{"id":164466,"date":"2026-10-07T11:23:49","date_gmt":"2026-10-07T17:23:49","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/?p=164466"},"modified":"2026-10-07T11:23:49","modified_gmt":"2026-10-07T17:23:49","slug":"espana-modifica-reglas-de-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/vivienda\/espana-modifica-reglas-de-alquiler\/","title":{"rendered":"Espa\u00f1a modifica reglas de alquiler con nuevas condiciones para contratos y rentas"},"content":{"rendered":"

Las nuevas disposiciones regulan el alquiler temporal y por habitaciones, limitan la actualizaci\u00f3n de rentas y establecen un nuevo esquema de continuidad para los contratos de vivienda habitual<\/em><\/p>\n

El mercado de alquiler de vivienda en Espa\u00f1a<\/strong> tendr\u00e1 nuevas reglas, luego de que el Gobierno aprob\u00f3 dos reales decretos-ley que modifican las condiciones de los contratos, los mecanismos de actualizaci\u00f3n de rentas<\/strong> y los requisitos para los arrendamientos temporales y por habitaciones.<\/p>\n

El primer decreto, publicado el 30 de septiembre, reform\u00f3 la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer obligaciones espec\u00edficas en los alquileres de temporada y por habitaciones<\/strong>, adem\u00e1s de incorporar una pr\u00f3rroga extraordinaria para determinados contratos vigentes. El segundo, publicado este 1 de octubre, modifica el r\u00e9gimen de duraci\u00f3n de los contratos de vivienda<\/strong> habitual para darles continuidad una vez que concluye su periodo m\u00ednimo.<\/p>\n

Las medidas forman parte del paquete anunciado por el Gobierno espa\u00f1ol en materia de vivienda y deber\u00e1n ser convalidadas por el Congreso de los Diputados. El primer real decreto-ley entr\u00f3 en vigor el 1 de octubre, mientras que el segundo lo har\u00e1 el 2 de octubre.<\/p>\n

Alquileres temporales tendr\u00e1n que acreditar su causa<\/h2>\n

Uno de los principales cambios se concentra en los contratos de alquiler temporal, una modalidad utilizada para atender necesidades de vivienda por un periodo determinado y que ahora tendr\u00e1 que acreditar el motivo que justifica esa temporalidad<\/strong>.<\/p>\n

La nueva regulaci\u00f3n establece que el propietario deber\u00e1 justificar la causa del desplazamiento temporal del inquilino. Adem\u00e1s, estos contratos tendr\u00e1n, por regla general, una duraci\u00f3n superior a 31 d\u00edas y no mayor a 12 meses.<\/p>\n

Si el contrato supera los 12 meses sin que exista una justificaci\u00f3n para mantener la temporalidad, o si las mismas partes celebran de forma consecutiva m\u00e1s de dos contratos sobre la misma vivienda, el primer contrato pasar\u00e1 a considerarse de vivienda habitual. Con ello, quedar\u00e1 sujeto a las reglas previstas para este tipo de arrendamiento.<\/p>\n

La regulaci\u00f3n tambi\u00e9n contempla los contratos temporales que ya estaban vigentes<\/strong> antes de la entrada en vigor del decreto. Estos mantendr\u00e1n las condiciones bajo las que fueron celebrados hasta concluir el plazo pactado y, en caso de renovaci\u00f3n, quedar\u00e1n sujetos a las nuevas disposiciones.<\/p>\n

Alquiler por habitaciones tendr\u00e1 un l\u00edmite<\/h2>\n

El decreto tambi\u00e9n establece reglas para el arrendamiento de habitaciones o de espacios dentro de una misma vivienda.<\/p>\n

A partir de ahora, la suma de las rentas de todas las habitaciones<\/strong> que se encuentren alquiladas de manera simult\u00e1nea no podr\u00e1 superar el monto que corresponder\u00eda por el alquiler de la vivienda completa.<\/strong><\/p>\n

Cuando el inmueble se encuentre en una zona declarada de mercado residencial tensionado, adem\u00e1s, deber\u00e1n respetarse las reglas de precio aplicables a esas \u00e1reas.<\/p>\n

La norma incorpora as\u00ed estos contratos a un marco espec\u00edfico dentro de la legislaci\u00f3n de arrendamientos, aunque mantiene la posibilidad de que las comunidades aut\u00f3nomas apliquen las regulaciones que correspondan dentro de sus competencias.<\/p>\n

Limitan actualizaci\u00f3n anual de las rentas<\/h2>\n

Las nuevas disposiciones tambi\u00e9n establecen un l\u00edmite extraordinario para la actualizaci\u00f3n anual de los contratos de vivienda.<\/p>\n

Cuando la anualidad del contrato se cumpla entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027, las partes podr\u00e1n negociar la actualizaci\u00f3n de la renta. Sin embargo, si el precio del alquiler supera el l\u00edmite m\u00e1ximo establecido por el sistema de \u00edndices de referencia, no podr\u00e1 aplicarse un incremento<\/strong>.<\/p>\n

En los dem\u00e1s casos, propietario e inquilino podr\u00e1n acordar la actualizaci\u00f3n. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, el aumento no podr\u00e1 superar 2 por ciento.<\/p>\n

Asimismo, la reforma establece que la actualizaci\u00f3n ordinaria de la renta durante la vigencia del contrato deber\u00e1 sujetarse al \u00cdndice de Referencia para la Actualizaci\u00f3n Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), cuando as\u00ed corresponda conforme a las condiciones pactadas.<\/p>\n

Contratos podr\u00e1n extenderse por hasta dos a\u00f1os<\/h2>\n

Para los contratos de vivienda habitual vigentes cuyo periodo de pr\u00f3rroga termine antes del 31 de diciembre de 2028, el primer decreto contempla una extensi\u00f3n extraordinaria de hasta dos a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n

El inquilino deber\u00e1 solicitarla y acreditar que se encuentra al corriente en el pago de la renta y que tambi\u00e9n cumpli\u00f3 con esta obligaci\u00f3n durante los ocho meses anteriores. La extensi\u00f3n podr\u00e1 realizarse por periodos anuales y conservar\u00e1 las condiciones del contrato vigente.<\/p>\n

El propietario deber\u00e1 aceptar la solicitud, salvo que las partes acuerden otras condiciones, celebren un nuevo contrato o exista una necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda para uso propio o de familiares en los t\u00e9rminos establecidos por la norma.<\/p>\n

Este mecanismo funcionar\u00e1 como una medida transitoria para determinados contratos que se encuentran pr\u00f3ximos a concluir su periodo de pr\u00f3rroga, mientras entra en aplicaci\u00f3n el nuevo r\u00e9gimen de estabilidad para los arrendamientos de vivienda habitual.<\/p>\n

Nuevo esquema para la continuidad de los contratos<\/h2>\n

El segundo real decreto-ley introduce un cambio adicional en la duraci\u00f3n de los contratos de vivienda habitual.<\/p>\n

A partir de su entrada en vigor, cuando un contrato haya cumplido al menos cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n, o siete a\u00f1os cuando el propietario sea una persona jur\u00eddica, podr\u00e1 continuar mediante pr\u00f3rrogas sucesivas por periodos de la misma duraci\u00f3n. La continuidad se mantendr\u00e1 salvo que alguna de las partes comunique su decisi\u00f3n de no prorrogarlo.<\/p>\n

La reforma tambi\u00e9n ampl\u00eda de cuatro a seis meses el plazo con el que el propietario deber\u00e1 avisar al inquilino si decide no continuar con el contrato. Para el arrendatario, el periodo de aviso se mantiene en dos meses.<\/p>\n

Adem\u00e1s, cuando el propietario decida no prorrogar el contrato deber\u00e1 indemnizar al inquilino<\/strong> con una cantidad equivalente, como m\u00ednimo, a 12 mensualidades de renta calculadas conforme al sistema estatal de referencia de precios de alquiler.<\/p>\n

La norma establece excepciones a esta indemnizaci\u00f3n, entre ellas los casos en que una persona f\u00edsica necesite recuperar la vivienda para s\u00ed o determinados familiares, cuando el inquilino ya no resida en el inmueble o disponga de otra vivienda en el mismo municipio, as\u00ed como otros supuestos previstos por el decreto.<\/p>\n

Con estos cambios, Espa\u00f1a modifica distintos componentes de su mercado de alquiler residencial: establece requisitos para diferenciar los contratos temporales de los destinados a vivienda habitual, fija l\u00edmites para el arrendamiento por habitaciones y actualiza las condiciones para la continuidad y revisi\u00f3n de los contratos.<\/p>\n

Las dos normas deber\u00e1n pasar por el Congreso de los Diputados para su convalidaci\u00f3n, por lo que su aplicaci\u00f3n quedar\u00e1 sujeta al tr\u00e1mite parlamentario correspondiente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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