{"id":137655,"date":"2023-02-07T18:04:23","date_gmt":"2023-02-08T00:04:23","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=137655"},"modified":"2023-02-07T18:05:14","modified_gmt":"2023-02-08T00:05:14","slug":"balance-del-credito-hipotecario-en-2022-y-sus-perspectivas-en-el-2023","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/balance-del-credito-hipotecario-en-2022-y-sus-perspectivas-en-el-2023\/","title":{"rendered":"Balance del cr\u00e9dito hipotecario en 2022 y sus perspectivas en el 2023"},"content":{"rendered":"

Por\u00a0Enrique Margain Pitman.*<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

El 2022 se caracteriz\u00f3 por un a\u00f1o complicado en el sector vivienda y su financiamiento por los incrementos en la inflaci\u00f3n, lo cual impact\u00f3 en los recursos disponibles de las personas, y tambi\u00e9n en mayores costos de financiamiento y en los precios de las viviendas.<\/p>\n

En el siguiente cuadro podemos observar los resultados en el otorgamiento de cr\u00e9ditos hipotecarios por parte de la banca y Organismos P\u00fablicos de Vivienda ( Infonavit y Fovissste), en el cual se observa una disminuci\u00f3n en el n\u00famero de cr\u00e9ditos otorgados del 13.8%\u00a0 en el periodo enero- noviembre del 2022 respecto del a\u00f1o anterior, y un ligero incremento en el monto financiado en t\u00e9rminos nominales del 1.8%, impulsado por un incremento en el cr\u00e9dito promedio del 18%.<\/p>\n\"\"\n

En relaci\u00f3n a las tasas de inter\u00e9s de los cr\u00e9ditos hipotecarios, en lo que respecta a los Organismos P\u00fablicos de Vivienda no tuvieron movimientos, y las bancarias orientadas a la vivienda tuvieron un incremento anual de 78 puntos base (menos de 1%), que implica un aumento en mucho menor proporci\u00f3n que las tasas de referencia, situ\u00e1ndose en noviembre en un nivel promedio de 9.78 %; sin embargo, las tasas de inter\u00e9s promedio que actualmente se ofrecen en el mercado est\u00e1n en promedio arriba del 10%.<\/p>\n

Es importante recordar que los cr\u00e9ditos hipotecarios en M\u00e9xico son en su mayor\u00eda son en pesos, tasas fijas y pagos conocidos, y se incluyen seguros de vida y da\u00f1o; dicha estructura permite que en \u00e9pocas de alta inflaci\u00f3n y crecimiento en las tasas de referencia solo se trasfiera su impacto en las tasas de los nuevos cr\u00e9ditos. Lo anterior, contrasta con otros pa\u00edses donde la mayor\u00eda del financiamiento son a tasa variable, o con tasas fijas que se otorgan por un periodo determinado 2, 4 o 5 a\u00f1os y despu\u00e9s se ajustan a condiciones de mercado (ejemplo:\u00a0 Reino Unido, Canad\u00e1), lo cual tiene un impacto importante en la mensualidad de los deudores hipotecarios.<\/p>\n

Dentro de las perspectivas para el 2023, se tienen que considerar tres elementos que impactaran en la demanda de vivienda, y que tenemos que verlo integralmente.<\/p>\n

    \n
  1. Se observa una disminuci\u00f3n en el Ingreso disponible<\/em><\/strong> de las personas por la alta inflaci\u00f3n, lo cual implica que los egresos o gastos crezcan por arriba de nuestros ingresos, y afecta la capacidad de endeudamiento de las personas, y su \u00e1nimo para adquirir un compromiso financiero de largo plazo.<\/li>\n
  2. El incremento en las tasas de inter\u00e9s, las cuales<\/em><\/strong> han tenido un incremento marginal en los cr\u00e9ditos hipotecarios bancarios, lo cual termina impactando en la l\u00ednea de cr\u00e9dito o mensualidad del financiamiento. Un incremento de 1% o 100 puntos base<\/em> en la tasa de inter\u00e9s implica para un mismo ingreso un decremento en la l\u00ednea de cr\u00e9dito del 7%.<\/li>\n
  3. El incremento en el valor de los inmuebles<\/em><\/strong> debido a un mayor costo en los materiales de construcci\u00f3n y en el financiamiento. De acuerdo a la CANADEVI, el valor de las viviendas crecer\u00e1 durante el a\u00f1o por arriba del 10%, lo cual requiere un mayor financiamiento o ahorro previo de las personas.<\/li>\n<\/ol>\n

    Los tres elementos combinados tienen un impacto hacia las personas, lo cual que se puede observar en el siguiente ejemplo, donde se explica la diferencia entre una misma persona que compra una misma vivienda con financiamiento en 2022 y 2023.<\/p>\n\"\"\n

    El efecto principal tiene que ver con la accesibilidad a la vivienda donde se requieren mayores enganches o l\u00edneas de financiamiento, lo cual est\u00e1 limitado por el ingreso de las personas, dentro de las medidas que se pueden implementar para aliviar dicho efecto es otorgar mayores plazos de financiamiento, o buscar co-acreditar con el conyugue, padres o hijos o co-residentes para la poblaci\u00f3n m\u00e1s joven.<\/p>\n

    Existe muchos factores positivos que ayudaran a mantener un a\u00f1o con una perspectiva positiva en el sector vivienda y su financiamiento como: 1) bono demogr\u00e1fico, 2) creaci\u00f3n de m\u00e1s de 650,000 familias cada a\u00f1o, 3) crecimiento en el empleo, 4) amplio anaquel de productos hipotecarios, 5) banca s\u00f3lida y bien capitalizada, 6) desarrollo de nuevos productos hipotecario, 7) coordinaci\u00f3n y cooperaci\u00f3n entre la banca y Organismos P\u00fablicos de Vivienda, 8) valores de la vivienda manteniendo un crecimiento al ritmo de la inflaci\u00f3n, entre muchos otros.<\/p>\n

    <\/p>\n

    *Enrique Margain Pitman<\/p>\n

    Director Ejecutivo Pr\u00e9stamo a Particulares en HSBC<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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