La actividad inmobiliaria mundial est\u00e1 experimentando cambios muy profundos. De considerarse un \u201cproducto alternativo\u201d m\u00e1s en los mercados financieros, el peso de los real assets<\/em> en las carteras institucionales sigue creciendo, impulsando la innovaci\u00f3n en productos inmobiliarios exigidos por los cambios sociales y tecnol\u00f3gicos, en un contexto de transici\u00f3n a un modelo de desarrollo sostenible, en el que resulta fundamental la forma de la ciudad y que entra en conflicto con la enorme cantidad de recursos consumidos en la construcci\u00f3n y el funcionamiento de los edificios.<\/p>\n A continuaci\u00f3n, el Dr. Pablo Villarejo aborda algunas inquietudes que surgen entorno al sector inmobiliario. <\/strong><\/p>\n Parad\u00f3jicamente el principal desaf\u00edo del sector es un creciente volumen de inversi\u00f3n en real estate<\/em> a nivel mundial, es decir, cada vez existen m\u00e1s oportunidades. M\u00e9xico es ahora mismo el pa\u00eds latinoamericano con m\u00e1s posibilidad de atraer este tipo de capital. No obstante, satisfacer esa demanda requiere de profesionales y empresas que puedan entender el inmobiliario desde una perspectiva financiera, capaces de hacer negocios y generar el producto adecuado para esos fondos inmobiliarios.<\/p>\n Aliarse con grandes inversores internacionales, o sofisticar el modo en que se capta capital a partir de inversores locales reducir\u00e1, por lo general, los costes de acceso al capital. Lo anterior, permite depender menos, por ejemplo, de las preventas, o realizar con mayor facilidad proyectos en gesti\u00f3n que requieran grandes sumas iniciales que no se vayan a recuperar con la explotaci\u00f3n econ\u00f3mica, de modo que aparecen dos negocios paralelos: el de esa explotaci\u00f3n y el de la futura desinversi\u00f3n en el activo. Esto \u00faltimo enlaza con la cuesti\u00f3n de los criterios ESG (sostenibilidad medioambiental, social y gobernanza): invertir ahora en un edificio con altos criterios de sostenibilidad puede no resultar rentable a corto plazo, pero, como hemos dicho, sirve de protecci\u00f3n en el largo plazo si uno tiende los recursos extra necesarios.<\/p>\n <\/p>\n Por tanto, el negocio tradicional puede verse impotente para competir por el suelo o por los activos inmobiliarios en venta.<\/p>\n <\/p>\n El sector inmobiliario es consciente desde hace tiempo de que produce buena parte de la contaminaci\u00f3n responsable del cambio clim\u00e1tico, y de que tendr\u00e1 que realizar un gran esfuerzo para adaptarse a los criterios \u00a0en t\u00e9rminos de inversi\u00f3n. No obstante, esto no es tan sencillo como parece ya que, por una parte, la sostenibilidad medioambiental debe llegar tanto a una torre en el Paseo de la Reforma como a una vivienda para una familia humilde. En este \u00faltimo caso el equilibrio entre sostenibilidad ambiental y social ser\u00e1 importante; la familia, m\u00e1s que aprovechar la tecnolog\u00eda para ahorrar energ\u00eda, la utilizar\u00e1 para mejorar sus condiciones de confort, algo que es totalmente leg\u00edtimo. Por lo anterior, el inmobiliario deber\u00e1 contribuir en el dise\u00f1o, construcci\u00f3n y operaci\u00f3n del edificio al igualar las condiciones de vida de las personas minimizando el impacto ambiental de ese crecimiento en el consumo energ\u00e9tico. Por otra parte, el factor \u00a0medioambiental va mucho m\u00e1s all\u00e1 de las emisiones que producen el cambio clim\u00e1tico y pasa por la biodiversidad o la calidad del agua, aspectos que son m\u00e1s complejos de medir y acometer. Al mismo tiempo,\u00a0 los criterios ESG contemplan otros dos rubros, el social, ya comentado, del que a\u00fan tenemos pocos sistemas de medida. Por ejemplo \u00bfc\u00f3mo contribuye este edificio a hacer la ciudad m\u00e1s o menos vivible? Y la gobernanza, cuyos desaf\u00edos son evidentes.<\/p>\n En algunos lugares del mundo se est\u00e1n aprobando \u201ctaxonom\u00edas\u201d, esto es, definiciones oficiales de qu\u00e9 constituye una inversi\u00f3n verde o sostenible. Si se aplican estas definiciones \u00a0al sector inmobiliario,\u00a0 no solo servir\u00e1n para se\u00f1alar a los inversores con objetivos de sostenibilidad d\u00f3nde participar, sino que pueden emplearse por bancos y aseguradoras para reducir su exposici\u00f3n a proyectos que se desv\u00eden de las metas ambientales a largo plazo. Tambi\u00e9n pueden ser usadas por las autoridades para aportar ayudas o bajar los impuestos a determinados proyectos. Por tanto, un desarrollador que no tenga en cuenta estos aspectos, aunque todav\u00eda no est\u00e9 obligado a ello, puede encontrarse dentro de unos a\u00f1os con un stranded asset<\/em>, un edificio que no puede alquilar ni vender si no invierte grandes sumas en \u00e9l.<\/p>\n <\/p>\n La vuelta o no a la oficina ha sido muy diferente de un pa\u00eds a otro, pero antes de la pandemia ya se detectaba la necesidad de una mayor flexibilidad en la disponibilidad de espacio de trabajo. Por ejemplo, una gran empresa puede necesitar incorporar durante unos meses a un gran equipo que desarrolle un proyecto puntual. Al mismo tiempo, los trabajadores ya reclamaban desplazarse m\u00e1s o menos seg\u00fan las necesidades de la empresa, y en grandes ciudades como Par\u00eds las corporaciones ya contaban con varias sedes para que el trabajador eligiese la que le resultara m\u00e1s conveniente para asistir o tener reuniones. Todo esto eso es dif\u00edcil de compatibilizar con un contrato de arrendamiento a largo plazo, o con la posesi\u00f3n directa del inmueble.<\/p>\n <\/p>\n Al tiempo que ocurr\u00eda esto, ve\u00edamos como las opciones del living<\/em> o residencial se multiplicaban con la aparici\u00f3n de residencias de estudiantes o de ancianos cada vez m\u00e1s sofisticadas, y de co-living<\/em> con distintos grados de independencia para la persona o el n\u00facleo familiar.<\/p>\n <\/p>\n En retail<\/em>, mientras en EEUU se anunciaba la muerte del mall<\/em>, en el resto del mundo, donde la superficie per c\u00e1pita es mucho menor que all\u00ed, contempl\u00e1bamos una transici\u00f3n hacia el ocio y la experiencia, as\u00ed como una hibridaci\u00f3n con el comercio electr\u00f3nico.<\/p>\n <\/p>\n A lo anterior, se deben sumar los nuevos usos: el comercio electr\u00f3nico no solo requiere m\u00e1s naves convencionales para almacenamiento y de cross-docking<\/em> para reparto, sino que empieza a requerir espacios dentro de la ciudad para el reparto, que en algunos casos \u00a0pueden superponerse con los estacionamientos vac\u00edos por la noche de los edificios de oficinas. Lo mismo ocurre con los centros de datos, que si bien ocupan cada vez m\u00e1s instalaciones de uso industrial en el exterior de las ciudades, necesitar\u00e1n cada vez m\u00e1s de peque\u00f1os espacios para servicios Edge<\/em>, esto es, los que est\u00e1n cercanos al lugar donde se requiere la informaci\u00f3n, como los veh\u00edculos aut\u00f3nomos.<\/p>\n <\/p>\n Una necesidad y un inter\u00e9s cada vez mayor en la gesti\u00f3n activa del inmueble. El inmobiliario ya no se limita a comprar y alquilar el edificio y olvidarse del negocio de su inquilino, sino que reparte los riesgos y beneficios con \u00e9l, o incluso realiza la gesti\u00f3n directamente de la mano de un operador especializado, muy parecido como hemos podido ver en el tipo de servicios que los usuarios demandan, a un operador hotelero.<\/p>\n <\/p>\n Programa en Direcci\u00f3n de Empresas Constructoras e Inmobiliarias <\/strong><\/p>\n Para responder a la incertidumbre de la industria, el ITAM imparte el Programa en Direcci\u00f3n de Empresas Constructoras e Inmobiliarias en conjunto con la Universidad Polit\u00e9cnica de Madrid desde el 2004, desde entonces se han formado a m\u00e1s de 420 profesionales en el \u00e1mbito inmobiliario con una visi\u00f3n global y multidisciplinaria.<\/p>\n Est\u00e1 dise\u00f1ado para quienes trabajan en el sector inmobiliario y quieren consolidar y ampliar sus capacidades, as\u00ed como para quien busca tener la oportunidad de comenzar o reorientar su carrera profesional.<\/p>\n <\/p>\n 6.- \u00bfPor qu\u00e9 estudiar el programa en Direcci\u00f3n en Empresas Constructoras e Inmobiliarias?<\/p>\n El negocio inmobiliario requiere, al contrario que otras formas de inversi\u00f3n, un conocimiento \u00edntimo del producto y del mercado del lugar donde se ubica. Si una persona quiere desarrollar, adquirir inmuebles para su explotaci\u00f3n o prestar servicios a quienes lo hacen, necesita ser capaz de identificar los aspectos clave de un proyecto y analizarlos. Lo anterior, con el fin de construir un plan de negocio exitoso o desechar la inversi\u00f3n si \u00e9sta no es ventajosa.<\/p>\n <\/p>\n Al inicio del programa, se le ense\u00f1a a los participantes a analizar y estudiar inversiones en viviendas, pero tambi\u00e9n en comercios, oficinas, hoteles, instalaciones log\u00edsticas, centros de datos y un largo etc\u00e9tera en M\u00e9xico, y esto ya constituye una raz\u00f3n en s\u00ed misma para realizar el programa. Pero adem\u00e1s, se les hace ver que esa misma metodolog\u00eda de trabajo se puede aplicar en cualquier lugar del mundo siempre que se cuente con el asesoramiento de un especialista local. Esto permite a los aspirantes\/ejecutivos hablar el lenguaje de un inversor internacional con el que asociarse en el mercado mexicano, pero tambi\u00e9n invertir desde M\u00e9xico en otros pa\u00edses, o incluso trabajar en otros lugares si lo desean.<\/p>\n <\/p>\n 7.-\u00bfQu\u00e9 diferencia tiene este programa en comparaci\u00f3n a cursos similares en otras instituciones?<\/p>\n Creo sinceramente que no existen cursos similares en el entorno inmediato, sino que los comparables estar\u00edan en Boston, Madrid, Londres o Singapur. Pero si los hubiera seguro que podr\u00eda destacar los siguientes puntos:<\/p>\n 8.- \u00bfQui\u00e9nes son los profesores que participan en el programa?<\/p>\n Los profesores son l\u00edderes del real estate<\/em> mexicano. Dominan tanto el modelo tradicional de desarrollo inmobiliario como el de inversi\u00f3n internacional que ahora se impone. Nosotros siempre trabajamos a m\u00e1ximos y preparando este programa hicimos una lista de deseos con los que nos parec\u00edan o nos recomendaban como los mejores profesores posibles, y tuvimos la fortuna de que todos dijeron que s\u00ed. No puedo destacar unos nombres sin citar otros, pero pueden encontrarlos en www.desarrolloejecutivo.itam.mx.<\/p>\n <\/p>\n Adem\u00e1s, viajar\u00e1n a M\u00e9xico en distintos momentos del curso dos profesores del MDI de Madrid con un profundo conocimiento del mercado del pa\u00eds, y los alumnos recibir\u00e1n clases tambi\u00e9n durante una semana en Madrid de especialistas en nuevos productos e innovaci\u00f3n a nivel mundial en Real Estate<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n 9.-\u00bfQu\u00e9 beneficios ofrece el programa para los egresados?<\/p>\n En primer lugar, formar parte de un colectivo que ya tiene m\u00e1s de 8,500 miembros, y que celebra una semana internacional de forma anual en Madrid. Tambi\u00e9n contar con una formaci\u00f3n adecuada para preparar su candidatura como miembro acreditado del Royal Institute of Chatered Suveyors<\/em> (RICS<\/em>). Y desde luego tener la formaci\u00f3n necesaria para dirigir desarrolladoras, empresas de inversi\u00f3n u ostentar roles de responsabilidad en compa\u00f1\u00edas consultoras o financieras con exposici\u00f3n al real estate.<\/em><\/p>\n <\/p>\n 10.-\u00bfQu\u00e9 documento se obtiene al finalizar el programa?<\/p>\n Los alumnos obtendr\u00e1n tanto un diplomado de ITAM como un T\u00edtulo Propio de M\u00e1ster de la Universidad Polit\u00e9cnica de Madrid. Aunque este \u00faltimo no se reconoce como maestr\u00eda en M\u00e9xico, es equivalente en t\u00e9rminos de nivel acad\u00e9mico a haber realizado un MBA en Espa\u00f1a.<\/p>\n\n
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