{"id":18681,"date":"2015-05-06T09:57:15","date_gmt":"2015-05-06T14:57:15","guid":{"rendered":"http:\/\/centrourbano.com\/?p=18681"},"modified":"2015-05-06T09:58:05","modified_gmt":"2015-05-06T14:58:05","slug":"fundamental-labor-del-valuador","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/entrevistas\/fundamental-labor-del-valuador\/","title":{"rendered":"Fundamental, labor del valuador"},"content":{"rendered":"

La pregunta sobre qu\u00e9 hace un valuador est\u00e1 ligada a la definici\u00f3n del precio de una casa. As\u00ed, \u00e9ste toma en consideraci\u00f3n los elementos de un inmueble,<\/em> mantenimiento, valores de construcci\u00f3n y cu\u00e1nto costar\u00eda construir hoy un inmueble similar al que se est\u00e1 valuando, tomando en cuenta la conservaci\u00f3n, calidad del proyecto y edad de la construcci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

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 <\/p>\n

Y esta labor \u2013con muchas implicaciones m\u00e1s- est\u00e1 dentro de la nueva din\u00e1mica del sector inmobiliario que ha impulsado el Gobierno Federal, ahora m\u00e1s trascendente, seg\u00fan nos explica en pl\u00e1tica con Centro Urbano<\/strong>\u00a0Mario Rafael Marqu\u00e9s Tapia, director general de Valuaci\u00f3n Organizada SA de CV (Valor).<\/p>\n

\u201cHemos participado en valuaci\u00f3n de refiner\u00edas, ingenios durante el periodo de expropiaci\u00f3n, valuaci\u00f3n de marcas, intangibles, pero hoy en d\u00eda con el tema de vivienda, traemos un fuerte volumen de trabajo en cr\u00e9ditos garantizados y tambi\u00e9n para procesos no habitacionales adem\u00e1s de procesos self and list back, capitalizaci\u00f3n de serie de activos que van a hacer l\u00edquidos, tambi\u00e9n realizamos consultor\u00eda de cu\u00e1nto se vende, cu\u00e1nto se debe rentar para que la persona que adquiere ese inmueble tenga la garant\u00eda que el banco va a rentarlo en base a un monto ya preestablecido\u201d.<\/p>\n

Alta especializaci\u00f3n <\/strong><\/p>\n

El tambi\u00e9n ingeniero civil afirma ya hay esquemas valuatorios m\u00e1s empresariales, de negocios y de tipo financiero. \u201cHay en el sector especialidades en inmuebles, maquinaria, equipo, predios agropecuarios y en negocio en marcha, asuntos de due diligence para mediaci\u00f3n en problem\u00e1ticas en algunas negociaciones espec\u00edficas y amortizaci\u00f3n de mejoras. La consultor\u00eda financiera tambi\u00e9n nos ata\u00f1e\u201d.<\/p>\n

Afirma que por el momento trabajan de la mano con los proyectos de Onavis del Gobierno Federal. \u201cTrabajamos mucho con Fovissste, Infonavit y sobre todo con los bancos precisamente para la individualizaci\u00f3n de cr\u00e9ditos, tr\u00e1mite de subsidios, evaluaci\u00f3n de alg\u00fan proyecto e incluso para pedir recursos para cr\u00e9ditos puente, estamos en condiciones\u201d.<\/p>\n

Desarrolladores de vivienda tienen que trabajar en rehabilitaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Al ser cuestionado respecto a las subastas que se est\u00e1n realizando en el norte del pa\u00eds por parte de Infonavit para activar el mercado de vivienda deshabitada, Marqu\u00e9s Tapia hizo un an\u00e1lisis de ese mercado, en el que aprecia oportunidad. \u201cEs un movimiento positivo las subastas; recordemos que se dieron por un problema socioecon\u00f3mico en la franja de Tijuana, Mexicali, Ju\u00e1rez, Matamoros y Reynosa; en esas ciudades hay un buen volumen de vivienda recuperada aunque la mayor\u00eda est\u00e1n vac\u00edas, sufriendo vandalismo, y se llevan los muebles del ba\u00f1o, tuber\u00edas; incluso hemos visto viviendas quemadas, no sabemos por qu\u00e9, pero es recurrente\u201d.<\/p>\n

Detall\u00f3 que en esas unidades hacen un modelo de valuaci\u00f3n de condici\u00f3n \u00f3ptima, al que restan el costo oportunidad, con lo que le falta a la vivienda, y un incentivo financiero, porque nadie entrar\u00eda a regenerar esas viviendas si no tienen alguna utilidad.<\/p>\n

Explic\u00f3 que esas subastas anteriormente se hac\u00edan a porcentaje donde se entregaban sobres y se ofrec\u00edan cantidades que oscilaban entre el 75 al 82 por ciento de lo que ven\u00edan en los aval\u00faos, pero que desde el a\u00f1o pasado se han estado estableciendo otros mecanismos como el de Tamaulipas, que es un programa piloto y que tiene una buena posibilidad de reactivar el mercado.<\/p>\n

\u201cCuando empiezas un proyecto nuevo de desarrollo urbano tendr\u00edas que ver bien la ubicaci\u00f3n y si hay mucha vivienda recuperada. Ser\u00eda interesante para desarrolladores participar en las subastas y rehabilitar; es m\u00e1s negocio para ellos, aunque hay que generar permisos, pero el tema de la ciudad es importante\u201d.<\/p>\n

Explic\u00f3 que en Ciudad Ju\u00e1rez en los conjuntos perif\u00e9ricos tienen el 90 por ciento de las viviendas vac\u00edas y de ese porcentaje, el 5 por ciento tiene indigentes o problemas de delincuencia, por lo que vale la pena recuperarlos, rehabilitarlos e integrarlos al mercado con los programas que ahora tienen Sedatu y Conavi, donde se ha tenido una buena visi\u00f3n de Estado al verificar nuevamente temas de conectividad, generaci\u00f3n de servicios y vinculaci\u00f3n.<\/p>\n

Al pregunt\u00e1rsele por el tema de la sobreoferta, se\u00f1al\u00f3 que se tendr\u00eda que ir incorporando el tema del suelo en transici\u00f3n, para que no haya especulaci\u00f3n, que complica muchas veces la viabilidad de los proyectos y ejemplific\u00f3 el caso de la sobreoferta. \u201cCuando se dice \u2018se va a hacer un aeropuerto en Tizayuca\u2019 todo el mundo compra, hay boom de valores y se sobredimensiona el proyecto, pero cuando no jala en las condiciones previstas, el precio cae porque generas expectativa, todo el mundo compra potencial y cuando no se da el resultado, pues se pierde\u201d.<\/p>\n

Crecer hacia arriba: densidades en grandes ciudades<\/strong><\/p>\n

El tambi\u00e9n candidato a doctor en valoraci\u00f3n por la Universidad de Valencia, afirm\u00f3 que la cultura del condominio en las ciudades peque\u00f1as no le gusta a la gente, sin embargo se\u00f1al\u00f3 que la necesidad de vivienda es mucha y que se deben afrontar las condiciones de la econom\u00eda en el pa\u00eds y el Distrito Federal donde hay posibilidad a trav\u00e9s del desarrollo vertical.<\/p>\n

\u201cEl costo de la tierra la verdad es muy alto. Inmobiliariamente, la Ciudad de M\u00e9xico es la ciudad m\u00e1s cara del pa\u00eds y hay ciertos corredores incre\u00edblemente cotizados, pero debe haber tambi\u00e9n una pol\u00edtica p\u00fablica enfocada a una buena regulaci\u00f3n en el uso del suelo\u201d.<\/p>\n

Enfatiz\u00f3 que este es un tema de desarrollo urbano y planeaci\u00f3n, donde la autoridad ha madurado la coordinaci\u00f3n en los tres niveles de manera favorable para detonar el desarrollo vertical de usos mixtos y que sea accesible a la gente que requiere vivienda.<\/p>\n

\u201cPara vivienda de inter\u00e9s social es dif\u00edcil tener un proyecto viable en la Ciudad de M\u00e9xico por los costos de la tierra que son elevados. Habr\u00eda que ver la regulaci\u00f3n en el uso del suelo; ver c\u00f3mo se dar\u00eda un subsidio o alg\u00fan programa en espec\u00edfico que pudiera ofertar a desarrollos tierra barata para hacer vivienda, porque si alguien le cambia el uso del suelo se vuelve un negocio\u201d.<\/p>\n

Adelantos en el sector valuador<\/strong><\/p>\n

Marqu\u00e9s enfatiz\u00f3 en hacer conciencia sobre la importancia de realizar un aval\u00fao para la originaci\u00f3n de un cr\u00e9dito y destac\u00f3 que en el pa\u00eds hay 100 unidades de valuaci\u00f3n con personal preparado profesionalmente. \u201cLos colegios de valuadores, el Colegio de Valuadores de M\u00e9xico y la Federaci\u00f3n de Colegios de Valuadores hicieron una gesti\u00f3n importante para establecer una obligatoriedad de lo conveniente para el pa\u00eds; estamos hablando de financiamiento con recursos p\u00fablicos, Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) fondea con recursos p\u00fablicos, e Infonavit son fondos de los trabajadores\u201d.<\/p>\n

Destac\u00f3 que al presente hay alrededor de 5 mil valuadores profesionales con c\u00e9dula, capacitados y 25 universidades que ofrecen posgrado. \u201cHay 2 mil 500 valuadores registrados en Sociedad Hipotecaria Federal, pero hay otros \u00e1mbitos de trabajo, donde hay gente que trabaja con tesorer\u00edas de estados o la del Distrito Federal y en bienes nacionales\u201d.<\/p>\n

Finaliz\u00f3\u00a0 diciendo que hoy se necesita un sector s\u00f3lido, donde han ido avanzando y establecido controles, donde falta m\u00e1s coordinaci\u00f3n con empresas, valuadores y buena directriz de las autoridades para generar proyectos virtuosos, buenas garant\u00edas, y que est\u00e9n bien respaldados para que se tenga la certeza que los inmuebles valuados se vendan.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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