{"id":164779,"date":"2026-10-23T15:32:21","date_gmt":"2026-10-23T21:32:21","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/?p=164779"},"modified":"2026-10-23T17:34:22","modified_gmt":"2026-10-23T23:34:22","slug":"nueve-anos-19s","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/nueve-anos-19s\/","title":{"rendered":"A nueve a\u00f1os del 19S"},"content":{"rendered":"

Seguridad de las construcciones, seguros de da\u00f1os y el aval\u00fao como enunciado de la suma asegurada<\/em><\/p>\n

Por Alfonso Luis Penela Quintanilla*<\/em><\/p>\n

Una escena de septiembre<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

Cada septiembre la ciudad ensaya. Suena la alerta, los edificios se vac\u00edan, alguien cuenta en voz alta los segundos y despu\u00e9s todos regresan a lo suyo. Lo que casi nadie ensaya es el d\u00eda siguiente: el momento en que un propietario, con una grieta diagonal en el muro de carga y un dictamen del Instituto para la Seguridad de las Construcciones en la mano, llama a su aseguradora y escucha la primera pregunta del ajustador. No le preguntan cu\u00e1nto vale su casa. Le preguntan cu\u00e1l es la suma asegurada.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

En ese instante el propietario descubre que su patrimonio no es el inmueble que habita, sino la cifra escrita en la car\u00e1tula de una p\u00f3liza que firm\u00f3, quiz\u00e1, como requisito del cr\u00e9dito hipotecario, y que nadie revis\u00f3 desde entonces. Si la cifra es baja, la aseguradora pagar\u00e1 en proporci\u00f3n. Si es alta, pagar\u00e1 el da\u00f1o real y \u00e9l habr\u00e1 regalado primas durante a\u00f1os. Si no hay p\u00f3liza, y esa es la situaci\u00f3n de tres de cada cuatro viviendas en el pa\u00eds, el propietario depender\u00e1 de un programa presupuestal anual del gobierno federal cuya cobertura depende, a su vez, de una declaratoria.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La reflexi\u00f3n que propongo parte de esa escena y se ordena en tres capas que suelen discutirse por separado: la seguridad de las construcciones, que es una condici\u00f3n f\u00edsica; el seguro de da\u00f1os, que es una transferencia de riesgo; y el aval\u00fao, que es el enunciado que vincula a las dos. Mi argumento es que la tercera capa es la menos atendida y la m\u00e1s determinante, porque <\/span>la suma asegurada no se mide: se inscribe<\/span><\/b>, y quien la inscribe decide, sin saberlo, cu\u00e1nto de su casa recuperar\u00e1.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Lo que cambi\u00f3 y lo que no en la seguridad de las construcciones<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

Ser\u00eda injusto decir que no aprendimos nada. Despu\u00e9s de 2017 la Ciudad de M\u00e9xico actualiz\u00f3 sus Normas T\u00e9cnicas Complementarias, en particular las de dise\u00f1o por sismo, incorporando el conocimiento acumulado sobre el comportamiento de los suelos blandos del antiguo lago y sobre las tipolog\u00edas que fallaron: plantas bajas d\u00e9biles, columnas cortas, edificios de esquina, losas planas. El Instituto para la Seguridad de las Construcciones gan\u00f3 presencia y el dictamen de seguridad estructural dej\u00f3 de ser un tr\u00e1mite ex\u00f3tico para convertirse en un documento que los administradores de condominios, los notarios y, cada vez m\u00e1s, las instituciones de cr\u00e9dito conocen y piden.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Pero el pa\u00eds no es la ciudad. Fuera de los grandes municipios metropolitanos, la reglamentaci\u00f3n de construcciones sigue fragmentada, los directores responsables de obra son figuras escasas o inexistentes y una proporci\u00f3n mayoritaria de la vivienda se produce por autoconstrucci\u00f3n, sin proyecto estructural y sin supervisi\u00f3n. Los estados donde m\u00e1s tiembla, Oaxaca, Guerrero, Chiapas, son tambi\u00e9n los de menor formalidad constructiva y, como veremos, los de menor aseguramiento. La seguridad de las construcciones en M\u00e9xico no es un problema t\u00e9cnico resuelto que espera aplicaci\u00f3n; es un problema de lenguaje: una parte enorme del parque edificado no est\u00e1 descrita en ning\u00fan documento que permita saber c\u00f3mo se comportar\u00e1.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Y aqu\u00ed aparece la primera conexi\u00f3n con la valuaci\u00f3n. Un aval\u00fao que registra el sistema constructivo, la edad, el n\u00famero de niveles, la regularidad en planta y elevaci\u00f3n, la zona geot\u00e9cnica y el estado de conservaci\u00f3n no es solo un insumo para estimar valor: es, muchas veces, la \u00fanica descripci\u00f3n t\u00e9cnica que existe de esa construcci\u00f3n. Cuando el valuador anota \u201cestructura de concreto armado, 1978, cinco niveles, planta baja con comercio y estacionamiento\u201d est\u00e1 inscribiendo un perfil de vulnerabilidad, aunque el formato no lo llame as\u00ed.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

El seguro de da\u00f1os: remedio incompleto, pero \u00fatil<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

Los datos m\u00e1s recientes de la Asociaci\u00f3n Mexicana de Instituciones de Seguros, presentados en septiembre de 2025, dibujan el mapa. A escala nacional est\u00e1 asegurada aproximadamente una de cada cuatro viviendas, alrededor del 26 por ciento, frente al 20 por ciento previo a 2017. La cifra sube en Nuevo Le\u00f3n, con m\u00e1s de 70 por ciento, y se desploma en Oaxaca, Chiapas y Guerrero, con menos de 12 por ciento. La Ciudad de M\u00e9xico, la entidad con el historial s\u00edsmico m\u00e1s costoso del pa\u00eds, apenas alcanza 17.4 por ciento. Y hay un dato que reordena todo lo anterior: solo cerca del 6.5 por ciento de las viviendas est\u00e1n aseguradas por decisi\u00f3n voluntaria del propietario; el resto son p\u00f3lizas ligadas a un cr\u00e9dito hipotecario (AMIS, 2025).<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Esa distinci\u00f3n importa porque el seguro ligado al cr\u00e9dito protege primero al acreedor. En muchos esquemas la suma asegurada es el saldo insoluto o el valor de la garant\u00eda al momento de la originaci\u00f3n, no el costo de reconstruir la vivienda. Tras un siniestro total la familia puede quedar sin deuda y sin casa. En 1985 apenas el 10 por ciento de los afectados ten\u00eda seguro; en 2017, de cada cinco pesos de p\u00e9rdida, solo dos correspondieron a bienes asegurados. El sector ha indemnizado, en los tres grandes sismos, cifras del orden de 3,400 millones de d\u00f3lares, lo que es mucho dinero y, al mismo tiempo, una fracci\u00f3n del da\u00f1o.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

A eso se suma la mec\u00e1nica de la cobertura s\u00edsmica en M\u00e9xico, que el propietario com\u00fan no conoce hasta el d\u00eda del siniestro: un deducible que se calcula como porcentaje de la suma asegurada, t\u00edpicamente alrededor del 2 por ciento, y un coaseguro sobre el da\u00f1o restante, com\u00fanmente del 10 por ciento. Con una suma asegurada de dos millones de pesos, los primeros cuarenta mil pesos de da\u00f1o no se pagan, y del resto el asegurado absorbe una d\u00e9cima parte. El seguro no repone la casa; repone la mayor parte de una casa correctamente valuada.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

El contexto p\u00fablico tampoco es el de 2017. El Fondo de Desastres Naturales fue extinguido como fideicomiso en 2021 y sustituido por un programa presupuestal anual complementado con un seguro catastr\u00f3fico federal de cinco mil millones de pesos y un bono catastr\u00f3fico param\u00e9trico. El programa Respaldo CDMX, que en 2018 anunci\u00f3 dos mil millones de pesos para asegurar las viviendas al corriente en el predial con una cobertura ligada al valor catastral, nunca se contrat\u00f3 como p\u00f3liza seg\u00fan reconocieron las administraciones posteriores. El Estado, en suma, ha dejado de presentarse como asegurador de \u00faltima instancia del patrimonio privado. Lo que queda es el seguro voluntario o el seguro hipotecario, y ambos dependen de una cifra.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Por eso califico al seguro de da\u00f1os como remedio incompleto pero \u00fatil. Incompleto, porque no cubre el suelo, no repara la informalidad constructiva, no alcanza a quien m\u00e1s lo necesita y paga en proporci\u00f3n a lo declarado. \u00datil, porque es el \u00fanico instrumento que convierte un evento catastr\u00f3fico en un flujo de dinero verificable, y porque obliga a describir el bien antes de que se da\u00f1e. Esa descripci\u00f3n es la que nos interesa.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La suma asegurada como enunciado: d\u00f3nde entra el aval\u00fao<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

La p\u00f3liza de da\u00f1os es, antes que un contrato financiero, un acto de lenguaje. Un asegurado declara que tiene un inter\u00e9s sobre una cosa y que ese inter\u00e9s vale tanto; la aseguradora acepta la declaraci\u00f3n, la escribe en la car\u00e1tula y cobra una prima que es, en su forma m\u00e1s simple, una tasa multiplicada por esa cifra. La tasa la fija el asegurador con sus tablas de zona s\u00edsmica, tipo de construcci\u00f3n y antig\u00fcedad. La cifra, en cambio, la pone alguien m\u00e1s. Y la ley es expl\u00edcita sobre las consecuencias de ponerla mal: por debajo del inter\u00e9s real, regla proporcional; por encima, prima desperdiciada y, en el peor caso, nulidad.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00bfQui\u00e9n pone la cifra hoy? En el seguro voluntario, el propio propietario, guiado por el agente, con una mezcla de lo que pag\u00f3 por la casa, lo que cree que vale y lo que puede pagar de prima. En el seguro hipotecario, el sistema del banco, a partir del aval\u00fao de originaci\u00f3n, que estim\u00f3 valor comercial, no costo de reposici\u00f3n, y que ha envejecido tantos a\u00f1os como el cr\u00e9dito. En ninguno de los dos casos existe, en la generalidad, un enunciado t\u00e9cnico actualizado que diga: reconstruir esta edificaci\u00f3n, con estas caracter\u00edsticas, en este sitio, cuesta hoy tanto.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Ese enunciado es un aval\u00fao, y es un aval\u00fao de una especie particular. No busca el valor de mercado, que incluye el suelo, la localizaci\u00f3n y la expectativa, sino el valor de reposici\u00f3n de las construcciones e instalaciones: el costo de volver a producir el bien da\u00f1ado, nuevo o depreciado seg\u00fan lo pactado, excluyendo el terreno, que el sismo no destruye. La distinci\u00f3n no es acad\u00e9mica. Cuando un propietario asegura su casa por el valor comercial est\u00e1 sobreasegurando el suelo y agando prima por algo que no puede siniestrarse; cuando la asegura por el saldo de su cr\u00e9dito est\u00e1 infrasegurando la construcci\u00f3n y aceptando de antemano la regla proporcional. En ambos casos el error no est\u00e1 en la casa; est\u00e1 en el enunciado.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Aqu\u00ed la tesis deja de ser una met\u00e1fora. El valuador que estima una suma asegurada no est\u00e1 midiendo un valor que la casa tiene; est\u00e1 inscribiendo la cifra que, por contrato y por ley, la casa tendr\u00e1 el d\u00eda del siniestro. La aseguradora no pagar\u00e1 la casa: pagar\u00e1 el enunciado. Y el ajustador, cuando llegue, no discutir\u00e1 con el muro agrietado sino con el documento que describi\u00f3 ese muro antes de agrietarse. Si el aval\u00fao registr\u00f3 el sistema constructivo, los niveles, la superficie construida y el costo unitario de reposici\u00f3n, la conversaci\u00f3n tiene un piso t\u00e9cnico. Si no existe, la conversaci\u00f3n es una negociaci\u00f3n entre un damnificado y una tabla.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Conviene anticipar la objeci\u00f3n obvia: el ajustador ya val\u00faa, precisamente despu\u00e9s del siniestro, y las aseguradoras tienen sus propios peritos. Es cierto, y es exactamente el problema. La valuaci\u00f3n posterior al da\u00f1o la produce la parte que paga, sobre un bien que ya no puede inspeccionarse \u00edntegro, y contra una suma asegurada que fija el techo. El \u00fanico momento en que el asegurado puede inscribir su inter\u00e9s con voz propia es antes: en la contrataci\u00f3n y en cada renovaci\u00f3n. Un aval\u00fao de reposici\u00f3n previo no elimina el ajuste; le da al asegurado un enunciado propio, con firma y m\u00e9todo, frente al enunciado de la aseguradora. Es, en el sentido m\u00e1s estricto, un problema de qui\u00e9n tiene la palabra.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La segunda objeci\u00f3n es de costo: un aval\u00fao por p\u00f3liza encarecer\u00eda un producto que ya cuesta trabajo vender. Tambi\u00e9n es cierta, y por eso la propuesta no es el aval\u00fao comercial completo, sino un enunciado de reposici\u00f3n simplificado, estandarizable, que las Unidades de Valuaci\u00f3n pueden producir en volumen y que el catastro digital que la Ciudad de M\u00e9xico ha anunciado podr\u00eda alimentar con el valor unitario de construcci\u00f3n como piso m\u00ednimo. La Ley sobre el Contrato de Seguro ya ofrece el veh\u00edculo jur\u00eddico: la cl\u00e1usula de valor convenido del art\u00edculo 93, que sustituye la discusi\u00f3n posterior por un acuerdo previo. Lo que falta no es el instrumento; es quien lo escriba.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Tres inscripciones para el siguiente septiembre<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

Si aceptamos que la seguridad de una construcci\u00f3n, su aseguramiento y su valor son tres descripciones de un mismo bien, la pol\u00edtica p\u00fablica y la pr\u00e1ctica profesional pueden alinearse alrededor de tres documentos que hoy existen por separado y rara vez se leen juntos.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La primera inscripci\u00f3n es el dictamen de seguridad estructural, producido por un corresponsable o por el Instituto para la Seguridad de las Construcciones, que describe c\u00f3mo se comportar\u00e1 el edificio. Su ausencia en la mayor parte del pa\u00eds no se resuelve con reglamentos, sino con la extensi\u00f3n de la figura del director responsable de obra y con programas de autoproducci\u00f3n asistida que dejen, al terminar, un expediente t\u00e9cnico.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La segunda es el aval\u00fao de valor de reposici\u00f3n con c\u00e9dula de vulnerabilidad, producido por un valuador o una Unidad de Valuaci\u00f3n, que traduce esa descripci\u00f3n en una cifra asegurable: separa suelo de construcci\u00f3n, aplica costos unitarios vigentes, registra los factores que la aseguradora usa para tarificar y propone una suma asegurada con fecha. Este documento es el que hoy no existe, y es el que la profesi\u00f3n est\u00e1 en condiciones de producir ma\u00f1ana.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La tercera es la p\u00f3liza cuya suma asegurada deriva del aval\u00fao y no de la memoria del propietario ni del saldo de la deuda, con cl\u00e1usula de valor convenido y renovaci\u00f3n anual del enunciado, porque el costo de construcci\u00f3n en M\u00e9xico crece a un ritmo que en pocos a\u00f1os convierte cualquier suma en infraseguro.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Las tres inscripciones tienen algo en com\u00fan que las hace distintas de la reconstrucci\u00f3n que criticaba en 2018: no dependen de que el gobierno complete un censo despu\u00e9s del desastre. Se producen antes, las produce el propietario con ayuda de profesionales, y convierten al damnificado, cuando el sismo llega, en alguien que ya est\u00e1 descrito, ya est\u00e1 valuado y ya est\u00e1 asegurado. El censo que tard\u00f3 meses en 2017 y 2018 ser\u00eda, en ese escenario, la suma de expedientes que ya existen.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Cierre<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

Hace nueve a\u00f1os escrib\u00ed que la reconstrucci\u00f3n se hab\u00eda convertido en un aparato burocr\u00e1tico sin resultados tangibles para los afectados. Sostengo el diagn\u00f3stico, pero hoy pondr\u00eda el acento en otro lugar. La reconstrucci\u00f3n lleg\u00f3 tarde porque lleg\u00f3 a describir viviendas que nunca hab\u00edan sido descritas; a valuar da\u00f1os sobre bienes que no ten\u00edan valor inscrito; a indemnizar patrimonios que no constaban en ninguna p\u00f3liza. Nada de eso lo resuelve una comisi\u00f3n. Lo resuelve una cultura profesional en la que el edificio, antes de moverse, ya existe en tres documentos.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

El seguro de da\u00f1os es un remedio incompleto y seguir\u00e1 si\u00e9ndolo. Pero es \u00fatil en la medida exacta en que la suma asegurada sea un enunciado t\u00e9cnico y no una ocurrencia, y esa es una responsabilidad de nuestra profesi\u00f3n, no de la industria aseguradora. En el seguro, m\u00e1s que en ninguna otra aplicaci\u00f3n de la valuaci\u00f3n, se cumple literalmente la formulaci\u00f3n del libro: el valuador no mide. Inscribe. Y al inscribir, decide cu\u00e1nto de la casa volver\u00e1 a estar en pie.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span>Referencias<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n