{"id":153183,"date":"2025-01-29T18:34:54","date_gmt":"2025-01-30T00:34:54","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/?p=153183"},"modified":"2025-01-30T12:47:45","modified_gmt":"2025-01-30T18:47:45","slug":"despues-del-boom-especulativo-que-esperar-del-mercado-industrial-en-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/perspectivas-2025\/despues-del-boom-especulativo-que-esperar-del-mercado-industrial-en-2025\/","title":{"rendered":"Despu\u00e9s del boom especulativo: \u00bfqu\u00e9 esperar del mercado industrial en 2025?"},"content":{"rendered":"<p>Por Alejandro Delgado*<!--more--><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">2024 fue el a\u00f1o con la mayor entrega de metros cuadrados especulativos desde que SiiLA tiene registro. Los espacios construidos sin un inquilino asegurado representaron el 27.5% del nuevo inventario, m\u00e1s del doble de su participaci\u00f3n en a\u00f1os anteriores. Pero el verdadero cambio no est\u00e1 \u00fanicamente en la proporci\u00f3n, sino en el volumen: m\u00e1s de 2.1 millones de metros cuadrados especulativos salieron al mercado en un solo a\u00f1o, una cifra que equivale a casi todo lo entregado entre 2021 y 2023.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Este crecimiento sin precedentes refleja la confianza de los desarrolladores en la demanda del mercado industrial y marca un cambio en la din\u00e1mica del sector.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Hubo un tiempo en el que conseguir financiamiento para un proyecto especulativo en M\u00e9xico era casi imposible. Los bancos te miraban con desconfianza y te exig\u00edan un inquilino asegurado antes de soltar un peso. Luego, lleg\u00f3 el <\/span><i><span style=\"font-weight: 400;\">nearshoring<\/span><\/i><span style=\"font-weight: 400;\">. Las inversiones se dispararon, la demanda de naves industriales rompi\u00f3 r\u00e9cords y, de pronto, el dinero comenz\u00f3 a fluir. Los desarrolladores construyeron como nunca antes, confiados en que los ocupantes seguir\u00edan llegando en tropel. Y durante un buen tiempo, as\u00ed fue.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Sin embargo, los mercados no crecen en l\u00ednea recta, y el inmobiliario industrial mexicano no es la excepci\u00f3n. En 2024, la disponibilidad comenz\u00f3 a subir por primera vez en a\u00f1os, no por una ca\u00edda en la demanda \u2014las absorciones bruta y neta crecieron al mismo ritmo que el nuevo inventario\u2014 sino por el aumento en la oferta especulativa. Esto significa que los espacios se siguen rentando, la demanda se mantiene s\u00f3lida y, aunque hay m\u00e1s competencia entre desarrolladores y los inquilinos tienen m\u00e1s margen para negociar, el mercado sigue siendo din\u00e1mico y atractivo.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Claro que hay casos particulares como Ciudad Ju\u00e1rez, donde hay dos focos rojos: un aumento en la tasa de disponibilidad y una disminuci\u00f3n en las absorciones. Esto lo convierte en un mercado que favorece a los inquilinos, ya que al reducirse la demanda y haber m\u00e1s espacio vac\u00edo, la competencia entre propietarios se intensifica. Con una absorci\u00f3n m\u00e1s lenta y hasta dos a\u00f1os para ocupar el inventario disponible, los arrendatarios tienen mayor margen de negociaci\u00f3n, lo que podr\u00eda presionar las rentas a la baja y cambiar la din\u00e1mica del mercado en el corto plazo.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">\u00bfEs esto una crisis? No. Es un ajuste. Y si entendemos bien lo que est\u00e1 pasando, 2025 no ser\u00e1 un a\u00f1o de ca\u00eddas abruptas, ni tampoco de expansiones desenfrenadas, sino de sofisticaci\u00f3n en el sector.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Hoy, la tasa de disponibilidad industrial suma cuatro trimestres consecutivos al alza, aunque sigue en niveles adecuados, por debajo del 3.3%. En Quer\u00e9taro y Reynosa supera el 6%, mientras que en mercados como Aguascalientes y Saltillo se mantiene por debajo del 1%. En general, es un mercado estabilizado, pero con matices.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Este ligero aumento en la disponibilidad no significa que la demanda se haya desplomado, sino que el mercado est\u00e1 absorbiendo el impacto de una oferta que creci\u00f3 r\u00e1pidamente. La clave no est\u00e1 en la falta de inquilinos, sino en la velocidad con la que se est\u00e1n ocupando los espacios.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Hasta hace un par de a\u00f1os, una nave industrial bien ubicada pod\u00eda arrendarse incluso antes de estar terminada. Actualmente, la historia es distinta. Con un mayor volumen de inmuebles especulativos \u2014que representan casi una cuarta parte del nuevo inventario entregado\u2014 y una creciente competencia entre desarrolladores, el tiempo de exposici\u00f3n se ha prolongado. Una nave sin prearrendamiento tarda en promedio un a\u00f1o en ser rentada, reflejando un mercado que, m\u00e1s que desacelerarse, est\u00e1 permitiendo a los inquilinos ser m\u00e1s selectivos.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Desde 2022, M\u00e9xico ha sido testigo de r\u00e9cords de nuevo inventario. S\u00f3lo en 2024 fueron incorporados alrededor de 7.8 millones de metros cuadrados industriales, seg\u00fan datos de <a href=\"https:\/\/siila.com.mx\/lang\/es\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">SiiLA<\/a>; y para 2025, se proyectan hasta ahora otros 6.3 millones. \u00bfEs posible que este a\u00f1o haya m\u00e1s desarrollos? S\u00ed, pero los desarrolladores tendr\u00e1n que fijarse en algo m\u00e1s que construir: la alineaci\u00f3n entre oferta y demanda.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">No todos los espacios industriales se ocupan al mismo ritmo: mientras algunos siguen rent\u00e1ndose con rapidez, otras zonas con mayor oferta especulativa tardan m\u00e1s en colocarse. Adem\u00e1s, los factores financieros tambi\u00e9n est\u00e1n en juego. Con tasas de inter\u00e9s a\u00fan elevadas y una mayor competencia, el cr\u00e9dito para algunos proyectos podr\u00eda volverse m\u00e1s limitado, presionando a los desarrolladores a justificar mejor sus inversiones.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">\u00bfY qu\u00e9 pasa con las rentas? Pese al aumento en la disponibilidad, los precios de renta han seguido subiendo. En los \u00faltimos dos a\u00f1os, los incrementos han sido de doble d\u00edgito, llevando los valores a niveles casi 40% superiores a los de finales de 2022. Este comportamiento no se explica \u00fanicamente por la inflaci\u00f3n o el tipo de cambio, sino por un factor m\u00e1s estructural: la elevada demanda de espacios <\/span><i><span style=\"font-weight: 400;\">premium <\/span><\/i><span style=\"font-weight: 400;\">y la escasez de terrenos con uso de suelo en ciertas zonas clave.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">No obstante, hay otra variable que marcar\u00e1 el ritmo del sector en 2025: la relaci\u00f3n con los Estados Unidos y el impacto de las decisiones comerciales en Washington.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Trump sigue impulsando la posibilidad de imponer nuevos aranceles del 25% a productos fabricados en M\u00e9xico. \u00bfLo har\u00e1? Es imposible saberlo, pero su estrategia es conocida: generar presi\u00f3n, endurecer posturas y luego negociar. Esto es algo que ya hemos visto en negociaciones anteriores del T-MEC, y, pese a las amenazas, M\u00e9xico sali\u00f3 fortalecido.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Ahora, la historia podr\u00eda repetirse.\u00a0<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">El <\/span><i><span style=\"font-weight: 400;\">nearshoring<\/span><\/i><span style=\"font-weight: 400;\"> sigue siendo una fuerza transformadora \u2014con nuevas inversiones en manufactura y log\u00edstica, especialmente en sectores como el automotor, de electromovilidad y semiconductores\u2014 pero el mercado ya no se mueve por inercia. La inversi\u00f3n sigue fluyendo, aunque el uso de datos estrat\u00e9gicos se ha vuelto m\u00e1s crucial que nunca. Hoy en d\u00eda, las empresas analizan con mayor cautela sus movimientos, negociando condiciones m\u00e1s flexibles y buscan asegurarse de que cada espacio se ajuste exactamente a sus necesidades operativas.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">En general, 2025 ser\u00e1 un a\u00f1o de retos, pero no de retrocesos. La diferencia entre crecer y quedar rezagado no estar\u00e1 en cu\u00e1nto se construya, sino en qu\u00e9 tan bien se ejecute cada movimiento en t\u00e9rminos de ubicaci\u00f3n, flexibilidad, tecnolog\u00eda, ASG y financiamiento.<\/span><\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p style=\"text-align: right;\">*Alejandro Delgado,<br \/>\nCountry manager Mexico en SiiLA<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por Alejandro 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