{"id":161160,"date":"2026-04-09T12:28:56","date_gmt":"2026-04-09T18:28:56","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/?p=161160"},"modified":"2026-04-09T12:57:41","modified_gmt":"2026-04-09T18:57:41","slug":"fibras-refuerzan-apuesta-sector-industrial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/inmobiliario\/fibras-refuerzan-apuesta-sector-industrial\/","title":{"rendered":"Fibras ajustan portafolios y refuerzan apuesta por el sector industrial"},"content":{"rendered":"

Las fibras aceleran desinversiones en oficinas y retail para redirigir capital hacia activos log\u00edsticos y de manufactura<\/em><\/p>\n

<\/p>\n

Los Fideicomisos de Inversi\u00f3n en Bienes Ra\u00edces (Fibras) en M\u00e9xico avanzan en la reconfiguraci\u00f3n de sus portafolios tras acelerar la venta de activos de oficinas y retail<\/strong> desde 2024, con el objetivo de redirigir capital hacia el sector industrial<\/strong>. Esta estrategia responde al auge del nearshoring y ha comenzado a concentrar el inventario de mayor calidad en manos de un n\u00famero reducido de jugadores institucionales.<\/p>\n

En este contexto, los fideicomisos han impulsado una rotaci\u00f3n acelerada de activos mediante desinversiones selectivas y adquisiciones estrat\u00e9gicas<\/strong>. A trav\u00e9s de este esquema, buscan fortalecer su presencia en corredores industriales clave y capturar la creciente demanda de espacios log\u00edsticos y de manufactura, en un entorno donde la absorci\u00f3n se mantiene por encima de la nueva oferta.<\/p>\n

De acuerdo con an\u00e1lisis de Spot2.mx, este proceso no solo acompa\u00f1a el dinamismo del sector industrial, sino que tambi\u00e9n redefine la estructura del mercado inmobiliario<\/strong>, al concentrar portafolios estabilizados en pocos participantes con capacidad de inversi\u00f3n.<\/p>\n

Concentraci\u00f3n de portafolios y estrategias de blindaje<\/strong><\/h2>\n

Uno de los principales movimientos se refleja en la concentraci\u00f3n del inventario industrial Clase A. Un ejemplo es la integraci\u00f3n de Terrafina al portafolio de Fibra Prologis durante 2024, operaci\u00f3n que incorpor\u00f3 289 naves industriales y consolid\u00f3 una plataforma de 8.1 millones de metros cuadrados (m\u00b2), con 518 propiedades de inversi\u00f3n.<\/p>\n

Esta operaci\u00f3n fortaleci\u00f3 su posicionamiento en el segmento log\u00edstico y de manufactura, en un momento en el que la competencia se centra en la adquisici\u00f3n de portafolios estabilizados m\u00e1s que en el desarrollo de nuevos proyectos.<\/p>\n

En este contexto, Vianey Mac\u00edas, Head of Market Research de Spot2.mx, se\u00f1al\u00f3 que las fibras priorizan operaciones estrat\u00e9gicas orientadas a la adquisici\u00f3n de portafolios, dejando en segundo plano el desarrollo<\/strong> de nuevos proyectos.<\/p>\n

\u201cHoy la competencia no es por construir m\u00e1s, sino por adquirir portafolios estabilizados. Los activos industriales en operaci\u00f3n est\u00e1n capturando una plusval\u00eda acelerada, impulsada por una demanda que sigue superando la oferta\u201d, se\u00f1al\u00f3 Mac\u00edas.<\/p><\/blockquote>\n

En paralelo, las fibras han reforzado el blindaje financiero de sus portafolios mediante contratos de arrendamiento tipo Triple Neto (NNN), con plazos de entre 10 y 15 a\u00f1os y denominados en d\u00f3lares. Este modelo permite asegurar flujos estables y reducir la exposici\u00f3n a la inflaci\u00f3n y la volatilidad cambiaria.<\/p>\n

Fideicomisos como Fibra Mty han impulsado este esquema, acompa\u00f1ado de desinversiones selectivas para fortalecer su liquidez. Como parte de esta estrategia, concret\u00f3 la venta de la propiedad ‘Catacha’, ubicada en Santa Catarina, Nuevo Le\u00f3n, por aproximadamente 70 millones de pesos, con un \u00c1rea Bruta Rentable de 5,431 m\u00b2.<\/p>\n

Presi\u00f3n en rentas impulsa la apuesta por mercados estrat\u00e9gicos<\/strong><\/h2>\n

El entorno operativo refleja una presi\u00f3n sostenida en los principales mercados industriales del pa\u00eds. En la Zona Metropolitana de Monterrey, la disponibilidad se mantiene cercana a 7.5%, con rentas promedio de 7 d\u00f3lares<\/strong> por m\u00b2, mientras que submercados como Santa Catarina registran condiciones m\u00e1s ajustadas.<\/p>\n

En el centro del pa\u00eds, la escasez de espacios es m\u00e1s evidente. La Ciudad de M\u00e9xico<\/strong> reporta una disponibilidad cercana a 4%<\/strong>, con rentas que superan los 11 d\u00f3lares por m\u00b2<\/strong>. Corredores como Cuautitl\u00e1n-Tultitl\u00e1n-Tepotzotl\u00e1n alcanzan niveles de 12.10 d\u00f3lares, con una vacancia de 4.6 por ciento.<\/p>\n

Incluso mercados de desahogo como Huehuetoca<\/a> presentan incrementos en precios<\/strong>, con rentas promedio de 9 d\u00f3lares por metro cuadrado y una disponibilidad de 7.5%. En este entorno, asegurar inventario en ubicaciones estrat\u00e9gicas del centro del pa\u00eds permite capturar ingresos con alto potencial de crecimiento.<\/p>\n

Este contexto explica la estrategia de veh\u00edculos como Fibra Next, que proyecta concentrar 75% de sus activos en la zona centro del pa\u00eds. Su portafolio inicial ronda los 6 millones de m\u00b2, con una proyecci\u00f3n de superar los 8 millones en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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