{"id":43566,"date":"2016-10-10T17:52:44","date_gmt":"2016-10-10T22:52:44","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=43566"},"modified":"2017-02-15T17:15:29","modified_gmt":"2017-02-15T23:15:29","slug":"la-vivienda-renta-sector-emergente-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/blog-de-urbanismo\/la-vivienda-renta-sector-emergente-2\/","title":{"rendered":"La vivienda en renta, un sector emergente"},"content":{"rendered":"

Por Homero Garza.<\/strong><\/p>\n

En los \u00faltimos a\u00f1os se ha hablado mucho en torno a la vivienda en renta en M\u00e9xico. Podr\u00eda decirse que existe un consenso en el sector de que no todas las personas tienen que adquirir una vivienda y que algunas veces, la renta es una mejor opci\u00f3n que la compra. Incluso, se habla de la necesidad de implementar pol\u00edticas p\u00fablicas que apoyen la renta de vivienda, como pasa en muchos otros pa\u00edses del mundo. Sin embargo, un aspecto que poco se ha abordado es el modelo de negocio de la vivienda en renta y su viabilidad. Para que M\u00e9xico tenga una pol\u00edtica de vivienda en renta es necesario que exista un mercado institucional que funcione.<\/p>\n

En M\u00e9xico hay muchas personas que tienen propiedades y que las rentan, en su mayor\u00eda, de manera informal y dispersa. El \u201cnegocio de viudas\u201d como algunos le denominan, existe, a pesar de que los niveles de rendimiento no son tan altos (una vivienda se renta aproximadamente entre 4 y 8% de su valor al a\u00f1o), de que se incurren en gastos como corredores y administradores y de que existe el riesgo de impago (con los costos que ello implica). Al parecer, el inversionista valora, independientemente de esos costos, que detr\u00e1s de este negocio exista una propiedad la cual tiene un valor en el mercado el cual se puede plusvalizar.<\/p>\n

La pregunta es, si ese negocio se puede replicar a mayor escala. En M\u00e9xico existen inversionistas que est\u00e1n convencidos de que s\u00ed se puede, ya que si tienen un producto que se rente en niveles de rendimiento aceptables, que sea eficiente en los costos de promoci\u00f3n y administraci\u00f3n, y que genere procedimientos para limitar el impago al m\u00ednimo posible, entonces se tiene un negocio con la seguridad del \u201cnegocio de viudas\u201d, pero con niveles de rendimiento m\u00e1s atractivos. De hecho, un primer fondo se constituy\u00f3 hace unos a\u00f1os con buenos resultados y hoy est\u00e1n emergiendo jugadores con importantes inversiones que detonar\u00e1n un nuevo sector.<\/p>\n\"vivienda-emergente\"<\/a>\n

Adem\u00e1s, el mercado de vivienda en M\u00e9xico est\u00e1 creciendo, particularmente en zonas metropolitanas, ya que si bien en M\u00e9xico s\u00f3lo 16% de las familias rentan, en algunas zonas como la delegaci\u00f3n Cuauht\u00e9moc la cifra llega a 37% (niveles similares a Estados Unidos). Cada vez existen m\u00e1s j\u00f3venes profesionales, familias de reciente formaci\u00f3n, personas con alta movilidad laboral, entre otros, que prefieren rentar un departamento bien ubicado que adquirir una hipoteca en una zona menos c\u00e9ntrica.<\/p>\n

Es importante que este sector se desarrolle por varios motivos. Primero, porque representa una soluci\u00f3n de vivienda adecuada para las demandas de la poblaci\u00f3n y porque t\u00edpicamente se trata de desarrollos verticales y en zonas densificadas, algo que promueve la Pol\u00edtica Nacional de Vivienda.
\nTambi\u00e9n, es deseable que existan inversionistas institucionales y formales, ya que se estima que m\u00e1s de 90% de los arrendadores no reportan sus ingresos ante el SAT. Finalmente, estamos hablando de un sector de la econom\u00eda con un enorme potencial. Hemos visto lo que los activos de arrendamiento de otro tipo (oficinas, comerciales, hoteles) han logrado con las Fibras en el pa\u00eds y la vivienda en renta es un segmento que, al menos en Estados Unidos, es m\u00e1s grande y se considera menos riesgoso. De hecho, el saldo de los activos de vivienda en renta en EU es de m\u00e1s de 1 trill\u00f3n de d\u00f3lares (denominaci\u00f3n americana) es decir, el tama\u00f1o del PIB de M\u00e9xico.\"renta-uno\"<\/a><\/p>\n

En Sociedad Hipotecaria Federal identificamos una falla de mercado en este sector; la falta de financiamiento. En M\u00e9xico, el cr\u00e9dito puente se ofrece en el mercado, pero este producto no es \u00f3ptimo para la vivienda en renta porque la fuente de pago son las rentas en el tiempo, no la venta.<\/p>\n

Por ello, tomando en cuenta la experiencia internacional, dise\u00f1amos una soluci\u00f3n en la que otorgamos financiamiento a un plazo de hasta 20 a\u00f1os (suficiente para que las rentas paguen el cr\u00e9dito), con un periodo de gracia en capital de hasta 4 a\u00f1os (para la construcci\u00f3n y estabilizaci\u00f3n del proyecto) y con tasas fijas o variables con cobertura. A la fecha, hemos aprobado los primeros 7 proyectos con una inversi\u00f3n estimada de m\u00e1s de 3 mil millones de pesos y estamos trabajando con la banca comercial, para que \u00e9sta tambi\u00e9n financie este tipo de proyectos. Es decir, ya se est\u00e1n dando los primeros pasos para construir un inventario de vivienda en renta con inversionistas institucionales.<\/p>\n

Una vez que este modelo de negocio funcione, haya financiamiento e inversionistas institucionales, entonces podemos empezar a hablar de c\u00f3mo puede participar el gobierno, ya que dif\u00edcilmente alguien podr\u00eda argumentar que se apoye el arrendamiento informal. Una de los primeros objetivos podr\u00eda ser que se produzca vivienda en renta para segmentos de menores ingresos, ya que actualmente los inversionistas se est\u00e1n enfocando en los niveles medio y alto.
\nPodemos encontrar ejemplos internacionales para lograrlo. En muchos pa\u00edses los gobiernos (particularmente los locales) realizan asociaciones p\u00fablico privadas en las que se otorgan incentivos (puede ser suelo o permisos y licencias) a cambio de que un porcentaje de la vivienda que se construya se destine a la vivienda social. De igual forma existen incentivos fiscales, como pueden ser tratamientos preferenciales a la construcci\u00f3n de vivienda social o la deducibilidad de la renta para el arrendatario. Finalmente, tenemos los subsidios los cuales pueden apoyar a las familias de menores recursos. Sobre este \u00faltimo punto hay que tomar en cuenta que: 1) se trabaja con oferentes de vivienda institucionales, 2) se hace un an\u00e1lisis minucioso del ingreso de las familias, 3) se toman en cuenta las diferencias en el costo de las rentas entre ciudades y 4) se tienen muchas medidas para prevenci\u00f3n del fraude.\"renta-dos\"<\/a><\/p>\n

En M\u00e9xico est\u00e1 emergiendo un nuevo sector de la vivienda especializado en el arrendamiento. Poco a poco existen las condiciones para que \u00e9ste crezca y se vaya consolidando, beneficiando en el camino a las familias mexicanas con mayores opciones, pero tambi\u00e9n a la econom\u00eda en su conjunto y a la hacienda p\u00fablica. De su \u00e9xito depender\u00e1 que en un futuro se puedan implementar pol\u00edticas p\u00fablicas para hacer m\u00e1s accesible la vivienda en renta para quienes m\u00e1s lo necesitan.<\/p>\n

Homero Garza. Director de Desarrollo de Mercados en Sociedad Hipotecaria Federal.<\/strong><\/p>\n

@HomeroGT<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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