{"id":149170,"date":"2024-07-05T12:59:15","date_gmt":"2024-07-05T18:59:15","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/?p=149170"},"modified":"2024-07-05T17:06:39","modified_gmt":"2024-07-05T23:06:39","slug":"suelo-y-derecho-a-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/blog-de-invitado\/suelo-y-derecho-a-la-vivienda\/","title":{"rendered":"Suelo y derecho a la vivienda"},"content":{"rendered":"

La disponibilidad de suelo como elemento indispensable para la generaci\u00f3n de vivienda, en el marco territorial de coexistencia de la propiedad social y privada, garantizando los derechos humanos urban\u00edsticos y ambientales, dentro de los ecosistemas urbanos y rurales.<\/em><\/p>\n

Por Miguel Ram\u00edrez Silva.<\/p>\n

Los estudios demogr\u00e1ficos de los asentamientos humanos en el mundo, a trav\u00e9s de los diferentes foros tem\u00e1ticos, especialmente sobre el H\u00e1bitat, han incidido en la identificaci\u00f3n de factores comunes, pero tambi\u00e9n, en los que son privativos de ciertos pa\u00edses o comunidades.<\/p>\n

Paralelamente al avance cient\u00edfico y balance de resultados, en donde se observa el grave deterioro del planeta, que son multifactoriales, pero donde las pol\u00edticas p\u00fablicas implementadas no han sido instrumentos de cambio de las condiciones sociales, y por lo mismo, los horizontes del bienestar social de las clases populares se han reducido dr\u00e1sticamente, no obstante que ahora se realizan esfuerzos para relanzar nuevas pol\u00edticas y frenar ese deterioro del H\u00e1bitat, empezando por la redefinici\u00f3n de los conceptos urbanos, medio ambientalistas, y especialmente el tema de la vivienda.<\/p>\n

En este contexto, se han actualizado las legislaciones en las materias concurrentes en el H\u00e1bitat, y las obligaciones para otorgar los satisfactores para la vida humana, se han elevado a la categor\u00eda de Derechos Humanos, entre los m\u00e1s importantes destaca el Derecho a la Ciudad y el de la Vivienda.<\/p>\n

Pero dentro de los principios de universalidad y progresividad de esos derechos humanos existen otros derechos impl\u00edcitos indispensables sine qua non para que sean reales: Los derechos a la Certeza y Legalidad jur\u00eddica del suelo apto para la Vivienda.<\/p>\n

En nuestro pa\u00eds, el grado de complejidad para la disposici\u00f3n del suelo para la vivienda es sumamente alto, posiblemente uno de los m\u00e1s intrincados en el mundo, puesto que coexisten en todo el territorio nacional, ejidos, comunidades y propiedad privada, y el mosaico entreverado de los tipos de tenencia, impide la tramitolog\u00eda \u00e1gil y segura para conformar pol\u00edgonos que posibiliten la creaci\u00f3n de los desarrollos de vivienda de todo tipo.<\/p>\n

El cerrado cerco legal que rodea a los ejidos y comunidades, que los hace inalienables, reduce la oferta de suelo a una gran demanda creciente de vivienda y equipamiento urbano, como resultado del crecimiento demogr\u00e1fico explosivo y a la carencia de recursos de las familias, que jam\u00e1s permitir\u00e1 revertir el indeseable proceso de ocupaci\u00f3n ilegal de la tierra y el gran mercado lucrativo de la vivienda informal.<\/p>\n

La inexorable ley de la oferta y la demanda en el mercado del suelo nos lleva, sin lugar a dudas, a tener que abrir nuevos senderos que propicien la oferta legal de tierra social en este mercado hasta ahora incontrolable, puesto que la escasez del elemento est\u00e1tico del desarrollo, vuelve inmanejables los precios que impactan en los costos, tama\u00f1os y calidad de la vivienda; y en su cercan\u00eda a los ecosistemas econ\u00f3micos del desarrollo local y regional porque los terrenos m\u00e1s lejanos son los m\u00e1s baratos.<\/p>\n

Lo m\u00e1s grave, es que los titulares de la tierra ejidal y comunal venden ilegalmente a precios que no representan ni el 20% del valor comercial de una propiedad privada.<\/p>\n

Los que venden por dominio pleno, que son infinitamente menos, obtienen precios justos porque siempre habr\u00e1 un medio de control del Justo Precio que es el aval\u00fao bancario de la primera enajenaci\u00f3n de las parcelas, sin embargo, los farragosos procesos administrativos, propiciados por los agentes oficiales responsables de las instancias que debieran de ser m\u00e1s expeditas, han creado un submundo burocr\u00e1tico en el que el primer afectado es el sujeto agrario.<\/p>\n

Si se cuantifica el costo de un metro de tierra desincorporado por dominio pleno de los ejidos, sumando a los pagos no fiscales, ascender\u00e1 a un valor muy superior al valor comercial de una propiedad privada; costos que se van pagando a lo largo de 2 a 4 a\u00f1os. Esto nos lleva a que las reflexiones sobre el tema de la desincorporaci\u00f3n de tierra ejidal de su r\u00e9gimen de tenencia, nos obligue a voltear la mirada a esta llaga social y se tomen medidas dr\u00e1sticas y urgentes para invertir el binomio ofertademanda.<\/p>\n

Entonces, cu\u00e1l es la realidad en el ejercicio de los derechos urbanos y de vivienda. Tenerlos solo como conceptos virtuales, o los grupos sociales podr\u00e1n acudir ante los jueces federales a exigirlos de la autoridad, y \u00e9sta, confesar que carece de recursos materiales para dar satisfacci\u00f3n a tales reclamos, pero que, lo que si tiene a su alcance, es ejecutar los procedimientos y t\u00e9rminos establecidos en las normas jur\u00eddicas sustantivas y procedimentales, con lo que se resolver\u00e1 en gran medida esta problem\u00e1tica adversa.<\/p>\n

Repensar las realidades, no nos conduce a las soluciones. Se deben implementar acciones dr\u00e1sticas e inmediatas, entre las que se proponen:<\/p>\n

    \n
  1. Dotar de recursos a las instituciones, Procuradur\u00eda Agraria y Registro Agrario Nacional, para que reconstruyan sus estructuras humanas y operativas, y cumplan cabalmente con los procesos de desincorporaci\u00f3n de la tierra tanto del ejido como de las comunidades de forma eficiente y expedita.<\/li>\n
  2. En particular, al Registro Agrario Nacional, que se ha convertido p\u00fablicamente en el gran lastre del desarrollo urbano nacional. Su Reglamento establece un t\u00e9rmino de 60 d\u00edas para resolver cualquier tr\u00e1mite y no de 3 y 4 a\u00f1os, con resoluciones negativas que los tribunales revierten despu\u00e9s de otros 2 a\u00f1os.<\/li>\n
  3. La SEMARNAT deber\u00e1 corregir sus criterios para emitir su opini\u00f3n sobre la existencia de bosques y selvas para cambiar el destino las tierras de uso com\u00fan a parcelas o solares urbanos en terrenos ejidales, que tienen regulaci\u00f3n de Programas de Ordenamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Ambiental, ya que actualmente y sin distingos, expide opiniones negativas pasando sobre los principios constitucionales que establece el art\u00edculo 27, p\u00e1rrafo tercero, de la Constituci\u00f3n Federal en el imperativo de respetar Planes y Programas de Desarrollo Urbano. De igual forma, inaplica lo preceptuado por la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, en el sentido de que la ejecuci\u00f3n de dichos programas es causa de utilidad p\u00fablica, y expide con tardanza promedio de 1 a\u00f1o opiniones de gabinete de lo que fue o pudo ser un bosque o selva seca de caducifolias, e impide a los n\u00facleos agrarios su desarrollo y coordinaci\u00f3n con las autoridades municipales para cumplir con los Programas mencionados, y evidentemente en contravenci\u00f3n del art\u00edculo 115, fracci\u00f3n V de la Constituci\u00f3n Federal.<\/li>\n<\/ol>\n
      \n
    1. Por otra parte, se dispone legalmente de un instrumento generador de suelo en la Ley Agraria, para ejidos, art\u00edculo 75, y para comunidades art\u00edculo 100, que permiten desincorporar pol\u00edgonos completos de tierras de uso com\u00fan y aportarlos a sociedades mercantiles y transmitirles la propiedad de las tierras, lo que ser\u00eda m\u00e1s \u00e1gil que los cambios de destino a parcelas y dominio pleno, y posibilita tambi\u00e9n que las comunidades agrarias se inserten en el mismo esquema legal, ya que constitucionalmente no tienen dominio pleno. Los Notarios P\u00fablicos ser\u00e1n agentes indispensables para transitar la propiedad social, ya privatizada a la personal moral que ser\u00e1 creada, y posteriormente, la transmisi\u00f3n individual del producto inmobiliario que se proyecte, participando desde el inicio de estos procesos en las asambleas de formalidades especiales que previamente deben llevarse a cabo; esto es, los notarios p\u00fablicos asumir\u00e1n una responsabilidad integral de asesor\u00eda legal y actuaci\u00f3n notarial de inicio a fin del proceso Desincorporaci\u00f3n Agraria-Incorporaci\u00f3n al Desarrollo Urbano.<\/li>\n
    2. Otro instrumento de menor aportaci\u00f3n a la disponibilidad de suelo para vivienda, especialmente vivienda rural, es el que corresponde a ejidos que delimitaron en el PROCEDE grandes \u00e1reas para el Asentamiento Humano, pero no se lotificaron y asignaron los pol\u00edgonos en su interior, y es el momento para aprovechar estos pol\u00edgonos con la participaci\u00f3n de la Procuradur\u00eda Agraria, las Unidades de Administraci\u00f3n del Desarrollo Urbano Municipal y los Notarios P\u00fablicos.<\/li>\n
    3. Finalmente, el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, conjuntamente con la Procuradur\u00eda Agraria, el Tribunal Superior Agrario y El Registro Agrario Nacional han elaborado un Protocolo Orientador Agrario Notarial de Derecho Uniforme Sustantivo y Procedimental para facilitar y hacer eficientes los procesos de desincorporaci\u00f3n de las tierras de tenencia agraria, que se encuentra en proceso de revisi\u00f3n, actualizaci\u00f3n y complementaci\u00f3n, incluyendo la conformaci\u00f3n de los formatos uniformes que ser\u00e1n aplicados para cada uno de los procedimientos de desincorporaci\u00f3n de tierras ejidales y comunales del r\u00e9gimen de tenencia social.<\/li>\n<\/ol>\n

      <\/p>\n

      *Not. Miguel Ram\u00edrez Silva
      \nIntegrante de la Vocal\u00eda Agraria del
      \nColegio Nacional del Notariado Mexicano.<\/p>\n

       <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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