{"id":156371,"date":"2025-07-14T11:05:12","date_gmt":"2025-07-14T17:05:12","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/?p=156371"},"modified":"2025-07-14T11:05:12","modified_gmt":"2025-07-14T17:05:12","slug":"gentrificacion-crisis-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/gentrificacion-crisis-vivienda\/","title":{"rendered":"\u00bfEs la gentrificaci\u00f3n el problema de la crisis de vivienda?"},"content":{"rendered":"

*Por Ignacio Kunz Bola\u00f1os<\/em><\/p>\n

Empiezo este breve art\u00edculo con esa pregunta para argumentar que los altos costos de la vivienda en la Ciudad de M\u00e9xico y en otras localidades del pa\u00eds no es consecuencia de la gentrificaci\u00f3n que se presenta en algunas colonias como la Condesa y la Roma en la alcald\u00eda Cuauht\u00e9moc.<\/p>\n

El t\u00e9rmino gentrificaci\u00f3n apareci\u00f3 a mediados de los a\u00f1os 60s del siglo pasado en el Reino Unido, de donde pas\u00f3 a Estados Unidos e inicialmente se refer\u00eda a la restauraci\u00f3n de zonas deterioradas, principalmente de poblaci\u00f3n pobre, por parte de clases medias o altas (N. Smith y P. Williams, 1986: 1). M\u00e1s tarde se fue ampliando para hablar del reemplazo, a veces desplazamiento, de un grupo social por otro de mayor estatus. Se trata del fen\u00f3meno contrario a la \u201csucesi\u00f3n\u201d, proceso m\u00e1s com\u00fan pero que no se ha puesto de moda. En \u00e9sta un grupo de poblaci\u00f3n de menor ingreso reemplaza en alg\u00fan barrio a otro de mayores recursos. En ambos casos el detonante inmediato anterior es un cambio en el valor del suelo, hacia arriba en el caso de la gentrificaci\u00f3n, es decir, el precio sube, y hacia abajo en la sucesi\u00f3n, en donde el precio del suelo baja en t\u00e9rminos relativos.<\/p>\n

Son muchos los factores determinantes de los aumentos en el valor del suelo en el caso de la gentrificaci\u00f3n, pero podr\u00edamos decir que, en t\u00e9rminos generales, los aumentos son resultado de un incremento en las expectativas de aprovechamiento de ese espacio. Uno de los m\u00e1s comunes es la apreciaci\u00f3n social de un lugar, porque fue beneficiado por una declaratoria de patrimonio edificado, o simplemente porque se descubri\u00f3 que el barrio podr\u00eda transformarse en un sitio atractivo y se pone de moda vivir en \u00e9l; otras veces es por la buena localizaci\u00f3n de esos barrios; tambi\u00e9n puede ser resultado de mejoras en la calidad de ese espacio, ya sea por una inversi\u00f3n p\u00fablica o por la propia inversi\u00f3n de los ciudadanos que van llegando, es decir, la mejora es resultado de un esfuerzo social; y un factor muy importante es porque se relajan las normas y se permiten mayores intensidades de aprovechamiento, lo que produce autom\u00e1ticamente un aumento en los valores del suelo. Lo que tienen en com\u00fan todos estos procesos es que parten de una zona desvalorizada y con ciertos niveles de deterioro, en otras palabras, son sitios con bajos valores del suelo.<\/p>\n

Es importante detenerse en el tema de relajar las normas y aumentar la densidad, ya que hay quien opina que para combatir la gentrificaci\u00f3n deben promoverse ese tipo de cambios en la regulaci\u00f3n urban\u00edstica, lo cual, tengo que decirlo, es una enorme tonter\u00eda. De hecho, la escalada de precios del suelo en la Ciudad de M\u00e9xico se inicia en el 2001 como resultado de la pol\u00edtica derivada del \u201cBando informativo 2\u201d que persegu\u00eda un objetivo razonable y necesario: la recuperaci\u00f3n de poblaci\u00f3n residente en las 4 delegaciones centrales, que llevaban m\u00e1s de 20 a\u00f1os registrando un proceso de declinaci\u00f3n (p\u00e9rdida de poblaci\u00f3n) constante, pero el dise\u00f1o e implementaci\u00f3n de la pol\u00edtica fue equivocado y torpe, b\u00e1sicamente se relajaron las normas, lo que desat\u00f3 una vor\u00e1gine especulativa de los desarrolladores inmobiliarios en la entonces delegaci\u00f3n Benito Ju\u00e1rez con un efecto inmediato en la escalada de precios del suelo que no ha terminado.<\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9 cuando se relaja la norma aumenta el valor del suelo? Porque al permitir una mayor intensidad y libertad en los aprovechamientos se obtienen m\u00e1s beneficios y se es capaz de pagar m\u00e1s en la competencia para obtener un terreno, y obviamente, el propietario vender\u00e1 al mejor postor. Y aqu\u00ed viene lo peor de lo peor, esas expectativas de mayor aprovechamiento dan lugar a estrategias especulativas, comprar en zonas antiguas desvalorizadas, incluso deterioradas, pero con alguno atractivo y buenas localizaciones para capturar la fuerte valorizaci\u00f3n que tendr\u00e1n con su reposicionamiento. Es un gran negocio, comprar suelo barato, en lugares que se van a revalorizar, y vender o rentar muy caro a la vuelta de unos pocos a\u00f1os. Y lo peor, de lo peor de lo peor, es que estas estrategias especulativas son posibles gracias a la corrupci\u00f3n. En realidad, el mecanismo es: se compra suelo barato (en parte porque esta limitado por la norma), se consiguen a trav\u00e9s de corrupci\u00f3n los cambios de uso del suelo o aumentos de densidades, el valor sube y ahora s\u00ed, a vender o rentar caro.<\/p>\n

Por supuesto, lo anterior no significa que deben mantenerse las normas restrictivas a la intensidad de ocupaci\u00f3n, que son responsables de la inviabilidad financiera de la nueva inversi\u00f3n y el redesarrollo, as\u00ed como de los procesos de p\u00e9rdida de poblaci\u00f3n en el interior de todas las ciudades del pa\u00eds. Lo que se tiene que hacer es permitir mayor intensidad, es decir, construir m\u00e1s viviendas, pero eliminando al mismo tiempo, los incentivos a las estrategias especulativas. Hay diversos instrumentos para conseguirlo, pero ser\u00e1 motivo de otros art\u00edculos.<\/p>\n

De esta manera, los altos costos del suelo en la ciudad de M\u00e9xico y de otras ciudades del pa\u00eds, no son resultado de los procesos de gentrificaci\u00f3n que se pueden llegar a presentar y que suelen ser muy localizados, como los casos de las colonias Condesa y Roma. Si la gentrificaci\u00f3n fuera la responsable, s\u00f3lo ah\u00ed habr\u00eda altos valores del suelo y, por tanto, de la vivienda, pero no, esos alt\u00edsimos valores se presentan a lo largo y ancho de toda la Zona Metropolitana del Valle de M\u00e9xico (ZMVM), en donde el suelo por debajo de 2,000 pesos por metro cuadrado s\u00f3lo se puede obtener en municipio muy perif\u00e9ricos en el Estado de M\u00e9xico y en mercados es irregulares. El suelo formal para la producci\u00f3n de vivienda asequible no existe en ninguna parte de la ZMVM.<\/p>\n

Sin duda debe existir normas que regulen el desarrollo urbano, pero \u00e9stas deben estar bien dise\u00f1adas para que favorezcan la inversi\u00f3n en nuevos desarrollos de vivienda de todos los niveles, y que, al mismo tiempo, no comprometan la calidad del entorno y la prestaci\u00f3n de los servicios, pero sobre todo, esas normas deben ir acompa\u00f1adas de instrumentos que desincentiven las estrategias especulativas y la corrupci\u00f3n.<\/p>\n

Lo primero que se debe hacer es eliminar el uso de densidades como par\u00e1metro de regulaci\u00f3n de la intensidad de ocupaci\u00f3n, porque pone en desventaja a la vivienda de bajo costo frente a la de mayor tama\u00f1o y calidad. Con el uso de densidades el mismo n\u00famero de vivienda, por ejemplo 50, deben pagar por el mismo predio, por ejemplo, una hect\u00e1rea. As\u00ed, el precio de la hect\u00e1rea de terreno para las 50 viviendas peque\u00f1as y de baja calidad resulta muy alto respecto a la inversi\u00f3n en construcci\u00f3n; mientras que el precio de esa misma hect\u00e1rea con relaci\u00f3n a la inversi\u00f3n de las 50 viviendas grandes y de calidad es bajo con relaci\u00f3n a la inversi\u00f3n en su construcci\u00f3n. En otras palabras, las 50 viviendas de bajo costo tendr\u00edan que pagar lo mismo que las 50 viviendas de lujo; obviamente la capacidad de pago del suelo por parte de estas ser\u00e1 mucho mayor y ser\u00e1 \u00e9ste el precio que se fije en el mercado[1]<\/a>. La opci\u00f3n correcta para regular la intensidad son los coeficientes de ocupaci\u00f3n (COS) y de utilizaci\u00f3n (CUS) del suelo, como ya se usa en casi todo el mundo.<\/p>\n

Debe entenderse que la principal raz\u00f3n del alto costo de la vivienda en la Ciudad de M\u00e9xico es el alt\u00edsimo costo del suelo resultado de su incorrecta regulaci\u00f3n y de la especulaci\u00f3n que se deriva de ella. No son los procesos de gentrificaci\u00f3n, que son localizados y se presentar\u00edan a\u00fan en contexto de precios bajos. Tampoco son las rentas de corto plazo, que s\u00ed pueden afectar segmentos de mercado de rentas en lugares espec\u00edficos y, que en mi opini\u00f3n requieren de una s\u00f3lida regulaci\u00f3n de naturaleza fiscal y mercantil.<\/p>\n

No creo que la regulaci\u00f3n de rentas sea la soluci\u00f3n, como ya se demostr\u00f3 con el decreto de congelaci\u00f3n de 1942 que llev\u00f3 a una reducci\u00f3n de la vivienda en renta del 80 al 20% del total de los inmuebles habitacionales; ni en los controles de aumentos de renta, como los impuestos en 1985 y que dieron lugar a conflictos legales por los aumentos de renta que se daban al renegociar los contratos cada tres a\u00f1os. Este tipo de medidas tiene consecuencias negativas sobre el propio mercado, presionan m\u00e1s los precios hacia arriba y generan mercados negros que suponen una fuerte evasi\u00f3n fiscal.<\/p>\n

Sin duda, debe atenderse el problema de la vivienda, no s\u00f3lo en la Ciudad de M\u00e9xico, sino en todo el pa\u00eds. Debemos reconocer que la situaci\u00f3n es cr\u00edtica, por la escasez y por los altos precios de venta y de renta. Es necesario comprender que se requieren estrategias innovadoras e inteligentes, existe soluci\u00f3n para regular los mercados de suelo y vivienda para contar con una oferta m\u00e1s amplia y asequible sin comprometer grandes recursos p\u00fablicos que, en todo caso, deber\u00edan atender las necesidades de los grupos m\u00e1s pobres del pa\u00eds. Y lo que es m\u00e1s importante es reconocer que debemos comprender la naturaleza de los problemas como una condici\u00f3n necesaria para dise\u00f1ar e implementar las soluciones, no podemos seguir diciendo que debe disminuirse la regulaci\u00f3n o creer que los \u201cgringos de la Condesa\u201d son los responsables y promover movimientos violentos y llenos de ignorancia.\u00a0\u00a0 <\/p>\n

[1]<\/a> Para m\u00e1s informaci\u00f3n general sobre el tema v\u00e9ase:
\nKunz B. Ignacio (2023). \u201c\u00bfPor qu\u00e9 usar densidades como par\u00e1metro de regulaci\u00f3n en la planeaci\u00f3n produce suelos m\u00e1s caros y exclusi\u00f3n social o c\u00f3mo hacer m\u00e1s pobres a los pobres?\u201d. Futuros Urbanos, Ciudades incluyentes. Edici\u00f3n 3, a\u00f1o 1. Publicaci\u00f3n electr\u00f3nica en el sitio web Centro Urbano (https:\/\/www.calameo.com\/books\/005972610ef8ef8776db3). Primavera 2023, pp. 24-27.
\nY para una explicaci\u00f3n m\u00e1s t\u00e9cnica:
\nKunz Bola\u00f1os, Ignacio y Gabriela Morales. (2023) \u201cEncarecimiento de la vivienda y exclusi\u00f3n por el uso de densidades en la zonificaci\u00f3n, aprobado para publicaci\u00f3n en la Revista Estudios Demogr\u00e1ficos y Urbanos de El Colegio de M\u00e9xico, Vol. 38 N\u00fam. 3 (2023): 114, septiembre-diciembre. ISSN 0186-7210; e ISSN 2448-6515; (https:\/\/estudiosdemograficosyurbanos.colmex.mx\/index.php\/edu\/article\/view\/2149<\/a>)<\/p>\n

<\/p>\n

*Ignacio Kunz Bola\u00f1os<\/strong><\/p>\n

Acad\u00e9mico de la Universidad Nacional Aut\u00f3noma de M\u00e9xico (UNAM)<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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