La tendencia mundial es la opci\u00f3n de vivienda en renta, pero se debe adecuar una din\u00e1mica que concilie costos, impuestos, y experiencias administrativas en el pa\u00eds<\/span><\/i><\/p>\n<\/p>\n
Las administradoras en renta ser\u00e1n m\u00e1s necesarias por las tendencias mundiales de vivienda. En Am\u00e9rica Latina, la buena situaci\u00f3n econ\u00f3mica que ha vivido la regi\u00f3n en a\u00f1os recientes no hace que los habitantes compren vivienda, sino lo contrario: la gente renta m\u00e1s que hace diez a\u00f1os.<\/p>\n
Los datos en algunos pa\u00edses son sintom\u00e1ticos, ya que en Bogot\u00e1, por ejemplo, 40% de los habitantes rentan vivienda. En Alemania la cifra apenas llega a 43% y en la Ciudad de M\u00e9xico la cifra se sit\u00faa en 22 por ciento. Al preguntar sobre los retos de las administradoras para renta, varios especialistas del tema, consultados por Centro Urbano, esbozan el panorama que se perfila m\u00e1s fuerte en M\u00e9xico desde 2014.<\/p>\n
\u201cEl primer cambio debe ser cultural, ya que hay una concepci\u00f3n que lo deseable es convertirnos en propietarios del lugar donde vivimos. Ese concepto tiene inconvenientes, como la movilidad de las personas. El patrimonio a que una familia aspira se puede formar tambi\u00e9n de otra manera\u201d, dijo Jorge Alfredo McLoughlin, director general de Revisora de Aval\u00faos (RASA).<\/p>\n
En el tercer cap\u00edtulo del estudio \u201cSe busca vivienda en alquiler. Opciones de Pol\u00edtica en AL y el Caribe\u201d realizado en 2014 por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), se afirma que las medidas a expandir el mercado de alquiler deben entenderse como parte de un marco integral de pol\u00edticas habitacionales basadas en el concepto vivienda como servicio, y deben responder a necesidades de diversos segmentos de manera flexible, ya que el alquiler debe ser complemento -no sustituto- de la propiedad.<\/p>\n
En ese sentido, coincide Mario Marqu\u00e9s, especialista en consultor\u00eda inmobiliaria y CEO de Valuaci\u00f3n Organizada S.A. (Valor). \u201cLa vivienda en renta no es, per se, rentar la vivienda, sino el fin \u00faltimo es comercializarla, venderla, y generar un cr\u00e9dito hipotecario, porque los activos inmobiliarios al menos en renta, ser\u00eda un esquema m\u00e1s af\u00edn a otros de tipo inmobiliario; finalmente es una garant\u00eda\u201d.<\/p>\n
\u00a0<\/strong>Administradores deber\u00e1n aportar expertise \u00a0<\/strong><\/p>\nJes\u00fas Cano V\u00e9lez, director general de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), afirma que desde el a\u00f1o pasado hay programa en marcha para este modelo. \u201cInici\u00f3 desde 2014 con m\u00e1s de 3 mil millones de pesos en el DF y en Monterrey hay un proyecto de 600,000,000 de pesos. Se tiene que atender la demanda creciente en las grandes urbes e ir en busca de negocios que hagan los desarrolladores de vivienda inmobiliarios, que es una inversi\u00f3n de largo plazo\u201d.<\/p>\n
Consider\u00f3 que es un producto \u00fanico en el sistema bancario mexicano y que se apoyar\u00e1 este negocio porque se podr\u00eda convertir en negocios inmobiliarios en forma pujante y creciente; aunque mencion\u00f3 que los desarrolladores capturar\u00e1n la plusval\u00eda en el tiempo e impulsar\u00e1n el crecimiento del PIB industrial de M\u00e9xico.<\/p>\n
Dijo que la tasa interna de retorno es moderada. \u201cRonda entre 12 y 14 por ciento. Nosotros prestamos hasta 80% del low to cost y se convierte en una inversi\u00f3n patrimonial, donde el administrador participa cobrando la renta, mantenimiento, amenidades, y que funcione perfectamente bien el inmueble para garantizar el pago, pero tiene que generar un expertise\u201d.<\/p>\n
Cano V\u00e9lez reconoci\u00f3 que para el sector popular se deben crear mejores condiciones. \u201cNo hemos encontrado el mecanismo ideal por varias razones, pero en la medida que fructifique la nueva Pol\u00edtica Nacional de Vivienda -que es la densificaci\u00f3n de las ciudades- va a poder ser m\u00e1s viable el producto y se van a poder lograr inversiones. Desafortunadamente bajo el modelo anterior, la vivienda social se minusvaliz\u00f3 y ese es el primer inconveniente que tendr\u00eda el promotor\u201d.<\/p>\n
McLoughlin afirm\u00f3 que otro tema a abordar es sobre impuestos y capacitaci\u00f3n. \u201cEl administrador del condominio tiene que tener una verdadera capacitaci\u00f3n y profesionalismo para atender necesidades de cada uno de los habitantes, y velar al mismo tiempo por los intereses del propietario de los inmuebles; un equilibrio entre los dos\u201d<\/p>\n
Consider\u00f3 que faltan incentivos para ver en qu\u00e9 porcentaje se puede descontar de ISR, pero a manera opin\u00f3 que ser\u00eda bueno tributar IVA, aunque tendr\u00eda que ser 100 por ciento deducible para dar m\u00e1s transparencia al sector como en otros pa\u00edses.<\/p>\n
El BID apunta en la misma direcci\u00f3n. \u201cLa vivienda de alquiler debe tener un marco tributario que equilibre los rendimientos de la operaci\u00f3n con otras alternativas de inversi\u00f3n. La carga impositiva deber\u00eda gravar los ingresos netos de la oferta del alquiler y permitir deducir costos como los gastos de operaci\u00f3n, la depreciaci\u00f3n de los activos y p\u00e9rdidas\u201d.<\/p>\n
El documento cita que en Alemania -pa\u00eds con mayor penetraci\u00f3n en la vivienda en alquiler- se aplican estas pol\u00edticas para beneficiar a los peque\u00f1os propietarios o arrendadores privados, y se invierte m\u00e1s.<\/p>\n
Oportunidades en renta social, media y alta<\/strong><\/p>\nEl BID recalca que en pa\u00edses con m\u00e1s desarrollo es cada vez m\u00e1s importante la operaci\u00f3n de la vivienda en alquiler, especialmente aquella destinada a los segmentos menos favorecidos.<\/p>\n
\u201cApoyar a cooperativas y organizaciones no gubernamentales con incentivos financieros y capacitaci\u00f3n puede constituir una valiosa oportunidad para desarrollar oferta de vivienda en alquiler, para acumular conocimiento especializado y lograr econom\u00edas de escala que hagan m\u00e1s eficiente la operaci\u00f3n, disminuyendo costos\u201d.<\/p>\n
La instituci\u00f3n ejemplifica que la introducci\u00f3n de fondos de inversi\u00f3n inmobiliaria ha beneficiado a pa\u00edses como Estados Unidos, donde 30% de la propiedad inmobiliaria para alquiler es operada por corporaciones. Los REITS (Real Estate Investment Trusts) canalizan capital hacia inversiones inmobiliarias, diversifican riesgo entre inversionistas e incentivan un manejo de la operaci\u00f3n en alquiler.<\/p>\n
Mario Marqu\u00e9s reafirma esa oportunidad. \u201cEse esquema en renta lo ver\u00eda viable para reactivar vivienda recuperada o para establecer un medio de reestructura de la gente que cae en cartera vencida. Si no es viable puedes estructurar un fideicomiso que puede ser el propietario, y de alguna manera si sigue el esquema de no pago, puedes ejecutar la garant\u00eda, y reintegrar la vivienda al mercado\u201d.<\/p>\n
El BID considera tambi\u00e9n que aunque es deseable introducir mecanismos alternativos de resoluci\u00f3n de conflictos y arbitramento, as\u00ed como crear incentivos y multas para evitar que inquilinos incumplidos evadan arreglos previos a la decisi\u00f3n judicial o el desalojo, y a permanecer en la unidad sin pagar renta mientras dura el proceso, pero se debe evaluar el compromiso de pago de los trabajadores y despu\u00e9s de un proceso de prueba, otorgarles la hipoteca.<\/p>\n
La oferta efectiva puede expandirse mediante un marco regulatorio que facilite la reposesi\u00f3n del bien inmueble y disminuya as\u00ed el riesgo financiero, y mediante la introducci\u00f3n de productos bancarios que incentiven a hogares con vivienda propia totalmente pagada a tomar segundas hipotecas para comprar y alquilar unidades, considera el documento.<\/p>\n
\u201cUn ejemplo es el programa \u2018Compre para Arrendar\u2019 de Gran Breta\u00f1a implementado en 1996, el cual aument\u00f3 en 60% el n\u00famero de personas en vivienda privada de alquiler entre 2001 y 2008\u201d.<\/p>\n
En su momento, la directora de la Conavi, Mar\u00eda Paloma Silva de Anzorena, apunt\u00f3 el reto inmediato de estas unidades de gesti\u00f3n es el de fortalecerlas. \u201cEn M\u00e9xico, nuestros principales administradores de vivienda en renta son las Fuerzas Armadas, porque tenemos un programa muy agresivo. \u00bfQu\u00e9 tenemos que ver? Que mantengan muy bien los inmuebles, que tengan bien los contratos de arrendamiento con el clausulado que requieren; en el caso de alg\u00fan juicio de desalojo pues tambi\u00e9n proceda. Eso es lo interesante de la vivienda en M\u00e9xico: que se va generando industria en el camino y uno, sin lugar a dudas, son los administradores en renta\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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