{"id":147590,"date":"2024-04-15T09:21:33","date_gmt":"2024-04-15T15:21:33","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=147590"},"modified":"2024-04-15T09:21:33","modified_gmt":"2024-04-15T15:21:33","slug":"en-que-momento-normalizamos-el-encarecimiento-de-la-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/en-que-momento-normalizamos-el-encarecimiento-de-la-vivienda\/","title":{"rendered":"\u00bfEn qu\u00e9 momento normalizamos el encarecimiento de la vivienda?"},"content":{"rendered":"

\u00bfEn qu\u00e9 momento nos conformamos con solo atender la demanda de vivienda m\u00e1s f\u00e1cil de atender? \u00bfEn qu\u00e9 momento normalizamos el encarecimiento de la vivienda?<\/span><\/em><\/p>\n

Por Horacio Urbano*<\/em><\/p>\n

La pr\u00f3xima semana se llevar\u00e1 a cabo la Convenci\u00f3n\u00a0 Bancaria y tengo algo que decir.<\/span><\/p>\n

Ah\u00ed les voy.<\/span><\/p>\n

El cr\u00e9dito hipotecario promedio de la banca mexicana ya se ubica en 2 millones 248,000 pesos.<\/span><\/p>\n

Con esta base podr\u00edamos decir que el precio promedio de las viviendas que se compran con esos cr\u00e9ditos es de 3 millones de pesos, considerando que por lo general, quien compra debe cubrir el precio de la vivienda pagando\u00a0 de entrada un enganche y los costos de escrituraci\u00f3n, para pagar la diferencia por medio del cr\u00e9dito.\u00a0<\/span><\/p>\n

Esto significa que el cliente promedio de la banca para cr\u00e9dito hipotecario debe contar con un ahorro previo de 750,000 pesos, para enganche y escrituras, y un buen historial de cr\u00e9dito que haga posible que un banco le otorgue un cr\u00e9dito hipotecario a 20 a\u00f1os.<\/span><\/p>\n

Ahorro previo de 750,000 pesillos\u2026<\/span><\/p>\n

Y bueno, un cr\u00e9dito por 2 millones 248,000 pesos no es para un ciudadano promedio, ya que implica mensualidades de m\u00e1s o menos 25,000 pesos, para lo que el banco le pedir\u00e1 comprobar ingresos por 75,000 pesillos.<\/span><\/p>\n

Y claro, puede bajar el enganche, pero con ello suben pagos mensuales e ingresos requeridos. Ya cada quien que decida qu\u00e9 le conviene m\u00e1s.<\/span><\/p>\n

Nop\u2026 No est\u00e1 f\u00e1cil\u2026<\/span><\/p>\n

Y el punto est\u00e1 en que no es que los mexicanos se hayan enriquecido al grado de cada vez poder comprar mejores viviendas. Es, al contrario, que las viviendas cada vez est\u00e1n m\u00e1s caras y el cr\u00e9dito promedio de la banca refleja esa realidad y el hecho de que cada vez es m\u00e1s dif\u00edcil construir viviendas m\u00e1s econ\u00f3micas.<\/span><\/p>\n

Digamos pues que el cr\u00e9dito promedio de la banca no est\u00e1 al alcance de m\u00e1s de 80% de la poblaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Y ojo, que a eso hay que agregar que incluso hay quienes tengan ese ahorro y esos ingresos, pero que pudieran no tener acceso a un cr\u00e9dito hipotecario bancario porque sus ingresos vienen de modelos de econom\u00edas mixtas o informales.<\/span><\/p>\n

Y bueno, despu\u00e9s de a\u00f1os de buenos resultados en materia de cr\u00e9dito hipotecario, en que crec\u00edan tanto en n\u00famero de operaciones, como en monto colocado y cr\u00e9dito promedio, hoy los n\u00fameros de la banca reflejan ca\u00eddas en los dos primeros indicadores, si bien, el ticket promedio sigue subiendo.<\/span><\/p>\n

Hay que decir que no es que la banca solo quiera otorgar cr\u00e9ditos hipotecarios de esos montos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Los bancos podr\u00edan otorgar cr\u00e9ditos de montos menores, lana y capacidad operativa le sobran,\u00a0 pero no hay demanda porque dif\u00edcilmente hay viviendas en esos rangos de valor.<\/span><\/p>\n

No es f\u00e1cil. Y si bien alguien me dir\u00eda que este an\u00e1lisis es muy fif\u00ed y que el grueso de la poblaci\u00f3n resuelve su reto habitacional v\u00eda cr\u00e9ditos del Infonavit o el Fovissste, el hecho es que tambi\u00e9n los montos de los cr\u00e9ditos promedio de estos Institutos han crecido, y se ubican ya por encima de 600,000 y 800,000 pesos, respectivamente.<\/span><\/p>\n

Han crecido, pero nunca al mismo ritmo que los precios de las viviendas, y por eso, del total de trabajadores que tendr\u00edan derecho a un cr\u00e9dito de uno de estos fondos, cada vez menos lo ejercen porque no encuentran viviendas cuyos precios coincidan con los montos de cr\u00e9dito que les autorizan.<\/span><\/p>\n

Una respuesta a esto han sido los cr\u00e9ditos cofinanciados, en que el financiamiento que otorga un banco se complementa con otro de Infonavit o Fovissste, dependiendo,\u00a0 claro, de que el solicitante sea derechohabiente de uno de estos fondos.<\/span><\/p>\n

Otra respuesta ha sido la modalidad de unir cr\u00e9ditos, lo que empez\u00f3 con los esquemas conyugales, en que ambos tortolitos tomaban su cr\u00e9dito y los un\u00edan para adquirir con esto una vivienda.<\/span><\/p>\n

Y una m\u00e1s lleg\u00f3 a trav\u00e9s de la nueva modalidad de unir cr\u00e9ditos Infonavit, en que ya no solo los c\u00f3nyuges pod\u00edan hacerlo, sino que se daba la oportunidad de que lo hicieran tambi\u00e9n entre hermanos, o padre e hijo, o madre e hijo.<\/span><\/p>\n

Tampoco estaba mal, aunque, adem\u00e1s del riesgo que siempre implica una copropiedad, est\u00e1 el hecho de que esta modalidad normaliza el que a una persona ya no le alcance su capacidad crediticia para comprar una vivienda, y que solo pueda hacerlo sumando esa capacidad a la de otra persona.<\/span><\/p>\n

Sip. De pronto, en un punto del camino, normalizamos el encarecimiento de la vivienda y nos enfocamos en la tarea de fortalecer las capacidades de compra, es decir, la demanda.<\/span><\/p>\n

Ni modo, soltamos ese globo de la oferta y lo dejamos ir\u2026\u00a0<\/span><\/p>\n

No se puede hacer vivienda econ\u00f3mica\u2026\u00a0<\/span><\/p>\n

Solo hay vivienda cara\u2026<\/span><\/p>\n

A la gente no le alcanza para esa vivienda cara\u2026<\/span><\/p>\n

Y se buscan las respuestas solo en el fortalecimiento de la demanda, en lugar de hacerlo al mismo tiempo que\u00a0 tambi\u00e9n se fortalece la oferta y se garantiza que \u00e9sta responda a todos los grupos de poblaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

La verdad es que los retos de la vivienda siempre estar\u00e1n ligados a que su innegable esencia social se mueve en el \u00e1mbito que le marca un mercado, que como todo mercado, se forma por oferta y demanda.<\/span><\/p>\n

Y esto a veces se olvida.<\/span><\/p>\n

Pero modelar un sistema eficiente de vivienda implica fortalecer la demanda v\u00eda esquemas de cr\u00e9dito, ahorro y subsidio para todo grupo de poblaci\u00f3n, pero implica tambi\u00e9n, fortalecer la oferta garantizando respuestas a las necesidades y capacidades de la demanda.<\/span><\/p>\n

Cabe preguntar;\u00a0 \u00bfEn qu\u00e9 momento nos conformamos con solo atender la demanda de vivienda m\u00e1s f\u00e1cil de atender? \u00bfEn qu\u00e9 momento normalizamos el encarecimiento de la vivienda?<\/span><\/p>\n

M\u00e1s nos vale reconocer esta realidad y asumir los retos enormes que implica hacerle frente?<\/span><\/p>\n

Y ahora s\u00ed\u2026 Si quieren hablemos de la utop\u00eda del Derecho a la Vivienda\u2026 Que no dejar\u00e1 el terreno de la utop\u00eda en tanto no se generen condiciones que hagan posible que todos puedan hacerlo efectivo.<\/span><\/p>\n

Derecho a la Vivienda. Un Derecho fundamental que se queda como rollo en tanto no se asuma el reto de hacerlo realidad.<\/span><\/p>\n

Propuestas de vivienda<\/b><\/p>\n

En un contexto en que habr\u00eda que reconocer retos y proponer soluciones, y en el an\u00e1lisis de las pol\u00edticas de vivienda del futuro, aprovech\u00e9 este espacio para abrir una lista de propuestas, que prometo enriquecer, soltando cada semana tres ideas simples, que se ir\u00e1n sumando para aportar elementos al complejo proceso de modelar una respuesta eficiente, oportuna y suficiente, al reto habitacional.\u00a0<\/span><\/p>\n

Los invito a sumarse a esta iniciativa. M\u00e1ndenme sus propuestas y las iremos incluyendo en este recetario.<\/span><\/p>\n

Esta es la d\u00e9cima entrega de esta serie, que contaba ya con 27 ideas, dejo aqu\u00ed tres temas m\u00e1s, y con ellas, ya van 30:<\/span><\/p>\n

Veintiocho. Provocar y acompa\u00f1ar la creaci\u00f3n, operaci\u00f3n y validaci\u00f3n, de un Observatorio de Vivienda descentralizado, que re\u00fana informaci\u00f3n relacionada con toda la transversalidad impl\u00edcita en las posibles respuestas al reto habitacional, considerando para ello las necesidades de todos los grupos de poblaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

Veintinueve. Profundizar en la reingenier\u00eda de un modelo financiero integral para la vivienda, que considerando a todos los grupos de poblaci\u00f3n, identifique las necesidades relacionadas con ahorro, cr\u00e9dito y subsidio, genera un inventario de productos existentes, proponga los que hacen falta para que el sistema se complete y complemente, y fomente y apoye la creaci\u00f3n de ellos.<\/span><\/p>\n

Treinta. Fortalecer pol\u00edticas, programas, productos y plataformas existentes relacionadas con autoconstrucci\u00f3n y autoproducci\u00f3n de vivienda, identificar y dise\u00f1ar los que se requieran para atender con eficiencia esa necesidad y crear un ecosistema que los haga funcionales en alcance y cobertura.<\/span><\/p>\n

Van 30 ideas\u2026 Y aqu\u00ed seguiremos soltando otras y buscando qui\u00e9n les preste atenci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

<\/p>\n

 <\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00bfEn qu\u00e9 momento nos conformamos con solo atender la demanda de vivienda m\u00e1s f\u00e1cil de atender? \u00bfEn qu\u00e9 momento normalizamos el encarecimiento de la vivienda? Por Horacio Urbano*<\/p>\n","protected":false},"author":13,"featured_media":147591,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[241,242,5],"tags":[2135,21195,22585,24216,482,170,163],"class_list":["post-147590","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-desde-la-casa","category-blog-de-invitado","category-opinion","tag-credito-hipotecario","tag-desde-la-casa","tag-en-la-opinion-de","tag-encarecimiento-de-la-vivienda","tag-financiamiento","tag-horacio-urbano","tag-opinion"],"yoast_head":"\n\u00bfEn qu\u00e9 momento normalizamos el encarecimiento de la vivienda? -<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"\u00bfEn qu\u00e9 momento nos conformamos con solo atender la demanda de vivienda m\u00e1s f\u00e1cil de atender? 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