{"id":136834,"date":"2023-01-12T10:46:57","date_gmt":"2023-01-12T16:46:57","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=136834"},"modified":"2023-01-18T12:03:03","modified_gmt":"2023-01-18T18:03:03","slug":"la-oportunidad-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/opinion\/perspectivas-2023\/la-oportunidad-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"La oportunidad inmobiliaria"},"content":{"rendered":"

*Gene Towle.<\/strong><\/p>\n

Tanto en el corto como en el mediano plazo la industria inmobiliaria mexicana presenta grandes oportunidades.\u00a0La demanda de vivienda, de espacio laboral techado y de suelo urbanizado ser\u00e1n grandes generadores de negocio en los pr\u00f3ximos 20 a\u00f1os.\u00a0La falta actual de inventario se convierte en una gran oportunidad pues permite cambiar los productos para satisfacer las necesidades post pandemia.\u00a0 El \u00fanico mercado que presenta sobreoferta en ciudades grandes es el de oficinas y, aun este se ver\u00e1 superado por la demanda en los pr\u00f3ximos 4-5 a\u00f1os.<\/p>\n

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Figura 1: Valor de la industria inmobiliaria 2010-2023.<\/p><\/div>\n

 <\/p>\n

La demanda por productos inmobiliarios en M\u00e9xico continuar\u00e1 creciendo, impulsada por el crecimiento demogr\u00e1fico y el atractivo como destino de manufactura y turismo.<\/p>\n

Vivienda<\/strong><\/h2>\n
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Figura 2: Compra proyectada de viviendas por consumidores.|<\/p><\/div>\n

En los pr\u00f3ximos 6 a\u00f1os, en M\u00e9xico se van a producir 600,000 viviendas por a\u00f1o en las 80 principales ciudades del pa\u00eds con una inversi\u00f3n de $3.4 billones de pesos.<\/p>\n

 <\/p>\n

Hoy la industria produce menos de 200,000 unidades por a\u00f1o.\u00a0 Por lo que, si no hay cambios, la mayor parte ser\u00e1 de autoproducci\u00f3n en lotes con servicios limitados o fraccionamientos de tierra ejidal.<\/p>\n

 <\/p>\n

Con un plan y proyecto de mercado y financiamiento, la industria pudiera triplicar su volumen y valor.<\/p>\n

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Figura 3. Crecimiento del parque habitacional y penetraci\u00f3n de la vivienda por la industria<\/p><\/div>\n

En los \u00faltimos 15 a\u00f1os, mientras el parque de vivienda creci\u00f3, en promedio, 900,000 unidades por a\u00f1o, la producci\u00f3n de vivienda por la industria baj\u00f3 de 600,000 unidades por a\u00f1o en 2007 a apenas 200,000 viviendas por a\u00f1o en 2022.\u00a0 Esta contracci\u00f3n es consecuencia de un aumento en los tr\u00e1mites para hacer vivienda barata, el enfoque casi exclusivo en el financiamiento por Infonavit, FOVISSSTE, banca y la falta de mecanismos para habilitaci\u00f3n y dotaci\u00f3n de infraestructura urbana a suelo.<\/p>\n

 <\/p>\n

Ante la contracci\u00f3n abrupta de la producci\u00f3n de vivienda con cr\u00e9ditos de inter\u00e9s social denominada VIS (menos de $850,000) pareciera que ha habido un incremento en la producci\u00f3n de vivienda de mayor valor, porque la proporci\u00f3n de vivienda de mayor valor es m\u00e1s alta, sin embargo, al revisar las cifras, se observa que, con la excepci\u00f3n del segmento Residencial, que ha crecido de manera moderada, todos los segmentos se han contra\u00eddo en los \u00faltimos 15 a\u00f1os.\u00a0 En la observaci\u00f3n y estimaci\u00f3n de Softec, el crecimiento del segmento Residencial se debe a la entrada de personas que compraron este tipo de vivienda para ponerla en renta ante la abrupta bajada de tasas de inter\u00e9s para ahorros entre 2014 y 2016.<\/p>\n\"\"\n

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Figura 4. Ventas de vivienda por segmento<\/p><\/div>\n

Evoluci\u00f3n de ventas e inventarios<\/strong><\/h2>\n

 <\/p>\n

Las siguientes gr\u00e1ficas muestran las ventas recientes por trimestre y la disponibilidad de inventario en cada segmento.\u00a0 En todos los segmentos es claro que los inventarios no est\u00e1n siendo sustituidos conforme se vende mercanc\u00eda.\u00a0 Hay segmentos, como los de vivienda de menos de $2,200,000 en donde hay menos inventario que el tiempo que toma iniciar un proyecto.<\/p>\n

 <\/p>\n

Esto genera grandes oportunidades para el inicio de nuevos proyectos.\u00a0 Claramente es necesario identificar los mercados y consumidores meta, as\u00ed como sus necesidades y capacidad de compra antes de iniciar un nuevo proyecto, pero en t\u00e9rminos generales, la falta de inventario de vivienda presenta el inicio de una de las mayores oportunidades en los \u00faltimos 30 a\u00f1os.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"\" \"\"<\/h2>\n\"\" \"\"\n\"\"\n

Figura 5. Ventas trimestrales e inventario por segmento de precio<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Es claro que la velocidad de ventas es superior a la velocidad de sustituci\u00f3n de inventario por lo que la oportunidad es atender a los mercados donde los inventarios est\u00e1n cayendo de manera m\u00e1s acelerada.<\/p>\n

 <\/p>\n

Colocaci\u00f3n de Cr\u00e9ditos Hipotecarios<\/strong><\/p>\n

La colocaci\u00f3n de cr\u00e9ditos hipotecarios por segmento de vivienda ha sido consistente en los \u00faltimos a\u00f1os y se espera que esta tendencia continue en el 2023, aunque con la falta de vivienda nueva, es muy probable que haya m\u00e1s ventas de vivienda existente hasta que los inventarios se nivelen.<\/p>\n\"\" \"\"\n\"\" \"\"\n\"\"\n

Figura 6. Colocaci\u00f3n mensual de cr\u00e9ditos hipotecarios por segmento de precio<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Salvo en los segmentos de mercado donde es clara la falta de inventario, la colocaci\u00f3n de cr\u00e9dito para adquisici\u00f3n de vivienda nueva terminada en 2022 es similar o superior a la de los \u00faltimos 3 a\u00f1os.<\/p>\n

<\/h2>\n

Evoluci\u00f3n de precios<\/strong><\/h2>\n

La variaci\u00f3n de precios en pesos constantes ha seguido los incrementos de los costos de fabricaci\u00f3n en todos los segmentos salvo el de vivienda de m\u00e1s de $4,800,000.\u00a0 Este \u00faltimo segmento tuvo un incremento superior al de los costos de producci\u00f3n entre 2014-2018 dado el incremento en la demanda, particularmente por inversionistas.\u00a0 La reducci\u00f3n de demanda en este segmento ha llevado a una reducci\u00f3n en sus precios de venta por m2.<\/p>\n\"\"\n

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Figura 6. Variaci\u00f3n de precios por segmento<\/p><\/div>\n

En general la vivienda de menos de $4,800,000 ha tenido ajustes en sus precios similares a los costos de producci\u00f3n.\u00a0 Es muy probable que esta tendencia se mantenga en el pr\u00f3ximo a\u00f1o.<\/p>\n

 <\/p>\n

Perspectivas de mediano plazo<\/strong><\/h2>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

Dado que la edad mediana en M\u00e9xico es de 26 a\u00f1os y la edad promedio de adquisici\u00f3n de vivienda es de 32 a\u00f1os, esto significa que en los pr\u00f3ximos 30 a\u00f1os tendremos que producir viviendas para aproximadamente 65 millones de personas que formar\u00e1n hogares de diversos tipos a lo largo y ancho del pa\u00eds.\u00a0 Adem\u00e1s, una gran cantidad de personas que compraron una vivienda en los \u00faltimos 20 a\u00f1os ya la terminaron de pagar y est\u00e1n listos para comprar y mudarse a una casa con mejores caracter\u00edsticas. Finalmente. a esto se suma el gran crecimiento que ha tenido la vivienda vacacional en los principales destinos del pa\u00eds.\u00a0 M\u00e9xico ya se ha convertido en una alternativa real para que personas de otros pa\u00edses y nacionalidades inviertan y vivan.<\/p>\n

 <\/p>\n

En los pr\u00f3ximos a\u00f1os tendremos que recrear un sistema de habilitaci\u00f3n de suelo, a\u00fan con un reuso racional de los centros, las ciudades mexicanas se expanden en 60,000 hect\u00e1reas por a\u00f1o.\u00a0 En la medida que podamos hacer, como a principios y mediados del siglo 20, un sistema inmobiliario completo que contemple: habilitaci\u00f3n de suelo, introducci\u00f3n de infraestructura, generaci\u00f3n de espacios de trabajo, servicios, educaci\u00f3n y vivienda, la oportunidad de transformar el pa\u00eds a trav\u00e9s de la inversi\u00f3n inmobiliaria inteligente es extraordinaria.<\/p>\n

 <\/p>\n

Perspectivas inmobiliarias para el 2023<\/strong><\/h2>\n

 <\/p>\n

La industria de la vivienda no opera en el vac\u00edo, sino que forma parte del ecosistema inmobiliario.\u00a0 En este contexto, para el 2023 la industria tiene perspectivas de crecer de $511 mil millones de ventas a un estimado de $541 mil millones.\u00a0 Los principales ejes de demanda estar\u00e1n en las zonas industriales por la demanda derivada del proceso de acercamiento a la demanda o \u201cnearshoring\u201d por su nombre en ingl\u00e9s, y por la continuada demanda de vivienda en destinos vacacionales.<\/p>\n

 <\/p>\n

El reto m\u00e1s grande es la falta de inventarios de producto en proceso.\u00a0 Aquellos desarrolladores que inicien proyectos bien enfocados al mercado, en el 2023 tienen una alta probabilidad de superar expectativas de velocidad de venta y rentabilidad.<\/p>\n

 <\/p>\n

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Figura 4. Perspectivas para el 2023<\/p><\/div>\n

 <\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

La industria inmobiliaria en M\u00e9xico presenta grandes oportunidades de corto plazo para proyectos que inicien en el 2023 y de mediano plazo en todos los sectores.\u00a0 El acelerado consumo de los inventarios sumado a una creciente demanda, soporta precios y hace que este sector tenga muy alentadoras perspectivas.<\/p>\n

 <\/p>\n

\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

*Gene Towle.<\/p>\n","protected":false},"author":79,"featured_media":136956,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[242,15,5,22570,6],"tags":[9787,5788,10529,122,17594,8024,2454],"class_list":["post-136834","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-de-invitado","category-inmobiliario","category-opinion","category-perspectivas-2023","category-tendencias","tag-gene-towle","tag-industria-inmobiliaria","tag-inventario","tag-mercado","tag-oportunidades","tag-sector","tag-softec"],"yoast_head":"\nLa oportunidad inmobiliaria<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La demanda por productos inmobiliarios en M\u00e9xico 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