{"id":146534,"date":"2024-02-26T11:52:27","date_gmt":"2024-02-26T17:52:27","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=146534"},"modified":"2024-02-26T14:21:34","modified_gmt":"2024-02-26T20:21:34","slug":"supervisiones-de-obra-un-flagelo-para-el-proceso-constructivo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/supervisiones-de-obra-un-flagelo-para-el-proceso-constructivo\/","title":{"rendered":"S\u00fapervisiones de obra un flagelo para el proceso constructivo"},"content":{"rendered":"

Por Luis Molina*<\/em>
\n<\/p>\n

Seguramente el subt\u00edtulo har\u00e1 que muchas cejas se levanten y me tachen de que este se\u00f1or quiere hacer las cosas a su modo y por la libre. Nada m\u00e1s falso que eso<\/p>\n

Sin embargo en los procesos operativos se puede pecar por defecto o por exceso y en ambos casos hay repercusiones negativas. En nuestros procesos constructivos los desarrolladores nos topamos con todo tipo de supervisiones y con una gama de criterios e intenciones entre las personas que realizan estas tareas.<\/p>\n

As\u00ed tenemos a los primeros revisores que son las diferentes instancias para del proceso de permisos y licencias, los supervisores de las instancias financieras, los supervisores del Infonavit, los directores y corresponsables de obra, las visitas de protecci\u00f3n civil, Invea, alcald\u00edas, protecci\u00f3n civil etc. etc.<\/p>\n

Unos dir\u00e1n, pues a m\u00e1s supervisi\u00f3n mayor seguridad de que la obra est\u00e1 bien y parecer\u00eda una l\u00f3gica razonable, sin embargo la falta de criterios coordinados, la falta de revisiones programadas, la falta de solicitudes anticipadas de informaci\u00f3n, la exposici\u00f3n a clausuras por criterios unilaterales, etc resultan en acciones que ponen en riego la inversi\u00f3n en el sector\u2026.veamos<\/p>\n

Supervisi\u00f3n en la entrega de documentaci\u00f3n de permisos y licencias.<\/p>\n

En toda manifestaci\u00f3n de obra los planos van firmados por los profesionistas que desarrollan los proyectos, los directores y corresponsables de obra y hay una revisi\u00f3n inicial de que la documentaci\u00f3n, bastante extensa, va completa.<\/p>\n

La norma dice que al tratarse de una \u201cmanifestaci\u00f3n\u201d deber\u00edamos llegar a la ventanilla entregar nuestros papeles y una vez sellado de recibido podr\u00edamos iniciar la obra. Nada m\u00e1s lejos de la realidad.<\/p>\n

La ventanilla la abren al desarrollador, previa autorizaci\u00f3n del que manda en la instituci\u00f3n, alcald\u00eda, Seduvi etc y esta puede permanecer \u201ccerrada\u201d por meses para el desarrollador aunque siga funcionando para otros tr\u00e1mites.<\/p>\n

Supervisi\u00f3n de responsables de obra DRO, Corresponsable de Estructuras y corresponsables de instalaciones.<\/p>\n

Desde el inicio son los responsables de visitar la obra con regularidad y verificar que el proyecto cumple con las normas establecidas en el mismo proyecto y aprobar o reprobar los cambios qu\u00e9 naturalmente surgen en el proceso de una construcci\u00f3n.<\/p>\n

En mi opini\u00f3n y adelanto conclusiones, deber\u00edamos reforzar la fuerza y actuaci\u00f3n de este perfil de profesionistas. Deben ser los \u201cNotarios t\u00e9cnicos\u201d del sector.<\/p>\n

Algunos me dir\u00e1n, pero a ellos los contratas y act\u00faan a modo, lo mismo sucede con los notarios y en mi experiencia (con excepciones como en todos los sectores) son razonablemente confiables de que las operaciones de vivienda son bastante seguras, en mis a\u00f1os de director hipotecario me he topado con muchas problem\u00e1ticas en el proceso de registro de operaciones de compraventas pero en su gran gran mayor\u00eda llegan a buen t\u00e9rmino.<\/p>\n

El proceso constructivo tiene variantes, los planos de obra son \u201cplanes de construcci\u00f3n\u201d y todo proyecto tiene ajustes y es ah\u00ed donde el conocimiento y profesionalismo de los responsables de la supervisi\u00f3n de las construcciones juegan un papel muy importante.<\/p>\n

Cuando el tiempo del desarrollo, desde su Concepci\u00f3n hasta su desarrollo, puede llegar a cuatro y hasta cinco a\u00f1os y en el camino tienes una pandemia que cambia los h\u00e1bitos y requerimientos de una vivienda (oficina en casa, balcones para estar al aire libre, etc) te topas con una recesi\u00f3n y una inflaci\u00f3n en los materiales de construcci\u00f3n y una contracci\u00f3n de la demanda, se vuelve imperativo ajustar el proyecto a las condiciones del mercado<\/p>\n

La orientaci\u00f3n de los Arquitectos y de los equipos de venta, respecto a ajustes del proyecto, aunado a la constante revisi\u00f3n con los directores responsables de obra, es b\u00e1sico para mantener el proyecto dentro de la normas vigentes y dentro de Mercado.<\/p>\n

Supervisi\u00f3n Infonavit<\/p>\n

Una supervisi\u00f3n muy cercana y a profundidad en todos los detalles del proceso de obra, sin embargo hay varios temas a considerar.<\/p>\n

Como mencionamos en el p\u00e1rrafo anterior la obra es un proceso vivo y en condiciones cambiantes, convivir con estos cambios con la supervisi\u00f3n Infonavit es todo un tema.<\/p>\n

El asunto de fondo es que quien firma como responsable de lo que le sucede a la obra son los mencionados anteriormente DROs ellos firman, de conformidad, que la obra cumple con las especificaciones del proyecto y las normas que regulan los procesos constructivos.<\/p>\n

Me he topado con opiniones del supervisor de Infonavit donde pretenden \u201ccorregirle la plana\u201d al responsable de estructuras, que si la varilla se movi\u00f3, que si el muro est\u00e1 desplomado, y cuando comentemos con el responsable, la respuesta es \u201cDile a ese \u201cwey\u201dque el que firma soy yo y yo tendr\u00e9 el criterio para saber si el ajuste es relevante o no\u201d
\nEn mi experiencia todos los cambios, relevantes o no, en el proceso Infonavit, requieren modificaciones de planos, de firmas de los responsables, reingreso a las instancias generadoras de permisos etc. Etc.<\/p>\n

Un supervisor de Infonavit me comentaba \u201cinge\u201d en los proyectos incorporados al Infonavit hacer cambios es tortuoso, todo lo tenemos que documentar\u201d y yo le dec\u00eda, despu\u00e9s de la pandemia, de inflaci\u00f3n de costos, de baja de ventas, la mayor\u00eda de los desarrollos requieren ajustarse a las condiciones del mercado.<\/p>\n

Supervisiones financieras<\/p>\n

En general supervisan avances de obra y est\u00e1n al pendiente de que la obra no sufra contratiempos de clausura, problemas con vecinos, que las ventas fluyen etc. En general el tema a resolver es el avance de obra.<\/p>\n

Supervisi\u00f3n de dependencias oficiales<\/p>\n

Son revisiones que, en la mayor\u00eda delos casos, no tienen solamente la intenci\u00f3n de verificar c\u00f3mo va la obra, en general van porque hay una l\u00ednea pol\u00edtica o electoral \u201cCartel.Inmobiliario\u201dporque est\u00e1 cerca una campa\u00f1a, o por un grupo de vecinos o porque ser\u00e1 Navidad<\/p>\n

PROPUESTA<\/p>\n

Que hacer para simplificar el proceso, y no poner en riesgo la continuidad de la obra y los empleos que ah\u00ed se generan, disminuir costos, eliminar incentivos de corrupci\u00f3n, etc?
\nUna premisa central es que debe haber una supervisi\u00f3n profesional y suficiente de la obra que le d\u00e9 certeza , lo mismo a la autoridad de que se cumple con el reglamento, como para el cliente comprador que se traduzca en una seguridad de la buena calidad de la construcci\u00f3n.<\/p>\n

Mi propuesta por lo pronto, para la CDMX, es fortalecer los perfiles del los que firman la manifestaci\u00f3n de obra y que son los responsables legales y formales de que el proyecto cumple con todas las normas establecidas. Ampliando sus actividades para interactuar con las diversas dependencias del sector.<\/p>\n

El DRO y corresponsables deben ser los \u201cNotarios T\u00e9cnicos\u201d del sector y con quien las autoridades deben interactuar, antes de presentarse en obra con la amenaza de clausura, con una amenaza de negar un DTU. Es responsabilidad de los DRO\u2019s velar por el cumplimiento de normas y la seguridad de los inmuebles.<\/p>\n

En el caso Infonavit, en mi opini\u00f3n, la supervisi\u00f3n no aporta mucho m\u00e1s al tema de seguridad y cumplimiento de normas y si en cambio es operativamente m\u00e1s burocr\u00e1tico. En un desarrollo con varias etapas hemos destinado un par de torres para clientes Infonavit y el resto para Mercado general y no hay diferencia en el producto entregado, pero si mucha talacha y su actuar no se ha traducido en una cartera m\u00e1s sana que el resto del sector financiero.<\/p>\n

Mucha de la supervisi\u00f3n nace de conceptos de protecci\u00f3n al comprador, principalmente al sector de bajos ingresos, para \u201casegurar\u201d que el producto es confiable. (M\u00e1s un tema demag\u00f3gico que real). Y creo que se minusvalora la capacidad de los compradores de elegir sus inmuebles. Ser\u00e1n pobres pero no tontos.<\/p>\n

Si queremos que la producci\u00f3n de vivienda funcione con total eficiencia debemos simplificar y despolitizar en lo posible al sector, presto para solucionar las necesidades de todos los ciudadanos de todos los sectores y de todas las ideolog\u00edas. Todos necesitamos un techo para vivir o trabajar.<\/p>\n

La vivienda requiere de supervisiones que den certeza de que el inmueble ha sido construido cumpliendo la normatividad existente. Unificar y centralizar el proceso, unificar criterios\u2026reduce costos, disminuye la corrupci\u00f3n, da m\u00e1s certeza a la inversi\u00f3n, garantiza la continuidad en el empleo y hace m\u00e1s eficiente el proceso constructivo.<\/p>\n

PD. Una propuesta adicional para la capacitaci\u00f3n delos supervisores, deben contar con un examen de perfil psicol\u00f3gico adem\u00e1s del t\u00e9cnico. Me a tocado con no poca frecuencia que algunos encuentran en el poder que les da la firma, la salida a complejos y resentimientos que el empoderamiento les da para un \u201cno te firmo el aviso de terminaci\u00f3n\u201d, \u201cno libero el DTU\u201d, o un \u201cte clausur\u00f3\u201d.<\/p>\n

 <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por Luis Molina*<\/p>\n","protected":false},"author":79,"featured_media":146550,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[242,5],"tags":[22585,163,24054],"class_list":["post-146534","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-de-invitado","category-opinion","tag-en-la-opinion-de","tag-opinion","tag-proceso-constructivo"],"yoast_head":"\nS\u00fapervisiones de obra un flagelo para el proceso constructivo -<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Por Luis Molina* Seguramente el subt\u00edtulo har\u00e1 que muchas cejas se levanten y me tachen de que este se\u00f1or quiere hacer las cosas a su modo y por la libre.\" 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