{"id":138231,"date":"2023-02-28T16:31:37","date_gmt":"2023-02-28T22:31:37","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=138231"},"modified":"2023-02-28T16:31:37","modified_gmt":"2023-02-28T22:31:37","slug":"politicas-de-ocupacion-de-predios-vacios-en-ciudades-mexicanas-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/blog-de-invitado\/politicas-de-ocupacion-de-predios-vacios-en-ciudades-mexicanas-2\/","title":{"rendered":"Pol\u00edticas de ocupaci\u00f3n de predios vac\u00edos en ciudades mexicanas"},"content":{"rendered":"

Por Alfonso Iracheta*<\/p>\n

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Las pol\u00edticas de ocupaci\u00f3n de tierra urbana vacante se utilizan para incentivar y\/o presionar a propietarios y desarrolladores inmobiliarios, para que ocupen los predios vac\u00edos dentro de los cascos urbanos, de acuerdo con lo establecido en los planes de desarrollo urbano. Muchos pa\u00edses y m\u00e1s recientemente en Am\u00e9rica Latina, utilizan estas pol\u00edticas ante la indiferencia de los actores sociales frente a los problemas de dispersi\u00f3n de construcciones e instalaciones dentro de las ciudades que tienen como consecuencia que grandes superficies se mantengan vacantes y sujetas a procesos especulativos.<\/span><\/p>\n

La consecuencia de esta indiferencia es el incremento indiscriminado de espacios vac\u00edos dentro de la ciudad que, teniendo condiciones de ocupaci\u00f3n inmediata (infraestructura y servicios urbanos), no son aprovechadas de acuerdo con lo que establecen los planes de ordenamiento urbano.<\/span><\/p>\n

El problema es que si bien la propiedad privada del suelo otorga a sus propietarios el derecho a usufructuar sus predios, las decisiones de cu\u00e1ndo y en qu\u00e9 ocuparlos, corresponden al derecho urban\u00edstico y a los procesos de planificaci\u00f3n urbana, a trav\u00e9s de los cuales, la autoridad municipal define, consensuadamente con los propietarios y tenedores de predios urbanos y suburbanos, los usos, las densidades e intensidades de uso; es decir, d\u00f3nde poner qu\u00e9 instalaciones y edificaciones, cu\u00e1ndo hacerlo y en qu\u00e9 proporciones y condiciones; en otras palabras, a trav\u00e9s de los planes y programas de desarrollo urbano, de manera participative y corresponsable se deben establecer las obligaciones \u201cde hacer y de no hacer\u201d que corresponden a los ciudadanos y sus organizaciones y empresas.\u00a0<\/span><\/p>\n

Lamentablemente, los planes urbanos han mostrado sus insuficiencias para este prop\u00f3sito porque en general, no representan el acuerdo socio-pol\u00edtico y de corresponsabilidad entre los actores sociales y el gobierno municipal para que las decisiones de localizaci\u00f3n y aprovechamiento del suelo urbano y urbanizable se cumplan.\u00a0<\/span><\/p>\n

Hasta hoy, el resultado es que los vac\u00edos urbanos benefician a sus propietarios y a los especuladores inmobiliarios, porque conforme se incrementa la inversi\u00f3n p\u00fablica (y privada) en el entorno de estos predios, la tendencia es a que sus valores se incrementen.\u00a0<\/span><\/p>\n

Dichos incrementos son, mayoritariamente, el resultado del esfuerzo comunitario que, a trav\u00e9s de la obra p\u00fablica y las decisiones de planificaci\u00f3n principalmente, mejoran las condiciones promedio de urbanizaci\u00f3n y con ello valorizan los predios.<\/span><\/p>\n

Al no existir una estrategia de redistribuci\u00f3n de estos incrementos de valor entre los que los generan, las autoridades locales tienen que asumir los costos crecientes de construcci\u00f3n y mantenimiento de infraestructuras que implica mantener predios vac\u00edos servidos y abrir nuevos frentes de urbanizaci\u00f3n para cubrir las necesidades de la ciudad que podr\u00edan racionalizarse bajo el modelo de ciudad compacta.<\/p>\n

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El riesgo que enfrentan las ciudades mexicanas es que se ha llegado a excesos que no solo ponen en riesgo la posibilidad de alcanzar un modelo territorial m\u00e1s eficiente y compacto, sino que ponen en riesgo tambi\u00e9n el mercado inmobiliario.\u00a0<\/span><\/p>\n

La raz\u00f3n es que la magnitud de tierra vacante dentro del \u201ccasco urbano\u201d es sumamente grande. Solo a manera de ejemplo, las cinco ciudades y metr\u00f3polis que se incluyen en este texto tienen magnitudes de predios vac\u00edos que van de 553 has, en la Zona Metropolitana de Veracruz (2020), a 1 mil 984 has en la Zona Metropolitana Irapuato-Salamanca (2019) y a 1 mil 947 has en el municipio de San Luis Potos\u00ed (2018), representando, en estos dos \u00faltimos casos 9.8% y 8.2% de su \u00e1rea urbanizada.<\/span><\/p>\n

A esta tierra se debe agregar la que se encuentra en la periferia, dentro del municipio o en municipios conurbados, que est\u00e1 igualmente sujeta a especulaci\u00f3n inmobiliaria ante la expectativa de urbanizarla y tambi\u00e9n, las superficies acumuladas de desarrollos y proyectos inmobiliarios que regularmente se encuentran en proceso de aprobaci\u00f3n o ejecuci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

El resultado observado en casi todas las ciudades y metr\u00f3polis mexicanas, es que la superficie total de suelo vacante y en proceso de ocupaci\u00f3n, tiende a ser mucho mayor que la superficie requerida por la ciudad (o metr\u00f3poli) para su crecimiento en las siguientes 2 o 3 d\u00e9cadas, seg\u00fan lo establecen las proyecciones de poblaci\u00f3n, las perspectivas de crecimiento econ\u00f3mico y las densidades e intensidades de uso del suelo en la ciudad o metr\u00f3poli actuales.\u00a0<\/span><\/p>\n

Lo anterior implica que cualquier adici\u00f3n o cambio del uso del suelo en la periferia urbana semi-rural o rural, afectar\u00e1 de forma directa la capacidad de la ciudad para proveer servicios y equipamientos de forma eficiente, porque en lugar de ocuparse el suelo vacante intraurbano que cuenta con infraestructura y equipamiento, estas adiciones de suelo en la periferia requieren de nueva infraestructura y equipamientos p\u00fablicos que implican cargas adicionales a la sociedad por el incremento de costos de inversi\u00f3n y mantenimiento por parte de los ayuntamientos de dichas infraestructuras y por los costos de movilidad que tienen que asumir los ciudadanos. Todo ello, ante la posibilidad de ocupar predios vac\u00edos dentro del tejido urbano.\u00a0<\/span><\/p>\n

Si se considera que buena parte de los planes municipales de desarrollo urbano en M\u00e9xico definen superficies como \u201curbanizables\u201d en magnitudes mucho mayores a las requeridas a futuro, el resultado es una expansi\u00f3n ilimitada de la especulaci\u00f3n con la tierra y en consecuencia, propietarios y desarrolladores aplican dos estrategias: la primera ocupar el suelo urbanizable en las localizaciones con los precios de suelo menores -y por ello, las m\u00e1s alejadas de los l\u00edmites urbanos-\u00a0 impidiendo la continuidad del tejido urbano y agudizando la dispersi\u00f3n de usos del suelo.\u00a0<\/span><\/p>\n

La segunda, es la promoci\u00f3n de cambios en los usos del suelo de rural a urbano en zonas \u201cno urbanizables\u201d y por ello, a\u00fan m\u00e1s baratas que suelo urbanizable con lo que se aprecia una tendencia al incremento, en muchos casos desmedido, de la oferta de suelo para usos urbanos, agudizando a\u00fan m\u00e1s la dispersi\u00f3n y fractura del tejido urbano en las ciudades y metr\u00f3polis.<\/span><\/p>\n

Una consecuencia adicional es que generalmente, estos excesos en la oferta de suelo para usos urbanos no implica que los precios bajen, ya que se utiliza la incorporaci\u00f3n o retiro de suelo del mercado como mecanismo de control de precios (especulaci\u00f3n).<\/span><\/p>\n

De ese modo, si no se aplican mecanismos eficaces para controlar la especulaci\u00f3n sobre el suelo urbanizable, no ser\u00e1 posible que la ciudad\/metr\u00f3poli logre alg\u00fan d\u00eda una estructura urbana compacta y eficiente. Se requieren decisiones serias y profundas en los tres \u00e1mbitos de gobierno y particularmente en los ayuntamientos, con visi\u00f3n de largo plazo y ampliamente consensuadas con los actores sociales, basadas en dos evidencias: la primera, que la ciudad compacta y consolidada es m\u00e1s habitable y barata para todos los ciudadanos; la segunda, que la ciudad espacialmente fracturada y dispersa, provoca costos -econ\u00f3micos, ambientales y sociales- que reducen la calidad de vida de las personas, la productividad de la base econ\u00f3mica y la eficiencia en la funcionalidad urbana.<\/span><\/p>\n

De ah\u00ed que las pol\u00edticas de suelo para incentivar y\/o presionar la ocupaci\u00f3n de vac\u00edos urbanos, son fundamentales para reducir los costos promedio de urbanizaci\u00f3n y de mantenimiento de la infraestructura, adem\u00e1s de ser mecanismos de reducci\u00f3n de las disparidades socio-espaciales y de ordenaci\u00f3n f\u00edsica de la ciudad.\u00a0<\/span><\/p>\n

Estas pol\u00edticas deben ser de aplicaci\u00f3n general al espacio urbano y urbanizable de las ciudades y de las zonas metropolitanas, pues se contemplan para los espacios vac\u00edos internos de la ciudad, teniendo tambi\u00e9n aplicaci\u00f3n para \u00e1reas perif\u00e9ricas de nuevo desarrollo.\u00a0<\/span><\/p>\n

Consisten en avanzar en la compactaci\u00f3n y consolidaci\u00f3n del \u00e1rea urbanizada (no necesariamente elevando las densidades), permitiendo mayor intensidad en el uso del suelo donde las infraestructuras lo permitan. Desde una perspectiva general, estas pol\u00edticas implican la adopci\u00f3n de un modelo de crecimiento inteligente y sustentable, que aproveche de manera \u00f3ptima la inversi\u00f3n ya instalada a trav\u00e9s de la ocupaci\u00f3n del suelo vacante y la consolidaci\u00f3n del tejido urbano, y que racionalice la ocupaci\u00f3n de la periferia urbana, procurando al mismo tiempo la preservaci\u00f3n de los espacios de valor ambiental.<\/span><\/p>\n

En consecuencia, la pol\u00edtica de ocupaci\u00f3n del suelo vacante del casco urbano debe estar enfocada, adem\u00e1s de la compactaci\u00f3n de la ciudad, a la satisfacci\u00f3n de las necesidades de suelo y vivienda de los grupos de m\u00e1s bajo ingreso, ya que son los que m\u00e1s se requieren y los que son fuente de los problemas m\u00e1s importantes de la ciudad; igualmente, a la provisi\u00f3n de espacio p\u00fablico y equipamientos sociales y a la preservaci\u00f3n y mejora de las condiciones ambientales. Sus prop\u00f3sitos principales son:<\/span><\/p>\n

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  1. Ocupar prioritariamente los lotes vac\u00edos del casco de la ciudad enfatizando los usos habitacionales de bajo ingreso, el espacio p\u00fablico y suelo para actividades productivas (empleo local).<\/span><\/li>\n
  2. Promover una mezcla compatible de usos del suelo para reducir las necesidades de transporte y movilidad de las personas al contar en la cercan\u00eda de sus viviendas con las funciones urbanas que requieren cotidianamente.<\/span><\/li>\n
  3. Desalentar la expansi\u00f3n urbana perif\u00e9rica, incentivando usos no urbanos (agricultura, forestaci\u00f3n, ecoturismo, otras).<\/span><\/li>\n
  4. Elevar la eficiencia promedio de la ciudad y reducir los costos de construcci\u00f3n y mantenimiento de la infraestructura a trav\u00e9s de acciones de compactaci\u00f3n y consolidaci\u00f3n de cada barrio, corredor y subcentro urbano.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Para su aplicaci\u00f3n, estos prop\u00f3sitos requieren de dos tipos de pol\u00edtica que atienden a dos problemas distintos, aunque estrechamente vinculados.\u00a0<\/span><\/p>\n