendas, que impiden tener los flujos proyectados.
\n13.- Sobre-oferta de vivienda en la zona de ubicaci\u00f3n del proyecto.
\n14.- Desconocimiento del Desarrollador respecto de los productos que apoyan el desplazamiento de las viviendas, como los cr\u00e9ditos individuales para adquisici\u00f3n de vivienda que otorgan BANCO, SOFOMES, INFONAVIT, FOVISSSTE, BANJERCITO, etc.
\n15.- Alta concentraci\u00f3n de proyectos y cr\u00e9ditos puente, sin estructura o capacidad comprobada para construir, administrar, vender, etc., vol\u00famenes importantes de vivienda.
\n16.- Sin iniciar o inconclusas obras de cabecera, infraestructura urbana como redes de agua, drenaje sanitario y pluvial, electrificaci\u00f3n, alumbrado p\u00fablico, etc., que impiden la obtenci\u00f3n de DTU\u2019S, Habitabilidades, R\u00e9gimen en Condominio, etc., y con ello impiden la escrituraci\u00f3n de las operaciones de compraventa.
\n17.-Morosidad recurrente.<\/p>\n

Este mi punto de vista, es el resultado de muchos a\u00f1os laborando en las principales empresas l\u00edderes del Sector Hipotecario, vinculadas a las tambi\u00e9n m\u00e1s importantes Fondeadoras de recursos para la construcci\u00f3n y adquisici\u00f3n de vivienda en M\u00e9xico.<\/p>\n

Ciertamente los \u00cdndices de Cartera Vencida por el otorgamiento de cr\u00e9ditos puentes son muy bajos, porque Bancos y SOFOMES Hipotecarias tienen muy desarrollados los Manuales respectivos, alta tecnolog\u00eda, analistas y funcionarios de cr\u00e9dito, jur\u00eddicos, t\u00e9cnicos, financieros y operadores especializados etc. Los Desarrolladores tambi\u00e9n cuentan con procesos y tecnolog\u00eda avanzada para la realizaci\u00f3n de sus proyectos. \u00bfEntonces qu\u00e9 sucede? \u00bfPorque se deterioran los negocios y los proyectos?<\/p>\n

Mayoritariamente pasa por las personas, es un tema de profesionalismo de \u00e9tica, de seguimiento estricto, de vigilancia, de honestidad.<\/p>\n

*Eduardo J. Rodas Ru\u00edz es especialista en administraci\u00f3n y recuperaci\u00f3n de carteras<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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