{"id":156690,"date":"2025-07-29T18:26:12","date_gmt":"2025-07-30T00:26:12","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/?p=156690"},"modified":"2025-07-29T18:26:12","modified_gmt":"2025-07-30T00:26:12","slug":"barrera-millon-mexico-mercado-habitacional","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/barrera-millon-mexico-mercado-habitacional\/","title":{"rendered":"\u201cLa Barrera del Mill\u00f3n\u201d: M\u00e9xico Consuma la Transformaci\u00f3n Hist\u00f3rica del Mercado Habitacional"},"content":{"rendered":"

Por\u00a0Leonardo Gonz\u00e1lez Tejeda*<\/em><\/p>\n

La Crisis de Asequibilidad Redefine el Mercado Inmobiliario Nacional<\/b><\/h2>\n

El mercado inmobiliario mexicano atraviesa un momento sin precedentes. Por primera vez en la historia moderna del pa\u00eds, ninguna entidad federativa registra un precio promedio de vivienda por debajo del umbral psicol\u00f3gico de un mill\u00f3n de pesos. Este hito marca una transformaci\u00f3n estructural que refleja la profunda crisis de asequibilidad habitacional que enfrenta M\u00e9xico.<\/span><\/p>\n

El primer trimestre de 2025 represent\u00f3 el punto de inflexi\u00f3n definitivo cuando Durango, \u00faltimo basti\u00f3n de la vivienda accesible, registr\u00f3 un incremento que llev\u00f3 su precio promedio de $990,994 pesos al cierre de 2024 a $1,065,371 pesos en el per\u00edodo enero-marzo de 2025. Esta evoluci\u00f3n consolida una tendencia alcista sostenida que ha caracterizado al sector durante los \u00faltimos a\u00f1os.<\/span><\/p>\n

Din\u00e1mica Nacional: Precios al Alza Generalizada<\/b><\/h2>\n

Los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal revelan una aceleraci\u00f3n preocupante en el encarecimiento habitacional. El precio promedio nacional alcanz\u00f3 $1,859,043 pesos en el primer trimestre de 2025, representando un crecimiento anual de 8.2%. Esta cifra contrasta significativamente con los $1,702,514 pesos registrados en el mismo per\u00edodo de 2024, evidenciando una escalada que supera ampliamente los niveles de inflaci\u00f3n general.<\/span><\/p>\n

La distribuci\u00f3n actual de precios por entidad federativa muestra una concentraci\u00f3n preocupante en segmentos medio-altos, limitando severamente las opciones para compradores de menores ingresos.<\/span><\/p>\n

Tabla 1: Ranking de Estados por Precio Promedio de Vivienda (Q1 2025)<\/b><\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Posici\u00f3n<\/b><\/td>\nEstado<\/b><\/td>\nPrecio Promedio (pesos)<\/b><\/td>\nVariaci\u00f3n Anual<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
1 (m\u00e1s econ\u00f3mico)<\/span><\/td>\nDurango<\/span><\/td>\n$1,065,371<\/span><\/td>\n+7.5%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
2<\/span><\/td>\nTamaulipas<\/span><\/td>\n$1,068,190<\/span><\/td>\n+8.5%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
3<\/span><\/td>\nTlaxcala<\/span><\/td>\n$1,181,536<\/span><\/td>\n+3.9%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
4<\/span><\/td>\nZacatecas<\/span><\/td>\n$1,186,806<\/span><\/td>\n+5.6%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
5<\/span><\/td>\nVeracruz<\/span><\/td>\n$1,323,751<\/span><\/td>\n+8.1%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
–<\/span><\/td>\nPromedio Nacional<\/b><\/td>\n$1,859,043<\/b><\/td>\n+8.2%<\/b><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), \u00cdndice de Precios de la Vivienda Q1 2025<\/span><\/i><\/p>\n

Segmentaci\u00f3n del Mercado: Polarizaci\u00f3n Creciente<\/b><\/h2>\n

El an\u00e1lisis por segmentos revela una polarizaci\u00f3n marcada en la oferta habitacional. La vivienda econ\u00f3mica-social, tradicionalmente dirigida a familias de menores ingresos, experimenta presiones de precio superiores a los segmentos residenciales, con incrementos de 10.5% frente a 9.2% en el segmento media-residencial durante 2024.<\/span><\/p>\n

Tabla 2: Comportamiento por Tipo de Vivienda (2024)<\/b><\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Segmento<\/b><\/td>\nVariaci\u00f3n Anual<\/b><\/td>\nParticipaci\u00f3n de Mercado<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Vivienda Nueva<\/span><\/td>\n+10.3%<\/span><\/td>\n37.7%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Vivienda Usada<\/span><\/td>\n+9.1%<\/span><\/td>\n62.3%<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Casas Solas<\/span><\/td>\n+10.0%<\/span><\/td>\n–<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Condominios\/Departamentos<\/span><\/td>\n+9.3%<\/span><\/td>\n–<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Econ\u00f3mica-Social<\/span><\/td>\n+10.5%<\/span><\/td>\n–<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Media-Residencial<\/span><\/td>\n+9.2%<\/span><\/td>\n–<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Fuente: SHF, \u00cdndice de Precios de la Vivienda 2024<\/span><\/i><\/p>\n

Factores Estructurales de la Crisis<\/b><\/h2>\n

La escalada de precios responde a m\u00faltiples factores convergentes que han reconfigurado la oferta y demanda habitacional. La escasez de suelo urbanizable, el encarecimiento de materiales de construcci\u00f3n, las restricciones normativas y el crecimiento de las manchas urbanas han contra\u00eddo la oferta disponible.<\/span><\/p>\n

Paralelamente, el fen\u00f3meno del nearshoring ha incrementado la demanda en mercados fronterizos, presionando al alza los precios en ciudades como Tijuana, Mexicali y Ju\u00e1rez. Las zonas metropolitanas m\u00e1s din\u00e1micas registran incrementos diferenciados: Tijuana (+12.8%), Monterrey (+11.8%) y Quer\u00e9taro (+11.6%) lideran los aumentos.<\/span><\/p>\n

Tabla 3: Ranking Zonas Metropolitanas por Incremento de Precios (Q1 2024)<\/b><\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Zona Metropolitana<\/b><\/td>\nVariaci\u00f3n Anual<\/b><\/td>\nFactor Impulsor Principal<\/b><\/td>\n<\/tr>\n
Tijuana<\/span><\/td>\n+12.8%<\/span><\/td>\nNearshoring<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Monterrey<\/span><\/td>\n+11.8%<\/span><\/td>\nDesarrollo industrial<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Quer\u00e9taro<\/span><\/td>\n+11.6%<\/span><\/td>\nExpansi\u00f3n manufacturera<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Le\u00f3n<\/span><\/td>\n+10.3%<\/span><\/td>\nCrecimiento econ\u00f3mico<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Puebla-Tlaxcala<\/span><\/td>\n+10.2%<\/span><\/td>\nProximidad CDMX<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Guadalajara<\/span><\/td>\n+9.2%<\/span><\/td>\nDesarrollo tecnol\u00f3gico<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Toluca<\/span><\/td>\n+7.9%<\/span><\/td>\nConurbaci\u00f3n metropolitana<\/span><\/td>\n<\/tr>\n
Valle de M\u00e9xico<\/span><\/td>\n+6.8%<\/span><\/td>\nSaturaci\u00f3n del mercado<\/span><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Fuente: SHF, \u00cdndice de Precios por Zona Metropolitana 2024<\/span><\/i><\/p>\n

Perspectivas en un Entorno de Tasas Decrecientes<\/b><\/h2>\n

El entorno macroecon\u00f3mico presenta un escenario complejo para el mercado habitacional. Aunque la tendencia hacia la baja en tasas de inter\u00e9s podr\u00eda estimular la demanda crediticia, esta din\u00e1mica amenaza con intensificar las presiones alcistas sobre los precios, especialmente en un contexto de oferta restringida.<\/span><\/p>\n

La tasa hipotecaria promedio de 11.5% registrada en el primer trimestre de 2024, junto con la expectativa de un ciclo de recortes graduales, sugiere que el acceso al financiamiento mejorar\u00e1 marginalmente. Sin embargo, esta mejora en condiciones crediticias podr\u00eda traducirse en mayor competencia por la limitada oferta disponible, perpetuando la espiral alcista.<\/span><\/p>\n

Implicaciones para el Desarrollo Urbano<\/b><\/h2>\n

La ruptura del umbral de un mill\u00f3n de pesos representa m\u00e1s que un hito estad\u00edstico; constituye una se\u00f1al de alarma sobre la sostenibilidad del desarrollo urbano nacional. La exclusi\u00f3n progresiva de segmentos m\u00e1s bajos del mercado formal de vivienda presiona hacia soluciones habitacionales informales, con implicaciones negativas para la planeaci\u00f3n urbana y la calidad de vida.<\/span><\/p>\n

La reconfiguraci\u00f3n del mercado hacia modelos alternativos como co-living, vivienda en renta y desarrollos compartidos emerge como respuesta adaptativa, aunque insuficiente para resolver la problem\u00e1tica estructural de asequibilidad.<\/span><\/p>\n

La evidencia sugiere que M\u00e9xico requiere una revisi\u00f3n integral de sus pol\u00edticas habitacionales, incorporando mecanismos innovadores de financiamiento, flexibilizaci\u00f3n normativa responsable y estrategias de densificaci\u00f3n urbana que permitan ampliar la oferta sin comprometer la calidad del entorno construido.<\/span><\/p>\n

Nota Metodol\u00f3gica<\/b><\/h3>\n

Los datos presentados provienen del \u00cdndice SHF de Precios de la Vivienda, elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal con base en aval\u00faos de cr\u00e9ditos hipotecarios. El \u00edndice utiliza una metodolog\u00eda hed\u00f3nica que considera caracter\u00edsticas espec\u00edficas de las viviendas para determinar variaciones de precio comparables. Los precios promedio se calculan considerando operaciones de cr\u00e9dito hipotecario registradas durante cada per\u00edodo. Las variaciones porcentuales corresponden a comparaciones interanuales del mismo trimestre.<\/span><\/p>\n

La muestra incluye viviendas nuevas y usadas en 32 entidades federativas y principales zonas metropolitanas del pa\u00eds. Los datos de 2025 corresponden al primer trimestre, mientras que las comparaciones hist\u00f3ricas abarcan el per\u00edodo 2023-2024.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

*Leonardo Gonz\u00e1lez Tejeda, doctor en Econom\u00eda por la Universidad Aut\u00f3noma de Barcelona y actual country lead de\u00a0Algorym.app<\/a> en M\u00e9xico.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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