{"id":41678,"date":"2016-10-10T16:06:29","date_gmt":"2016-10-10T21:06:29","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=41678"},"modified":"2017-01-25T17:46:04","modified_gmt":"2017-01-25T23:46:04","slug":"revision-avaluos-mitigacion-riesgo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/revision-avaluos-mitigacion-riesgo\/","title":{"rendered":"REVISI\u00d3N DE AVAL\u00daOS COMO MITIGACI\u00d3N DE RIESGO"},"content":{"rendered":"

Por Jorge A. Mc Loughlin<\/em><\/p>\n

En la reciente Jornada Intersectorial organizada por la ASOCIACI\u00d3N NACIONAL DE UNIDADES DE VALUACI\u00d3N AC (ANUVAC), tuve el honor de ser invitado como panelista para desarrollar el tema que da t\u00edtulo a esta nota.
\n<\/em><\/p>\n

Recib\u00ed esta invitaci\u00f3n por mi activa participaci\u00f3n desde el a\u00f1o 2011, en el Programa de Monitoreo de Aval\u00faos (PMA) que decidi\u00f3 entonces impulsar el Infonavit y el cual con excelentes resultados, se sigue ejecutando hasta la fecha.<\/p>\n

No fue ese mi primer v\u00ednculo con el Infonavit, ya que desde el a\u00f1o 2004 tuve el privilegio de formar parte de su red de proveedores en representaci\u00f3n de una Unidad de Valuaci\u00f3n.<\/p>\n

Fue precisamente cuando a\u00fan me desempe\u00f1aba como Director General de Sociedad Independiente de Aval\u00faos de M\u00e9xico (SIAMSA) y era a su vez Presidente de la Junta de Honor de ANUVAC, que enfrent\u00e9 por primera vez el serio problema del riesgo asociado a los aval\u00faos y de las consecuencias que se pueden derivar de un ejercicio indebido de la actividad valuatoria.<\/p>\n

Basado en la rica experiencia acumulada a lo largo de estos cinco a\u00f1os ejecutando el Programa de Monitoreo de Aval\u00faos en Infonavit, me permito compartir las siguientes reflexiones.<\/p>\n

PRIMERA PREGUNTA \u00bfCU\u00c1L RIESGO?<\/p>\n

Si en materia de aval\u00faos hablamos de mitigar el riesgo debemos preguntarnos en primer lugar al riesgo de qui\u00e9n nos estamos refiriendo.<\/p>\n

Puede ser el riesgo de un inversor institucional cuando compra t\u00edtulos de deuda con el respaldo de garant\u00edas hipotecarias, o el de la instituci\u00f3n financiera que otorga un cr\u00e9dito hipotecario, o el del fisco que debe establecer una base tributaria a partir del aval\u00fao de la propiedad, o el vendedor de una vivienda y otros muchos m\u00e1s seg\u00fan la finalidad con la que se emite el aval\u00fao.<\/p>\n

En el caso concreto del PMA se ha puesto claramente el \u00e9nfasis en el riesgo que corre un derecho habiente del Instituto cuando un aval\u00fao est\u00e1 mal realizado. No es contradictorio en absoluto este \u00e9nfasis con el riesgo que como instituci\u00f3n financiera asume a su vez el Infonavit, ya que como su propio nombre lo se\u00f1ala, los due\u00f1os de los recursos del Infonavit, son todos los trabajadores que aportan mensualmente al mismo a trav\u00e9s de sus patrones.<\/p>\n

Por ello, cuando un aval\u00fao est\u00e1 sobrevaluado, no s\u00f3lo corre riesgo la instituci\u00f3n financiera por no contar con el debido \u201cloan to value\u201d, sino tambi\u00e9n el trabajador pues estar\u00eda pagando una suma indebida por su propiedad. Parad\u00f3jicamente cuando este \u00faltimo cumple con las obligaciones contra\u00eddas a pesar de la sobrevaluaci\u00f3n, el \u201criesgo financiero\u201d pareciera no existir pero la realidad es que lo est\u00e1 pagando con todas sus consecuencias uno de los propietarios del mismo instituto que, no solo pagar\u00e1 por un capital mayor al debido, sino tambi\u00e9n los intereses que sobre el mismo se aplican.<\/p>\n

Si bien el \u201criesgo de la sobrevaluaci\u00f3n\u201d es el que m\u00e1s se menciona cuando nos referimos a las malas pr\u00e1cticas en la elaboraci\u00f3n de aval\u00faos, este no es el \u00fanico.<\/p>\n

El acreditado del Infonavit tambi\u00e9n corre un gran riesgo cuando un valuador se presta a calificar como vivienda usada aquella que en realidad es nueva, dado que despoja al titular del cr\u00e9dito del seguro de calidad que el Instituto obliga a emitir a los desarrolladores a favor de los compradores. Al no contar con este seguro, ante cualquier vicio oculto que pudiera tener el inmueble \u201cusado\u201d, el comprador no tiene ante quien reclamar pues, por lo general ,los contratos de compra venta de este tipo, establecen que el adquirente acepta el inmueble en el estado en que se encuentra.<\/p>\n

Otro riesgos que se pueden identificar claramente, son los que corre el comprador de un inmueble nuevo pero que a\u00fan no est\u00e1 terminado (y tal vez no lo llegue a estar nunca) o peor a\u00fan, cuando el mismo se encuentra en una zona de riesgo geogr\u00e1fico o social que pone en riesgo no solo su patrimonio sino su propia vida y esta circunstancia no est\u00e1 debidamente se\u00f1alada en el aval\u00fao.<\/p>\n

LA NATURALEZA DE CAUSAS QUE GENERAN ESTOS RIESGOS<\/p>\n

En mi opini\u00f3n coexisten dos tipos de causas que pueden derivar en la incorrecta elaboraci\u00f3n de los aval\u00faos.<\/p>\n

La primera la defino como una \u201cCAUSA OPERATIVA\u201d. Esta es la que por errores involuntarios que todos cometemos pueden afectar las conclusiones de un aval\u00fao. A veces el error es del propio valuador profesional u otras veces puede ser tambi\u00e9n de quienes tienen la responsabilidad de supervisarlo y que no son eficaces en los controles que realizan o incluso estos errores se pueden derivar de un feliz crecimiento en las operaciones de la empresa para el que la misma no estaba preparada y le hizo perder la capacidad de realizar una gesti\u00f3n de calidad.<\/p>\n

Los riesgos que se derivan de esta \u201ccausa operativa\u201d pueden ser minimizados cuando existe una voluntad para hacerlo. Nunca ser\u00e1n desterrados por completo pues s\u00f3lo es capaz de no cometer error alguno, quien tampoco es capaz de tener ning\u00fan acierto.<\/p>\n

La otra causa que yo identifico, es la \u201cCAUSA ETICA\u201d. A mi entender, las principales crisis sist\u00e9micas que se han vivido en la historia de la valuaci\u00f3n como as\u00ed tambi\u00e9n los problemas m\u00e1s graves que se identifican en forma singular, no obedecen a cuestiones operativas sino a la falta de \u00e9tica de quien realiza el aval\u00fao y\/o de quienes deben supervisar al mismo.<\/p>\n

Estas faltas de \u00e9tica a su vez las clasifico en dos grupos: por omisi\u00f3n y por complicidad.<\/p>\n

Una empresa falta a la \u00e9tica por omisi\u00f3n, cuando no se preocupa por capacitar debidamente a su gente, cuando no les paga lo que es justo o no los provee de los elementos necesarios para realizar su tarea.<\/p>\n

En cambio, cuando a sabiendas un valuador o representante de una empresa de valuaci\u00f3n manifiestan que una vivienda est\u00e1 terminada al 100% cuando no lo est\u00e1 o cuando la misma ni existe y se incluyen en el aval\u00fao fotos de otros inmuebles, son sin duda c\u00f3mplices de una acci\u00f3n dolosa, como tambi\u00e9n lo es aquel que no teniendo la evidencia de que la vivienda es usada, la califica como tal.<\/p>\n

Aquel que sobrevalua una vivienda por un error en el c\u00f3mputo de metros vendibles comete un error operativo. Aquel que deliberadamente se\u00f1ala una superficie vendible mayor a la real, comete una falta de \u00e9tica. Aquel que selecciona equivocadamente los comparables por no realizar una b\u00fasqueda m\u00e1s minuciosa, comete una falta operativa. El que inventa un comparable, comete una falta \u00e9tica.<\/p>\n

LA CUESTION DE LA CAPACITACI\u00d3N y\u2026 LA \u00c9TICA!<\/p>\n

Es imposible negar que los valuadores mexicanos cuentan con una excelente capacitaci\u00f3n. Baste se\u00f1alar que para realizar el aval\u00fao de una vivienda de inter\u00e9s social no solo deben ser profesionistas \u2013 en su gran mayor\u00eda arquitectos o ingenieros \u2013 sino adem\u00e1s haber realizado una maestr\u00eda o especialidad con reconocimiento de la SEP.<\/p>\n

Pero como bien se\u00f1al\u00f3 en las mismas Jornadas Sectoriales de ANUVAC el Vicepresidente de FECOVAL, Ing. Ra\u00fal Bracamonte Zenizo, uno de los males de la industria es la existencia de \u201cc\u00e9dulas sin valuadores\u201d y ah\u00ed nuevamente nos enfrentamos a la falta de \u00e9tica de las instituciones educativas que emiten una c\u00e9dula por el simple hecho de recibir puntualmente el pago de las correspondientes matr\u00edculas. Debe quedar claro que as\u00ed como hay valuadores sin cedula, aquellos que tienen la c\u00e9dula pero no han adquirido debidamente sus conocimientos, no deber\u00edan siquiera ser considerados valuadores.<\/p>\n

EL GRAN DESAFIO DE ANUVAC<\/p>\n

El gran desaf\u00edo de ANUVAC \u2013 y me refiero en este caso espec\u00edfico a ANUVAC pues es la instituci\u00f3n a la que me honro de haber pertenecido y que representa a las unidades de valuaci\u00f3n que son proveedoras del Infonavit, aunque sin duda igual desaf\u00edo afronta la Asociaci\u00f3n de Unidades de Valuaci\u00f3n para la Banca Mexicana \u2013 es el de propiciar entre sus asociados no solo la adquisici\u00f3n de conocimientos t\u00e9cnicos sino fundamentalmente el de conductas \u00e9ticas.<\/p>\n

Debe ser esta asociaci\u00f3n la que haga los mayores esfuerzos para impedir que las conductas indebidas de un grupo que es claramente minor\u00eda, siga afectando a tantos sobre los que injustamente cae un manto de sospechas.<\/p>\n

La auto regulaci\u00f3n es desde mi punto de vista, la llave para abrir la puerta que conduzca a al gremio de la valuaci\u00f3n compuesto por valuadores y empresas, a una posici\u00f3n de mayor respeto y reconocimiento por parte de la sociedad civil.<\/p>\n

Fortalecer la industria hipotecaria mediante el desarrollo de un sector de la valuaci\u00f3n m\u00e1s \u00e9tico, ser\u00e1 sin duda un beneficio para las familias mexicanas. Beneficiar a estas familias, ser\u00e1 a su vez una manera, de contribuir desde nuestras respectivas posiciones, a la construcci\u00f3n del M\u00e9xico m\u00e1s grande que debemos heredar a nuestras futuras generaciones.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por Jorge A. Mc Loughlin<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":42957,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[242,5],"tags":[],"class_list":["post-41678","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-de-invitado","category-opinion"],"yoast_head":"\nREVISI\u00d3N DE AVAL\u00daOS COMO MITIGACI\u00d3N DE RIESGO<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Por Jorge A. 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