{"id":24459,"date":"2015-10-14T11:11:19","date_gmt":"2015-10-14T16:11:19","guid":{"rendered":"http:\/\/centrourbano.com\/?p=24459"},"modified":"2015-10-14T11:11:19","modified_gmt":"2015-10-14T16:11:19","slug":"falta-comprender-servicios-en-valuacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/entrevistas\/falta-comprender-servicios-en-valuacion\/","title":{"rendered":"Falta comprender servicios en valuaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

El arquitecto Daniel Silva Troop afirma que se vive una confusi\u00f3n en precios, costos y valores al momento de realizar una valuaci\u00f3n<\/em><\/p>\n

El urbanismo es la parte m\u00e1s relacionada con la valuaci\u00f3n, pero normalmente ha ca\u00eddo en manos de gente no experta. Hoy en d\u00eda, en el tema de la valuaci\u00f3n inmobiliaria, necesitamos encontrar cu\u00e1les son todos los elementos que dan valor a un bien y ver si dentro de esos elementos existe en primer lugar el terreno y al mismo tiempo, ver si est\u00e1 influenciado por servicios y modificaciones alrededor.<\/p>\n

\u201cEn muchas ocasiones la gente inexperta en valuaci\u00f3n encuentra un terreno y se va con la idea que ese terreno tiene determinado valor en funci\u00f3n del mercado y zona. Pero el mercado y la zona est\u00e1 vi\u00e9ndose influenciado por todos los aspectos de servicios que est\u00e1n de alguna manera nutriendo a ese terreno\u201d, se\u00f1ala Daniel Silva Troop, consejero en RASA (Revisora de Aval\u00faos S.A. de C.V.), en entrevista con Capital M\u00e9xico<\/strong>.<\/p>\n

El arquitecto de la UNAM se\u00f1al\u00f3 que el mercado de valor en inmuebles actualmente sufre confusi\u00f3n. \u201cNo se tiene certeza en cuanto a precios, costos y valores, que son tres entidades completamente diferentes y hay gente valuadora que los entiende iguales. Recordemos que el precio es una cantidad en la que se ponen de acuerdo el vendedor y el comprador, pero no el costo. En alg\u00fan momento el valuador se va mucho por el aspecto del costo y por el aspecto del precio m\u00e1s que por el aspecto de los valores\u201d.<\/p>\n

Explic\u00f3 que si hay un terreno sin servicios es exactamente igual a otro similar en otro sitio, pero lo \u00fanico que los hace variar es la calidad de los servicios y la cantidad de \u00e9stos, ya que no es lo mismo un inmueble que cuenta con transporte p\u00fablico, vialidades, iluminaci\u00f3n, vigilancia, equipamientos urbano, mercados, hospitales, iglesias, escuelas y parques, que otro predio que no cuenta con esos beneficios.<\/p>\n

Silva Troop, doctor en Urbanismo por la M\u00e1xima Casa de Estudios, se\u00f1ala las caracter\u00edsticas que debe contener una valuaci\u00f3n pertinente. \u201cLa buena valuaci\u00f3n toma en cuenta todo lo que nutre al predio. La mala valuaci\u00f3n toma en cuenta exclusivamente lo que dice el mercado, pero \u00e9ste a veces no est\u00e1 capacitado para entender diferencias. Si viene una modificaci\u00f3n o un paso a desnivel, le pega igual a un predio que a otro, pero a uno lo beneficia y a otro perjudica. Eso lo vimos con los segundos pisos por ejemplo\u201d.<\/p>\n

El maestro, que realiza valuaciones desde 1963, se\u00f1al\u00f3 que el beneficio de un predio est\u00e1 en ver la posibilidad de los servicios con los que puede contar un terreno, y que el beneficio no est\u00e1 en el terreno mismo sino que est\u00e1 sirvi\u00e9ndole.\u201d Un terreno no tiene servicios, se sirve de los servicios. Un metro cuadrado de tierra comparado con otro en otra ubicaci\u00f3n es lo mismo por su calidad de tierra, pero desde el punto de vista urbano y estrat\u00e9gico puede diferir\u201d.<\/p>\n

Afirm\u00f3 que es la problem\u00e1tica que se vive actualmente con los vecinos de R\u00edo Mixcoac, ya que si los vecinos se sienten invadidos, los m\u00e1s afectados no ser\u00e1n ellos, sino los 20 millones de personas que pasan por la ciudad y sus centros de distribuci\u00f3n vial, pero que actualmente se tiene que tomar en cuenta que ahora vivimos en una ciudad, no en una sola casa, y que los vecinos no se ha dado cuenta que ellos mismos est\u00e1n bloqueando el crecimiento de la ciudad.<\/p>\n

Crecimiento hacia el sur<\/strong><\/p>\n

Silva Troop afirm\u00f3 que la Ciudad de M\u00e9xico se ha extendido de forma brutal pero horizontalmente, y que actualmente se est\u00e1 invadiendo la falda del Ajusco y que no pueden invadirse las monta\u00f1as, pero llega un momento donde la mancha urbana tiene que crecer hacia arriba, verticalmente, pero la parte central no puede hacerlo porque tiene un subsuelo que no resiste, pero ciertas zonas del lomer\u00edo tienen suelo y subsuelo m\u00e1s consistente y firme, que es donde se tiene que alojar el crecimiento.<\/p>\n

Se\u00f1al\u00f3 que al realizar una valuaci\u00f3n se tiene que tomar en cuenta la legislaci\u00f3n, si se permite o no cierto tipo de uso en una zona, ya que todos los predios valen en funci\u00f3n de lo que se puede hacer con ellos y lo que se puede producir y adem\u00e1s ver si un terreno tiene posibilidad de alojar diferentes tipos de servicio, construcci\u00f3n y es un terreno amplio interesa al comerciante, al constructor habitacional, a la construcci\u00f3n comercial, es decir, tiene muchos tiradores.<\/p>\n

\u201cCuando el terreno no tiene tiradores, \u00bfqu\u00e9 pasa?, si a todos les interesa, \u00bfcu\u00e1nto vale?, si a nadie le interesa, \u00bfcu\u00e1nto vale? En ese caso se tiene que dar una valuaci\u00f3n del uso de suelo, servicios, lo que est\u00e1 alrededor, la compresibilidad del terreno, sus comprimidos, la actividad de los vecinos, y las caracter\u00edsticas de los predios adyacentes\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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