{"id":139876,"date":"2023-05-16T11:04:15","date_gmt":"2023-05-16T16:04:15","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=139876"},"modified":"2023-05-16T17:54:17","modified_gmt":"2023-05-16T22:54:17","slug":"impacto-del-desarrollo-inmobiliario-con-responsabilidad-social","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/publicaciones\/futuros-urbanos\/impacto-del-desarrollo-inmobiliario-con-responsabilidad-social\/","title":{"rendered":"Impacto del desarrollo inmobiliario con responsabilidad social"},"content":{"rendered":"

Por: Carmen Conteras*<\/span><\/em><\/p>\n

En el a\u00f1o 2019 en Perspectivas IG iniciamos nuestro primer trabajo de consultor\u00eda presentando a las autoridades de la Secretar\u00eda del Medio Ambiente de la Ciudad de M\u00e9xico<\/a> <\/strong>un instrumento de planeaci\u00f3n urbana complementario a los diagn\u00f3sticos de Impacto Urbano, Impacto de Movilidad e Impacto Ambiental para aplicar en todo proyecto de desarrollo inmobiliario, antes, durante y despu\u00e9s de su ejecuci\u00f3n.\u00a0<\/span><\/p>\n

Propusimos que este instrumento debe integrar en un solo estudio los an\u00e1lisis territoriales y de gesti\u00f3n de servicios, principalmente de agua y movilidad para saber c\u00f3mo las intervenciones inmobiliarias afectan a la poblaci\u00f3n de un entorno a diferencia de las zonas de mitigaci\u00f3n que se basan en un inventario. Tambi\u00e9n se\u00f1alamos que simplifica tr\u00e1mites que se hacen por separado ante instancias diferentes con burocratizaci\u00f3n que consume tiempo del gobierno.\u00a0<\/span><\/p>\n

Tomamos los antecedentes de estudios que se hac\u00edan en mega-proyectos de obras p\u00fablicas de la Comisi\u00f3n Federal de Electricidad<\/a> y de la Secretar\u00eda de Comunicaciones y Transportes<\/a> durante la administraci\u00f3n anterior. Con base en esas experiencias dise\u00f1amos un modelo que pudiera aplicarse en el \u00e1mbito local de la Ciudad de M\u00e9xico de acuerdo a las capacidades de gesti\u00f3n gubernamental para revisar estudios integrales financiados por los desarrolladores inmobiliarios.\u00a0<\/span><\/p>\n

A este instrumento le llamamos Estudio de Impacto Social (EIS) y fue retomado parcialmente en el Acuerdo para la consulta vecinal para los megaproyectos el cual promueve un estudio y una consulta como dos productos separados, que no son vinculantes a las autorizaciones y que se hacen de buena voluntad del desarrollador inmobiliario. Ver: <\/span>https:\/\/www.sedema.cdmx.gob.mx\/storage\/app\/media\/DGEIRA\/ProcesoDeConsultaVecinalParaGrandesConstrucciones.pdf<\/span><\/a><\/p>\n

Lo que dej\u00f3 fuera la autoridad de nuestra propuesta es lo que presento en este texto para reflexionar sobre un futuro urbano en donde las empresas inmobiliarias desarrollen sus proyectos con responsabilidad social, con transparencia y en alianza con las autoridades (alcald\u00edas y gobierno central) para mejorar la calidad de vida, no solo de quienes ocupan los inmuebles que se construyen, sino de las personas vecinas y, en general, de las y los usuarios del espacio p\u00fablico de la Ciudad de M\u00e9xico.\u00a0<\/span><\/p>\n

El Estudio de Impacto Social ofrece ventajas financieras y t\u00e9cnicas para el desarrollador porque permite obtener una \u201cfotograf\u00eda panor\u00e1mica\u201d sobre el territorio en el que va a incidir y establecer un di\u00e1logo sin intermediarios con las personas vecinas para conocer sus necesidades e inquietudes sobre los proyectos para dise\u00f1ar acciones de mitigaci\u00f3n ordenadas y a la vista de todos.\u00a0<\/span><\/p>\n

Asimismo sirve para que los ciudadanos ejerzan sus derechos con pleno conocimiento sobre las obras a realizar y prevenir situaciones que comprometan la oferta de servicios p\u00fablicos. Por eso decimos que es una manera de prevenir, atender y mitigar conflictos que derivan en suspensi\u00f3n, aplazamiento, inconformidades no atendidas, discrecionalidad en el otorgamiento de licencias y agotamiento de los recursos h\u00eddricos.<\/span><\/p>\n

Despu\u00e9s de la pandemia distintos actores del sector inmobiliario se encuentran debatiendo c\u00f3mo orientar sus inversiones frente al cambio clim\u00e1tico, las emergencias de salud y el despegue econ\u00f3mico que se requiere para diversificar la oferta de vivienda para que sea asequible. Un punto de estas discusiones es que ya no es posible seguir desarrollando proyectos residenciales o de servicios sin pensar en el l\u00edmite de la extracci\u00f3n de agua del subsuelo, las migraciones entre municipios del Valle de M\u00e9xico, el cambio ocupacional, la calidad de los servicios p\u00fablicos, las reservas de suelo de conservaci\u00f3n cada vez m\u00e1s escasas, entre otros focos rojos. Por ello es necesario cambiar el enfoque e integrar en un solo estudio varios indicadores de impacto, utilizar metodolog\u00edas mixtas y trabajar desde varias disciplinas.<\/span><\/p>\n

A diferencia de los actuales estudios de Impacto Ambiental, de Impacto Urbano y de Movilidad, el de Impacto Social establece una metodolog\u00eda de evaluaci\u00f3n y detecci\u00f3n de necesidades de las poblaciones para orientar las medidas de mitigaci\u00f3n y tener la posibilidad de dar un seguimiento puntual a su ejecuci\u00f3n a trav\u00e9s de acciones programadas con informaci\u00f3n disponible para la ciudadan\u00eda. Sin afectar las inversiones p\u00fablicas y privadas de los proyectos, permite generar informaci\u00f3n de inter\u00e9s p\u00fablico para corroborar la legalidad de las obras y facilitar la participaci\u00f3n ciudadana para su mejoramiento.\u00a0<\/span><\/p>\n

La informaci\u00f3n obtenida alimenta otros estudios de comercializaci\u00f3n, restauraci\u00f3n patrimonial y de distribuci\u00f3n de la plusval\u00eda urbana. Esto \u00faltimo es fundamental para la planeaci\u00f3n de la ciudad. La capacidad institucional del gobierno de la Ciudad de M\u00e9xico para actualizar sus plataformas de informaci\u00f3n y sus portales de transparencia es crucial para que un modelo as\u00ed funcione. Es parte de crear un futuro urbano donde la producci\u00f3n de datos sobre los proyectos inmobiliarios ser\u00e1 m\u00e1s din\u00e1mica.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 informaci\u00f3n proporciona un Estudio de Impacto Social antes, durante y despu\u00e9s de la ejecuci\u00f3n de un proyecto inmobiliario?<\/span><\/h3>\n

En primer lugar un \u00e1rea de influencia de un proyecto. En proyectos grandes como el Conjunto Estadio Azteca las autoridades limitaron a 22 colonias el efecto de la intervenci\u00f3n. Es necesario conocer c\u00f3mo se hace esta selecci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de un criterio pol\u00edtico.\u00a0<\/span><\/p>\n

Para determinar el \u00e1rea de influencia de un proyecto recuperamos las definiciones jur\u00eddicas existentes de \u00e1rea, territorio y zona para pensar en poblaciones adem\u00e1s de per\u00edmetros con densidades urbanas con la complejidad\u00a0 de la idea de \u201cterritorio\u201d que comprende bienes patrimoniales ambientales y\/o culturales de valor arquitect\u00f3nico, urban\u00edstico y patrimonial (tangible e intangible). Un Estudio de Impacto Social implica un diagn\u00f3stico que se detiene\u00a0 a observar las formas de organizaci\u00f3n de las comunidades, el aprovechamiento y apropiaci\u00f3n del espacio construido y de los recursos naturales por parte de las personas, es decir, en el uso social del espacio construido.<\/span><\/p>\n

En segundo lugar, al referirnos a poblaciones que ser\u00e1n afectadas de manera positiva o negativa por un proyecto inmobiliario dise\u00f1amos indicadores de la din\u00e1mica demogr\u00e1fica en 3 ejes: 1. Eje temporal y vulnerabilidad. Es decir, en qu\u00e9 momentos las poblaciones se vuelven m\u00e1s vulnerables, por ejemplo, a ser desplazadas por la elevaci\u00f3n de rentas o por la escasez de agua. 2. Eje territorial. Implica tomar los usos de suelo solo como una referencia jur\u00eddico-administrativa para observar en campo el uso social de lo ya construido como servicios, equipamientos e infraestructura urbana y dentro de estas observaciones yo he estado trabajando desde el a\u00f1o 2021 sobre una categor\u00eda transversal llamada \u201cla ciudad de los cuidados\u201d. 3. Eje econ\u00f3mico. Se refiere a perfiles de poblaci\u00f3n en funci\u00f3n de ingresos, valor del suelo, renta, acceso a seguridad social, empleo, inversi\u00f3n, consumo, acceso en proximidad y costo a servicios tanto privados como p\u00fablicos. Parte de esta informaci\u00f3n se encuentra registrada de manera institucional y otra se debe recabar en el territorio.<\/span><\/p>\n

Estos tres ejes orientan el dise\u00f1o de indicadores para observar cambios de corto, mediano y largo plazo o el antes, durante y despu\u00e9s de la ejecuci\u00f3n de un proyecto. Pero el diagn\u00f3stico no se queda ah\u00ed. Tambi\u00e9n se usa para elaborar un programa colaborativo entre personas vecinas, usuarias del espacio p\u00fablico, gobiernos local y central y empresas desarrolladoras. Este programa tiene las acciones de mitigaci\u00f3n sustentadas en los hallazgos del estudio, m\u00e1s la opini\u00f3n t\u00e9cnica y la retroalimentaci\u00f3n de la ciudadan\u00eda. Es una matriz de acciones de mitigaci\u00f3n programadas que se puede monitorear en l\u00ednea. De esta forma se aplica un modelo de dise\u00f1o participativo.\u00a0<\/span><\/p>\n

Muchas veces se cree que el \u00fanico mecanismo de participaci\u00f3n en las decisiones para el desarrollo urbano es la consulta vecinal cuando existen otros como el dise\u00f1o participativo desde abajo que combina la experiencia t\u00e9cnica con las formas de habitar la ciudad. La consulta que estableci\u00f3 al final de cuentas el Gobierno de la Ciudad de M\u00e9xico no es vinculante, ha generado m\u00e1s conflictos pol\u00edticos, retrasos en los proyectos y cuando estos se desatoran terminan ignorando las observaciones de vecinas y vecinos.<\/span><\/p>\n

Por \u00faltimo, dise\u00f1amos una metodolog\u00eda basada en las ideas sobre las redes de actores pol\u00edticos y su influencia en las decisiones p\u00fablicas para elaborar \u201ccartograf\u00edas del poder\u201d, es decir, mapas de actores que se identifican como afectados por los proyectos y se oponen a ellos de manera emergente o arraigada (como en el caso de los pueblos originarios). Se incluyen a los actores con inter\u00e9s en que el desarrollo inmobiliario sea responsable y asuma las acciones de mitigaci\u00f3n de manera clara y programada. Dichas cartograf\u00edas sirven para rectificar y no dejar a nadie atr\u00e1s rumbo a un mejor futuro urbano.\u00a0<\/span><\/p>\n

Para conocer m\u00e1s de lo que aqu\u00ed te he contado y de su implementaci\u00f3n, puedes escribirme a: <\/span>utopiayciudad@gmail.com\u00a0<\/span><\/a><\/p>\n

Este texto forma parte de la 3\u00ba<\/a>\u00a0<\/span>edici\u00f3n de\u00a0Revista Futuros Urbanos<\/a><\/span>
\n<\/strong><\/p>\n\"\"\n

<\/p>\n

*Carmen Contreras
\nDirectora de Perspectivas de IG y Consultora en Desarrollo Urbano
\ncon Perspectiva de G\u00e9nero<\/p>\n

@Utopia_Urbana<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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