{"id":134934,"date":"2022-10-24T12:41:36","date_gmt":"2022-10-24T17:41:36","guid":{"rendered":"https:\/\/centrourbano.com\/?p=134934"},"modified":"2022-10-26T13:02:18","modified_gmt":"2022-10-26T18:02:18","slug":"planeacion-suelo-y-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/centrourbano.com\/revista\/revista-futuros-urbanos\/planeacion-suelo-y-vivienda\/","title":{"rendered":"Planeaci\u00f3n, suelo y vivienda"},"content":{"rendered":"

Por Ignacio Kunz Bola\u00f1os.*<\/em><\/p>\n

Es muy com\u00fan que al hablar de los mecanismos para incrementar la oferta de vivienda se aluda a temas como los subsidios, el incremento en el costo de los materiales, las restricciones que imponen las reglas de construcci\u00f3n, los tiempos de aprobaci\u00f3n de los desarrollos, los costos fiscales por la imposibilidad de recuperar el impuesto al valor agregado, y en ocasiones, se menciona la extorsi\u00f3n. Todos son estos limitantes reales de la producci\u00f3n en el sector vivienda.\u00a0 Sin embargo, no es tan com\u00fan que se manifieste el papel que juega la planeaci\u00f3n en el sector m\u00e1s all\u00e1 de las restricciones normativas, principalmente en t\u00e9rminos de densidades, y de los altos precios.<\/p>\n

De hecho, la agresiva pol\u00edtica de vivienda que se implant\u00f3 desde los a\u00f1os 90, si bien inclu\u00eda un apartado denominado \u201cSuelo para vivienda\u201d, en realidad no hizo mucho para concretar los planteamientos entonces expuestos. Se reconoc\u00eda entre otras cosas, la necesidad de contar con una oferta de suelo suficiente, a precios accesibles, para atender las necesidades de vivienda y frenar la especulaci\u00f3n inmobiliaria; desalentar el establecimiento de asentamientos humanos irregulares; e inducir el adecuado aprovechamiento de suelo urbano (Programa de Vivienda 1995-2000).<\/p>\n

Entre las principales l\u00edneas de acci\u00f3n estaban \u201cla incorporaci\u00f3n del suelo apto para programas de vivienda, de origen ejidal o comunal, a las localidades urbanas de manera ordenada y regulada,\u2026\u201d; \u201cFomentar la utilizaci\u00f3n de predios bald\u00edos intraurbanos que cuenten con servicios adecuados\u2026\u201d; \u201cImpulsar programas de redensificaci\u00f3n urbana, cuidando de no dar origen a hacinamientos\u2026\u201d; \u201cPromover la oferta de reservas territoriales, preferentemente para proyectos de vivienda de inter\u00e9s social y popular\u201d (ibid<\/em>.).<\/p>\n

En fin y como siempre, se trat\u00f3 de un discurso con objetivos incuestionables, pero con enormes limitaciones para su implementaci\u00f3n. La verdad es que el tema del suelo para la vivienda ten\u00eda, y en gran medida sigue teniendo, tres caracter\u00edsticas:<\/p>\n

    \n
  1. No se logra constituir como una pol\u00edtica de suelo operativa por la enorme distancia que existe entre los planteamientos del gobierno federal y la operaci\u00f3n de los gobiernos municipales; pol\u00edtica que se deber\u00eda implementar a trav\u00e9s de los planes de desarrollo urbano que son t\u00e9cnicamente limitados y van acompa\u00f1ada de una significativa debilidad institucional.<\/li>\n
  2. La enorme carencia de instrumentos de gesti\u00f3n del desarrollo urbano, y en particular de gesti\u00f3n del suelo, que ser\u00edan necesarios para aplicar las disposiciones de esa \u201cpol\u00edtica\u201d, por lo que \u00e9sta se reduce a buenas intenciones. En t\u00e9rminos de instrumentos se cuenta casi exclusivamente con la zonificaci\u00f3n, que tiene muchas limitaciones, es imprecisa en t\u00e9rminos de la asignaci\u00f3n adecuada de derechos de desarrollo (uso del suelo e intensidad de ocupaci\u00f3n) y suele generar efectos nocivos.<\/li>\n
  3. El desconocimiento de los determinantes de la operaci\u00f3n del mercado del suelo, en particular sobre los de la planeaci\u00f3n urbana en el encarecimiento directo del suelo y en la exclusi\u00f3n social, as\u00ed como la forma en que crea incentivos para la especulaci\u00f3n, que es otros incentivo a la especulaci\u00f3n, mecanismo indirecto de encarecimiento.<\/li>\n<\/ol>\n

    La planeaci\u00f3n se plantea tanto en documentos oficiales como en la opini\u00f3n p\u00fablica como la soluci\u00f3n para tener un crecimiento urbano ordenado y regulado, lo que sea que eso signifique, pero parece no haber conciencia de sus resultados. La planeaci\u00f3n urbana en M\u00e9xico existe desde hace casi 100 a\u00f1os, cuando en 1930 se public\u00f3 la Ley General de Planeaci\u00f3n de la Rep\u00fablica<\/em> que planteaba la zonificaci\u00f3n urbana, tambi\u00e9n se elabor\u00f3 el Plano Regular del Distrito Federal<\/em> de Carlos Contreras en 1933. Hay quienes pudieran argumentar que la planeaci\u00f3n institucionalizada, que surgi\u00f3 con la Ley General de Asentamientos Humanos, tiene apenas 46 a\u00f1os, no obstante, el problema es el mismo, no hay conciencia sobre la falta de resultados de una pr\u00e1ctica de hace al menos 4 d\u00e9cadas.<\/p>\n

    La forma en que el plan de desarrollo urbano interviene en el mercado del suelo lejos de favorecer los objetivos de la pol\u00edtica de vivienda, parecer\u00eda m\u00e1s un obst\u00e1culo para su consecuci\u00f3n. Podr\u00edan citarse muchos ejemplos de esto, pero apenas hay espacio para enunciar uno de esos efectos no deseados de la planeaci\u00f3n, en este caso, sobre el costo del suelo.<\/p>\n

    La planeaci\u00f3n urbana mexicana es dicot\u00f3mica, establece lo que se puede y no se puede hacer, dando lugar a unos si\/no tr\u00e1gicos, lo que deriva muchas veces en que uno gana todo y todos los dem\u00e1s (la sociedad) pierden, y as\u00ed se abre la puerta a la especulaci\u00f3n, en donde los propietarios podr\u00e1n aprovechar la asignaci\u00f3n de derechos de desarrollo que el plan les ofrece \u201cgraciosamente\u201d para implantar estrategias especulativas que no solo restringen la oferta de suelo, sino que favorecen un aumento generalizado de su valor, pero esto es lo de menos, lo peor es cuando algunos actores hacen todo lo posible para ser beneficiarios de asignaciones de derechos, a\u00fan m\u00e1s \u201cagraciadas\u201d, en busca de capturar una fuerte valorizaci\u00f3n del suelo producida simplemente por esa asignaci\u00f3n, dando lugar a la corrupci\u00f3n y a un mayor encarecimiento del suelo, no solo porque \u00e9sta se convierte en un costo, sino porque refuerza el ambiente de especulaci\u00f3n.<\/p>\n

    Si la planeaci\u00f3n ofreciera una mayor flexibilidad en la redistribuci\u00f3n de esos derechos, lo que llevar\u00eda a un reparto equitativo de cargas y beneficios, se podr\u00edan implementar mejores soluciones basadas en acuerdos entre los actores, en donde todos ganan, aunque nadie vaya a ganar todo.<\/p>\n

    <\/p>\n

    *Ignacio Kunz Bola\u00f1os
    \nUniversidad Nacional Aut\u00f3noma de M\u00e9xico<\/p>\n

     <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Por Ignacio Kunz Bola\u00f1os.*<\/p>\n","protected":false},"author":79,"featured_media":134935,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[22264,12],"tags":[],"class_list":["post-134934","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-revista-futuros-urbanos","category-vivienda"],"yoast_head":"\nPlaneaci\u00f3n, suelo y vivienda<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La verdad es que el tema del suelo para la vivienda ten\u00eda, y en gran medida sigue teniendo, tres caracter\u00edsticas.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link 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