{"id":164325,"date":"2026-09-28T15:12:41","date_gmt":"2026-09-28T21:12:41","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/?p=164325"},"modified":"2026-09-28T15:12:41","modified_gmt":"2026-09-28T21:12:41","slug":"energia-conectividad-mercado-industrial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/inmobiliario\/energia-conectividad-mercado-industrial\/","title":{"rendered":"Energ\u00eda y conectividad redefinen el mercado inmobiliario industrial"},"content":{"rendered":"

La disponibilidad de energ\u00eda el\u00e9ctrica<\/span> y<\/span> la infraestructura log\u00edstica ganan peso en las decisiones de ubicaci\u00f3n y valor de los inmuebles<\/span><\/span>\u00a0<\/span><\/em><\/p>\n

La <\/span>disponibilidad de energ\u00eda<\/span><\/b> y la <\/span>cercan\u00eda con infraestructura carretera y ferroviaria <\/span><\/b>se perfilan como factores cada vez m\u00e1s relevantes para definir la ubicaci\u00f3n y el valor de los inmuebles industriales en M\u00e9xico, en un contexto marcado por la expansi\u00f3n de parques y una mayor demanda de capacidad el\u00e9ctrica.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Un an\u00e1lisis de <\/span>Spot2.mx<\/span><\/b> identifica tres variables que podr\u00edan incidir en la absorci\u00f3n y el valor del metro cuadrado industrial y comercial durante los pr\u00f3ximos a\u00f1os: <\/span>disponibilidad de energ\u00eda el\u00e9ctrica<\/span><\/b>, <\/span>infraestructura vial<\/span><\/b> y ferroviaria<\/span><\/b>, y <\/span>consolidaci\u00f3n de parques y polos de desarrollo<\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

De acuerdo con<\/span> Vianey Mac\u00edas, Head de Market Research de Spot2.mx<\/span><\/b>, la energ\u00eda ha dejado de ser \u00fanicamente un elemento adicional dentro de las decisiones de localizaci\u00f3n de las empresas.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201cEn los modelos actuales de <\/span>site selection industrial<\/span><\/b>, la <\/span>factibilidad el\u00e9ctrica<\/span><\/b> ha pasado de ser un valor agregado a un filtro de eliminaci\u00f3n directa\u201d, se\u00f1al\u00f3. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Demanda industrial presiona disponibilidad de energ\u00eda<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

El <\/span>crecimiento del inventario industrial <\/span><\/b>representa tambi\u00e9n un desaf\u00edo para la infraestructura energ\u00e9tica. Actualmente existen 103 parques industriales en construcci\u00f3n en M\u00e9xico, que suman m\u00e1s de 21.5 millones de metros cuadrados y requerir\u00e1n al menos<\/span> 2,434 megawatts adicionales <\/span><\/b>de capacidad instalada para operar, de acuerdo con cifras de la <\/span>Asociaci\u00f3n Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP<\/span><\/b>) retomadas por Spot2.mx.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Asimismo, el d\u00e9ficit estimado de capacidad pas\u00f3 de <\/span>689.92 MW <\/span><\/b>el a\u00f1o pasado a una proyecci\u00f3n de <\/span>1,107.08 MW<\/span><\/b> para este a\u00f1o. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Frente a este escenario, el Gobierno Federal proyecta incorporar <\/span>32,000 MW<\/span><\/b> al <\/span>Sistema Interconectado Nacional<\/span><\/b>, acompa\u00f1ado de una inversi\u00f3n de 244,000 millones de pesos de la <\/span>Comisi\u00f3n Federal de Electricidad (CFE<\/span><\/b>) para modernizar las redes de transmisi\u00f3n y distribuci\u00f3n. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

A ello se sumar\u00edan 38 proyectos de generaci\u00f3n mixta, equivalentes a <\/span>8,025 MW<\/span><\/b>, y m\u00e1s de <\/span>2,500 MW<\/span><\/b> de almacenamiento. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La demanda tampoco es homog\u00e9nea. En <\/span>Quer\u00e9taro <\/span><\/b>y <\/span>el Baj\u00edo,<\/span><\/b> por ejemplo, Spot2.mx observa una mayor presencia de <\/span>centros de datos y manufactura avanzada<\/span><\/b>, actividades que requieren un suministro constante y de alto voltaje, mientras que los <\/span>corredores industriales del norte<\/span><\/b> mantienen una combinaci\u00f3n entre <\/span>manufactura y log\u00edstica<\/span><\/b>. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Disponibilidad el\u00e9ctrica comienza a reflejarse en las rentas<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

La capacidad energ\u00e9tica tambi\u00e9n empieza a tener efectos sobre las <\/span>condiciones del mercado inmobiliario<\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Seg\u00fan el reporte de Spot2.mx correspondiente al cierre del segundo trimestre, la <\/span>renta industrial promedio nacional<\/span><\/b> aument\u00f3 de 7.90 a 8.60 d\u00f3lares por metro cuadrado en un trimestre, un incremento cercano a 9 por ciento.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La firma relaciona este comportamiento con lo que denomina una \u201c<\/span>prima energ\u00e9tica<\/span><\/b>\u201d, es decir, la diferencia que los ocupantes estar\u00edan dispuestos a pagar por inmuebles que cuentan con factibilidad el\u00e9ctrica documentada.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Las diferencias pueden presentarse incluso dentro de un mismo mercado. En <\/span>Monterrey<\/span><\/b>, una nave de altas especificaciones en <\/span>Apodaca <\/span><\/b>puede alcanzar rentas de 14.33 d\u00f3lares por metro cuadrado, frente a 6.30 d\u00f3lares de una nave est\u00e1ndar en <\/span>Escobedo<\/span><\/b>. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Mientras que, en <\/span>Quer\u00e9taro<\/span><\/b>, el corredor <\/span>Aeropuerto <\/span><\/b>promedia 6.20 d\u00f3lares, pero algunos espacios con redundancia t\u00e9cnica llegan hasta los 14 d\u00f3lares. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Infraestructura abre nuevos corredores inmobiliarios<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

La <\/span>conectividad <\/span><\/b>constituye el segundo factor que podr\u00eda modificar la din\u00e1mica de los mercados industriales y comerciales.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

El an\u00e1lisis se\u00f1ala inversiones previstas por 700,000 millones de pesos para 5,000 kil\u00f3metros de <\/span>carreteras <\/span><\/b>y 70 <\/span>distribuidores viales<\/span><\/b>, adem\u00e1s del desarrollo de conexiones ferroviarias entre el centro, Baj\u00edo y norte del pa\u00eds mediante rutas como <\/span>M\u00e9xico-Quer\u00e9taro, Quer\u00e9taro-Nuevo Laredo y Quer\u00e9taro-Guadalajara<\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

A ello se suman recursos previstos para el despliegue de <\/span>trenes de pasajeros<\/span><\/b> y la <\/span>modernizaci\u00f3n de siete puertos<\/span><\/b>. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Para Spot2.mx, estos proyectos podr\u00edan modificar los <\/span>radios de influencia <\/span><\/b>de los actuales corredores industriales y favorecer <\/span>nuevos polos <\/span><\/b>alrededor de cruces carreteros y ferroviarios.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201cAl cruzar las <\/span>variables de infraestructura <\/span><\/b>con los <\/span>espacios industriales<\/span><\/b>, con certeza consideramos que se podr\u00e1 visualizar un boom de plusval\u00eda en pol\u00edgonos industriales y Cedis regionales ubicados en los cruces de estas v\u00edas\u201d, indic\u00f3 <\/span>Mac\u00edas<\/span><\/b>. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s del sector industrial, la firma considera que estas ubicaciones podr\u00edan ganar relevancia para el <\/span>retail <\/span><\/b>y el <\/span>comercio electr\u00f3nico <\/span><\/b>debido a la posibilidad de reducir tiempos y costos asociados con la \u00faltima milla.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Parques industriales impulsan nuevos micromercados<\/span><\/b>\u00a0<\/span><\/h2>\n

El tercer elemento identificado es la <\/span>expansi\u00f3n de los parques industriales<\/span><\/b> y su impacto en las zonas que los rodean.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Actualmente, 25 de los 100 parques industriales proyectados en el <\/span>Plan M\u00e9xico<\/span><\/b> se encuentran en operaci\u00f3n y 10 <\/span>Polos de Desarrollo Econ\u00f3mico<\/span><\/b> avanzan en su consolidaci\u00f3n. Adem\u00e1s, la <\/span>AMPIP <\/span><\/b>contabiliza cerca de 490 parques industriales en funcionamiento en el pa\u00eds. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

Para Spot2.mx, la llegada de nuevos complejos industriales puede generar <\/span>cambios demogr\u00e1ficos<\/span><\/b> y <\/span>nuevas necesidades comerciales y de servicios,<\/span><\/b> lo que abre oportunidades para el desarrollo de micromercados alrededor de estos centros de actividad.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

En este escenario, factores tradicionalmente asociados con la ubicaci\u00f3n comienzan a compartir protagonismo con la <\/span>disponibilidad de recursos e infraestructura<\/span><\/b>.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

\u201cLos parques industriales ya no se definen por su ubicaci\u00f3n, sino por su oferta de <\/span>energ\u00eda el\u00e9ctrica<\/span><\/b>, <\/span>conectividad<\/span><\/b>, <\/span>agua<\/span><\/b>, <\/span>seguridad <\/span><\/b>y <\/span>talento disponible<\/span><\/b>\u201d, puntualiz\u00f3 Mac\u00edas. <\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n

La firma anticipa que la evoluci\u00f3n de la <\/span>capacidad el\u00e9ctrica<\/span><\/b>, la <\/span>competencia por suelo <\/span><\/b>derivada de los centros de datos y la definici\u00f3n del Presupuesto de Egresos de la Federaci\u00f3n 2027 ser\u00e1n variables a seguir para determinar si la llamada \u201cprima energ\u00e9tica\u201d se ampl\u00eda o se modera en los pr\u00f3ximos meses.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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