{"id":43652,"date":"2016-11-14T09:00:56","date_gmt":"2016-11-14T15:00:56","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=43652"},"modified":"2017-02-15T16:49:46","modified_gmt":"2017-02-15T22:49:46","slug":"utilizar-las-politicas-del-uso-del-suelo-las-plusvalias-acelerar-financiar-desarrollo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/blog-de-urbanismo\/utilizar-las-politicas-del-uso-del-suelo-las-plusvalias-acelerar-financiar-desarrollo\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo utilizar las pol\u00edticas del uso del suelo y las plusval\u00edas para acelerar y financiar el desarrollo?"},"content":{"rendered":"

Por Andr\u00e9s G. Blanco B.,\u00a0Vicente Fretes y Andr\u00e9s Mu\u00f1oz.<\/strong><\/p>\n\"rio-de-janeiro\"<\/a>\n

Rio de Janeiro, la capital mundial del carnaval y la samba, sede del m\u00edtico Maracan\u00e1, \u00a0y anfitri\u00f3n de los recientes Juegos<\/span>Ol\u00edmpicos, permiti\u00f3 a los aficionados de los diferentes deportes del mundo tener la oportunidad de no solo disfrutar las disciplinas deportivas sino tambi\u00e9n de apreciar la belleza y esplendor de la ciudad maravilhosa<\/em>, particularmente, una de sus sedes: la Barra da Tijuca. Esa zona es un gran ejemplo de c\u00f3mo la pol\u00edtica de suelos y las plusval\u00edas se pueden utilizar como herramienta para el desarrollo.<\/span><\/p>\n

Resulta dif\u00edcil pensar que hace 50 a\u00f1os esta \u00e1rea era casi un terreno bald\u00edo que albergaba tan solo 2.000 habitantes. Hoy, la Barra cuenta con infraestructura tanto residencial como comercial densa y moderna, autopistas con buena conectividad y sistemas de transporte eficientes como el autob\u00fas de tr\u00e1nsito r\u00e1pido (BRT, por sus siglas en ingl\u00e9s) y el metro. Adem\u00e1s, la Barra da Tijuca es sede de eventos tales como el festival Rock en Rio<\/em>, convenciones pol\u00edticas y empresariales, eventos de moda, entre otros.<\/span><\/p>\n

Pocos conocen que la autopista Lagoa-Barra, construida a finales de los a\u00f1os 60s mayoritariamente con recursos p\u00fablicos, fue la que inicialmente posibilit\u00f3 este desarrollo, abriendo el acceso del \u00e1rea a la ciudad.<\/p>\n

La carretera no s\u00f3lo cre\u00f3 y consolid\u00f3 una nueva centralidad, sino que tambi\u00e9n propici\u00f3 un vertiginoso aumento de los precios del suelo los cuales se elevaron en un promedio del 1.900% tan solo entre 1972 y 1975.<\/p>\n

La pregunta clave de pol\u00edtica fiscal que debemos hacemos al ver este resultado es: \u00bfser\u00e1 que esa infraestructura pudo haberse pagado con la valorizaci\u00f3n del suelo que ella misma produjo? O m\u00e1s all\u00e1 aun \u00a0\u00bfser\u00e1 que esa la valorizaci\u00f3n del suelo que produjo esta infraestructura podr\u00eda haber sido utilizado para atender otras necesidades? \u00a0Este ejemplo entra\u00f1a el concepto de la captura de plusval\u00edas e ilustra el costo de oportunidad para las administraciones municipales de no capturarla. Historias como esta son las que nos llevaron a explorar el nivel de implementaci\u00f3n y el potencial de la captura de plusval\u00edas en Am\u00e9rica Latina y el Caribe, compiladas en nuestra nueva publicaci\u00f3n \u201cExpandiendo el uso de la valorizaci\u00f3n del suelo<\/a>\u201d.<\/p>\n

La urbanizaci\u00f3n crea valor<\/h4>\n

En la actualidad existe consenso sobre la idea que el crecimiento urbano genera valor. Por ejemplo, el paso de suelo rural a urbano puede multiplicar su valor hasta cuatro veces en promedio; el aumento de densidades puede elevar el precio del suelo entre el 80% y 100%, dependiendo de la localizaci\u00f3n del sector y su estrato; y la instalaci\u00f3n de un paquete b\u00e1sico de servicios urbanos con un costo\u00a0 promedio de US$25 por m\u00b2 aumenta el valor de la tierra en m\u00e1s de US$70.<\/p>\n

Entonces, \u00bfpor qu\u00e9 raz\u00f3n la infraestructura que permite el desarrollo en general, y urbano en particular, es escasa si, en promedio, la misma genera un valor mayor que su costo? Shoup (1994) llama a esta paradoja la \u2018anomal\u00eda de la subinversi\u00f3n\u2019. El autor sugiere que es un problema de flujo de caja pues, generalmente, la valorizaci\u00f3n producida por la inversi\u00f3n solo se puede realizar en el futuro, cuando la ocupaci\u00f3n del suelo para usos residenciales, comerciales o industriales sea llevada a cabo. La captura de plusval\u00edas justamente trata de solucionar este problema inter-temporal, mediante mecanismos para movilizar al presente de la valorizaci\u00f3n causada por el desarrollo y urbanizaci\u00f3n posterior y as\u00ed permitir la inversi\u00f3n misma que la hace posible.<\/p>\n

En particular para Am\u00e9rica Latina y el Caribe, la captura de plusval\u00edas puede ayudar a resolver tres de los principales problemas que enfrentan las ciudades de la regi\u00f3n: debilidad fiscal, d\u00e9ficits habitacionales significativos y crecimiento desordenado. En efecto, puede generar recursos frescos y optimizar el gasto p\u00fablico, apalancar inversiones en infraestructura, y regular el uso del suelo.<\/p>\n

Financiamiento sostenible del desarrollo<\/h4>\n

Esta publicaci\u00f3n presenta la experiencia de nueve ciudades en Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador y Uruguay que han implementado diversos mecanismos de captura de plusval\u00edas para financiar infraestructura urbana. Mostramos tambi\u00e9n que existe una larga y diversa tradici\u00f3n en el di\u00e1logo pol\u00edtico, la legislaci\u00f3n y la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica, con experiencias innovadoras y resultados satisfactorios.<\/p>\n

En materia fiscal, Bogot\u00e1 recaud\u00f3 alrededor de US$1.000 millones entre 1993 y 2005 a trav\u00e9s de la contribuci\u00f3n por valorizaci\u00f3n y as\u00ed ha logrado financiar hasta el 50% de su malla vial arterial. Asimismo, Sao Paulo recaud\u00f3 US$2.200 millones entre 2004 y 2012 a partir de la venta de derechos de construcci\u00f3n (los CEPACs-Certificados de Potencial de Construcci\u00f3n-), con los cuales desarroll\u00f3 infraestructura de transporte y vivienda social. Por su parte, a trav\u00e9s de aportaciones urban\u00edsticas, Rosario apalanc\u00f3 inversiones privadas en espacio p\u00fablico, vivienda social, v\u00edas y equipamiento privado por US$52 millones, que de otra forma hubiesen requerido del erario p\u00fablico.<\/p>\n\"ciclovia\"<\/a>\n

Ciclov\u00eda bajo el Puento Oct\u00e1vio Frias de Oliveira, en Sao Paulo, Brasil. Foto de Rafael Tamido Hirata via Flickr. Imagen principal: Vista de Barra da Tijuca, Rio de Janeiro.<\/em><\/div>\n

En el \u00e1mbito de desarrollo en general, y urbano en particular, el trabajo muestra que la captura de plusval\u00edas afecta los patrones de crecimiento, fomentando la densificaci\u00f3n y generando usos mixtos del suelo, y crea oportunidades de integraci\u00f3n social o financiamiento de vivienda social en otros sectores de las ciudades. Estos desarrollos, a su vez, pueden generar importantes recursos futuros a trav\u00e9s de un mayor recaudo del impuesto predial.<\/p>\n

Promover el uso de la valorizaci\u00f3n del suelo<\/h4>\n

La captura de plusval\u00edas en la regi\u00f3n est\u00e1 todav\u00eda lejos de alcanzar su potencial. No obstante, conforme las condiciones pol\u00edticas, institucionales y de mercado propias de cada pa\u00eds, se pueden y se deben aplicar estos mecanismos con el objetivo de financiar de manera fiscalmente m\u00e1s sostenible la infraestructura y de promover un desarrollo m\u00e1s eficiente y ordenado de los pa\u00edses y localidades. Para este fin, las administraciones locales deber\u00edan implementar las siguientes acciones:<\/p>\n

    \n
  1. Fortalecer la administraci\u00f3n catastral y la gesti\u00f3n del impuesto predial.<\/li>\n
  2. Crear y fortalecer la capacidad t\u00e9cnica y de negociaci\u00f3n de la administraci\u00f3n local<\/li>\n
  3. Concebir estrategias de protecci\u00f3n a poblaciones vulnerables que puedan resultar desplazadas por las operaciones urbanas<\/li>\n
  4. Establecer, mejorar y consolidar una comunicaci\u00f3n efectiva con los diversos actores de la sociedad, que muestren claramente el funcionamiento y los beneficios colectivos que trae la aplicaci\u00f3n de la captura de plusval\u00edas.<\/li>\n
  5. Simplificar el lenguaje de la pol\u00edtica p\u00fablica y la legislaci\u00f3n de la captaci\u00f3n de la valoraci\u00f3n suelo.<\/li>\n<\/ol>\n

    El impacto de la captura de plusval\u00edas se potenciar\u00eda con el desarrollo de un mercado de capital subnacional en el cual se puedan titularizar las rentas del suelo, como en el financiamiento por incremento de impuestos (Tax Increment Financing<\/em>) de Estados Unidos. De esta manera, se puede lograr un esquema de financiamiento de capital de largo plazo m\u00e1s acorde con el alto costo y la vida \u00fatil de los proyectos de infraestructura, a partir de tasas de inter\u00e9s m\u00e1s accesibles.<\/p>\n

    Como Brasil y otros pa\u00edses de Am\u00e9rica Latina y el Caribe es hora de utilizar las pol\u00edticas del uso del suelo y las plusval\u00edas para financiar y promover el desarrollo, y as\u00ed mejorar la calidad de la vida de la gente.<\/p>\n

    \u00bfQuieres conocer c\u00f3mo utilizar las pol\u00edticas del uso del suelo y las plusval\u00edas para acelerar y financiar el desarrollo? Descarga el libro completamente gratis<\/strong> aqu\u00ed<\/a>.<\/p>\n

    Andr\u00e9s G. Blanco B. Especialista senior en Desarrollo Urbano y Vivienda en el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Su trabajo se centra en los aspectos econ\u00f3micos de la planificaci\u00f3n en \u00e1reas como vivienda y uso del suelo. Licenciado en Econom\u00eda y Master en Planificaci\u00f3n del Desarrollo Regional por la Universidad de los Andes en Bogot\u00e1. PhD en Planificaci\u00f3n Urbana y Regional por Cornell University. Andr\u00e9s ha trabajado como investigador y consultor en diversos proyectos relacionados con planificaci\u00f3n urbana, econom\u00eda urbana, y evaluaci\u00f3n de pol\u00edticas p\u00fablicas. Tambi\u00e9n ha sido profesor en el Departamento de Planificaci\u00f3n Urbana y Regional en la Universidad de Florida. Actualmente, Andr\u00e9s prepara la publicaci\u00f3n de un completo estudio sobre vivienda en alquiler en Am\u00e9rica Latina y el Caribe.<\/strong><\/p>\n

    @AndresGBlancoB<\/span><\/strong><\/p>\n

    \n

    Vicente Fretes Cibils. Ingres\u00f3 al Banco Interamericano de Desarrollo en el a\u00f1o 2007, es coeditor del informe Desarrollo de las Am\u00e9ricas 2013 y actualmente es jefe de la Divisi\u00f3n de Gesti\u00f3n Fiscal y Municipal en el Sector de Instituciones para el Desarrollo.<\/strong><\/p>\n

    Andr\u00e9s Mu\u00f1oz. Economista de la Universidad de los Andes, posee una maestr\u00eda en Administraci\u00f3n P\u00fablica y es candidato a doctorado en Administraci\u00f3n P\u00fablica de New York University (NYU). Actualmente es asociado s\u00e9nior en la Divisi\u00f3n de Gesti\u00f3n Fiscal y Municipal del Banco Interamericano de Desarrollo donde se incorpor\u00f3 a trav\u00e9s del Programa de J\u00f3venes Profesionales en 2009.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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