{"id":33977,"date":"2016-04-28T10:49:43","date_gmt":"2016-04-28T15:49:43","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=33977"},"modified":"2016-04-28T11:03:50","modified_gmt":"2016-04-28T16:03:50","slug":"javer-presenta-aumento-de-11-2-en-ingresos-netos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/vivienda\/javer-presenta-aumento-de-11-2-en-ingresos-netos\/","title":{"rendered":"Casas Javer presenta aumento de 11.2% en ingresos netos"},"content":{"rendered":"

La compa\u00f1\u00eda tiene como objetivo escriturar entre 20,000 a 21,000 unidades para el a\u00f1o 2016<\/em><\/p>\n

La empresa desarrolladora de casas Javer, present\u00f3 su informe trimestral a trav\u00e9s de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) donde report\u00f3 un declive de 2.2% en el total de las unidades escrituradas, que sumaron un total de 4,613 unidades en el 1T16, en comparaci\u00f3n con 4,719 unidades reportadas en el 1T15. <\/p>\n

El declive volumen se debi\u00f3 a ciertos retrasos en la distribuci\u00f3n de subsidios durante el mes de enero, y a una comparaci\u00f3n desigual contra el 1T15, cuando 393 unidades fueron canceladas en el 4T14, y se escrituraron fuera del curso ordinario del negocio.<\/p>\n

En contraparte, los ingresos netos se incrementaron 11.2%, llegando a 1,737 millones en el 1T16, comparados con los 1,562 millones reportados en el 1T15 a pesar de la contracci\u00f3n en el volumen, la cual fue compensada por la mejora en la mezcla de ventas de vivienda y en precios en sus resultados del 1T16 contra el 1T15.<\/p>\n

La UAFIDA creci\u00f3 2.6% en el 1T16 a 207 millones de 201 millones en el 1T15, como resultado de un margen bruto m\u00e1s alto y de los efectos mencionados en el p\u00e1rrafo anterior.<\/p>\n

Resultados operativos<\/strong><\/p>\n

La utilidad neta disminuy\u00f3 164 millones en el 1T16 en comparaci\u00f3n con 99 millones en el 1T15, principalmente por los costos incurridos por la Oferta de Participaci\u00f3n Temprana (\u00abtender offer\u00bb) de las Notas 2021 de la Compa\u00f1\u00eda, la cual se efectu\u00f3 el 19 de enero de 2016. La p\u00e9rdida por acci\u00f3n fue de $(1.74) en el 1T16 y $(1.02) en el 1T15.<\/p>\n

El flujo libre de efectivo generado fue de $72.7 millones en el 1T16, una disminuci\u00f3n de 79% en comparaci\u00f3n a $350.1 millones reportados en el 1T15; lo cual se explica por un mayor nivel de gasto en inventarios en proceso, en comparaci\u00f3n con el mismo periodo de 2015, cuando lluvias inusuales atrasaron el proceso de construcci\u00f3n en Nuevo Le\u00f3n.<\/p>\n

Oferta P\u00fablica Inicial (\u00abOPI\u00bb): El 12 de enero de 2016 la Compa\u00f1\u00eda completo su OPI, colocando 94’801,550 acciones entre el p\u00fablico inversionista local y extranjero, equivalente al 34% de las acciones de la Compa\u00f1\u00eda. El precio de salida fue de $19.0 y la Compa\u00f1\u00eda obtuvo recursos netos por $1,747.9 millones.<\/p>\n

Oferta de Participaci\u00f3n Temprana: La Compa\u00f1\u00eda lanz\u00f3 el 18 de diciembre de 2015, una Oferta de Participaci\u00f3n Temprana de sus Notas 2021, efectiva el 19 de enero de 2016, en la cual se recompraron US$136 millones de sus Notas 2021. El saldo remanente de dichas Notas es de US$159 millones.<\/p>\n

Dividendos: El Consejo de Administraci\u00f3n ha recomendado a la Asamblea General de Accionistas, aprobar un pago de dividendos de $1.7053 por acci\u00f3n, el cual est\u00e1 dentro de los par\u00e1metros la pol\u00edtica de dividendos. Se realizar\u00e1 un pago de $0.2600 por acci\u00f3n en cada uno de los siguientes meses, mayo, julio y octubre de 2016, y de $0.9253 por acci\u00f3n en enero de 2017.<\/p>\n

Eugenio Garza, director general de la compa\u00f1\u00eda coment\u00f3: \u00abEl primer trimestre del a\u00f1o se caracteriz\u00f3 por cambios importantes a trav\u00e9s de varias dimensiones dentro de la compa\u00f1\u00eda. En primer lugar, como comentamos en nuestro reporte trimestral del 4T15, durante el mes de enero nos convertimos en una compa\u00f1\u00eda p\u00fablica con la emisi\u00f3n de 94.8 millones de acciones\u201d.<\/p>\n

\u201cAdicionalmente, con el nuevo capital que ingres\u00f3 a la compa\u00f1\u00eda, se recompr\u00f3 el equivalente a 136 millones de d\u00f3lares de valor nominal de nuestras Notas 2021, y hemos mejorado significativamente nuestro apalancamiento, liquidez, y nuestra capacidad de generar flujo libre de caja, los beneficios ya comenzaron a reflejarse en nuestros resultados financieros y operativos\u201d.<\/p>\n

\u00abOperativamente, los principales desaf\u00edos en el trimestre fueron los cambios anunciados sobre la operaci\u00f3n del presupuesto de subsidios de la Conavi, los cuales se implementaron a finales de enero. Tradicionalmente, Conavi operaba bajo una modalidad de \u00abescrituraci\u00f3n continua\u00bb, donde a partir de enero cada estado ejerc\u00eda su presupuesto de manera directa hasta el punto en que se agotaran los recursos asignados para el a\u00f1o (por lo general hacia el final del segundo trimestre en la mayor\u00eda de los estados donde tenemos presencia). <\/p>\n

\u00abSi el financiamiento no estaba a\u00fan disponible por parte de la SHCP, las casas pod\u00edan escriturarse, y el desarrollador recib\u00eda el enganche y el monto correspondiente al componente del cr\u00e9dito de acuerdo al valor de compra en el momento de escrituraci\u00f3n; y el desarrollador cobraba el importe correspondiente al subsidio cuando los fondos del subsidio estuvieran disponibles. <\/p>\n

\u00abSi hubiera operaciones adicionales despu\u00e9s de esto, se acumulaba una fila de clientes para subsidios en cada estado, esperando recursos que pudieran ser asignados de forma espor\u00e1dica para la titulaci\u00f3n de viviendas de dicha fila, provenientes de recursos adicionales para subsidios aprobados por la SCHP, y\/o con recursos asignados por la Conavi de otros estados, intermediarios financieros u otros programas. <\/p>\n

\u00abAl final del a\u00f1o, las solicitudes de subsidios que no fueron atendidas eran eliminadas de la fila y una nueva fila comenzaba al inicio del a\u00f1o siguiente. Tradicionalmente nuestra estrategia consist\u00eda en estar preparados con inventario con enfoque para subsidios para el inicio del a\u00f1o, y comenzar a desplazar de manera agresiva durante los primeros cuatro o cinco meses del a\u00f1o y cambiar a prototipos de vivienda sin enfoque a subsidios para la segunda mitad.<\/p>\n

\u00abEn cuanto a los cambios, mientras se anunciaban, el mes de enero ya hab\u00eda reportado un comienzo lento para la industria (el n\u00famero de cr\u00e9ditos para viviendas nuevas originados por el Infonavit en el mes de enero de 2016 disminuy\u00f3 un 7.1% respecto al mes de enero de 2015). En segundo lugar, en vez de iniciar una nueva fila para subsidios en el a\u00f1o 2016, se respet\u00f3 el final de la fila de subsidios del a\u00f1o 2015 (un total aproximado de entre 12,000 a 13,000 unidades a nivel nacional) y se les otorg\u00f3 prioridad por encima de la fila de subsidios del a\u00f1o 2016. <\/p>\n

\u00abM\u00e1s importante a\u00fan, el mecanismo de \u00abescrituraci\u00f3n continua\u00bb no se implement\u00f3 y se decidi\u00f3 hacer desembolsos mensuales nivelados para la distribuci\u00f3n del presupuesto durante el a\u00f1o. En la pr\u00e1ctica, a inicios del mes de febrero, se distribuy\u00f3 una cantidad fija de recursos para la fila de subsidios que se acumul\u00f3 desde finales de 2015. Excluyendo distribuciones o reasignaciones a mitad de mes, el siguiente monto considerable de recursos que se distribuy\u00f3 fue a inicios del mes de marzo, y se esperan distribuciones similares de manera mensual para el resto del a\u00f1o. A pesar de los esfuerzos del Gobierno para mantener relativamente el mismo presupuesto de subsidios de 2015 para el a\u00f1o 2016, creemos que los cambios en las condiciones de ejercicio del presupuesto de subsidios fue una de las razones principales para que la originaci\u00f3n de cr\u00e9ditos Infonavit para vivienda nueva disminuyera en un 10.3% trimestre a trimestre.<\/p>\n

\u00abCon estos cambios, hemos tenido que responder muy r\u00e1pidamente y cambiar los recursos y la producci\u00f3n de prototipos de vivienda sin enfoque a subsidios mucho m\u00e1s temprano en el a\u00f1o de lo que originalmente hab\u00edamos previsto. Por otra parte, debido a la fila de subsidios del a\u00f1o 2015 (en la cual hab\u00edamos decidido no participar fuertemente), las ventas con subsidio que realizamos durante el 1T16 fueron asignadas en un lugar menos privilegiado en la fila de subsidios del a\u00f1o 2016, por lo tanto no se produjeron m\u00e1s escrituraciones con subsidio para la Compa\u00f1\u00eda hasta finales del mes de febrero.<\/p>\n

\u00abNuestros resultados trimestrales reflejan una mezcla de ventas de subsidios mucho menor de lo que hab\u00edamos esperado. Sin embargo, ahora prevemos m\u00e1s ventas con subsidios para la segunda mitad del a\u00f1o de lo que hab\u00edamos presupuestado, por lo tanto, mantendremos nuestra mezcla de ventas con subsidio y sin subsidio en niveles m\u00e1s estables durante el a\u00f1o. Al final del trimestre, 663 viviendas de la Compa\u00f1\u00eda estaban registradas en la fila de subsidios (de un total de 5,850 viviendas a nivel nacional), las cuales esper\u00e1bamos escriturar en el 1T16 bajo un programa de titulaci\u00f3n continua. <\/p>\n

\u00abEl nivel de desplazamiento del mes de marzo de la fila de subsidios fue de 9,250 unidades en el mes, por lo que esperamos escriturar estas viviendas relativamente r\u00e1pido y continuaremos registrando clientes y unidades en la fila de manera paulatina por el resto del a\u00f1o. La capacidad de recuperaci\u00f3n del modelo de negocio de la Compa\u00f1\u00eda, anclado a un ciclo de capital de trabajo bajo, nos ayud\u00f3 a navegar estos importantes cambios con relativamente un impacto moderado, una excelente rentabilidad con un retorno sobre capital invertido (ROIC) de 23.3% y flujo de caja libre positivo. La disponibilidad de inventarios con un precio de venta promedio m\u00e1s alto y la diversificaci\u00f3n geogr\u00e1fica ayud\u00f3 a superar r\u00e1pidamente la p\u00e9rdida de unidades que esper\u00e1bamos titular con subsidio.<\/p>\n

\u00abPor la parte de nuevos desarrollos, cuatro de ellos comenzaron a escriturar viviendas durante el trimestre, mientras que se esperan 9 nuevos desarrollos para el resto del a\u00f1o. Aunque han existido ciertos retrasos en el lanzamiento de algunos de ellos, no existen grandes cambios en nuestro plan anual de inventario disponible.<\/p>\n

\u00abDel lado de financiamiento, seguimos trabajando con varias instituciones financieras en una estrategia para refinanciar la parte restante de nuestras Notas 2021, reducir nuestro costo de financiamiento, y fortalecer a\u00fan m\u00e1s nuestro balance.<\/p>\n

\u00abPor \u00faltimo, dada la nueva expectativa de los niveles de desembolsos de subsidios en el a\u00f1o, no esperamos ning\u00fan cambio en nuestro rendimiento anual en base a nuestra expectativa del a\u00f1o. Debido a esto, hemos recomendado a nuestro Consejo de Administraci\u00f3n, que a su vez recomiende en la Asamblea General de Accionistas, un dividendo en efectivo de $1.7053 por acci\u00f3n, a pagar en cuotas trimestrales desiguales, seg\u00fan lo determinado por nuestro Consejo de Administraci\u00f3n, comenzando el pr\u00f3ximo mes.<\/p>\n

\u00abEn conjunto, estamos satisfechos con los resultados del trimestre y nos sentimos seguros de nuestra capacidad para seguir ofreciendo rendimientos l\u00edderes en la industria para nuestros accionistas.\u00bb<\/p>\n

Objetivos para 2016 <\/strong><\/p>\n

La Compa\u00f1\u00eda tiene como objetivo escriturar entre 20,000 a 21,000 unidades para el a\u00f1o 2016, con una mezcla de ventas similar a la obtenida en 2015, lo que se traducir\u00e1 en ingresos totales de aproximadamente $7,500 mil millones, UAFIDA entre $1,000 a $1,100 millones aproximadamente con un flujo libre de efectivo positivo previo al pago de dividendos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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